부모소유의 부동산을 자녀에게 무상·저가로 임대해도 세금 낼 수 있다.

우리 세법에서는 부모가 자식 등(특수관계자)에게 부동산을 공짜(무상)로 임대하는 경우, 임대료를 내지 않은 자녀 등은 무상으로 이익을 얻은 것으로 보고 자녀 등에게 증여세를 과세하고, 부모에게는 적정 임대료를 기준으로 임대소득세를 부과한다. 즉, 부동산 무상사용에 대하여 공짜로 사용한 사람(수증자)에게는 증여세가, 공짜로 빌려준 사람(증여자)에게는 소득세가 각각 과세된다. 하나의 행위(부동산 무상임대)에 대하여 두 가지 세금(소득세, 증여세)이 나오니 이중과세이지 않을까 생각이 되지만, 납세의무자와 납세의무 성립요건 등이 각각 다르므로 이중과세에 해당되지 않는다는 것이다.

임대료 시가

 

소득세와 부가세를 적용할 때 ‘시가’는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행 하에서 특수관계인이 아닌 사람 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 의미한다. 해당 자료가 없어 시가가 불분명할 경우, 해당 부동산 시가의 50% 상당 금액에서 그와 관련하여 받은 전세금이나 보증금을 차감한 금액에 정기예금 이자율(현재 2.1%)을 곱해 산출한다.

저가임대

 

이 같이 계산한 임대료보다 5% 이상 차이가 나거나 3억원 이상 차이가 나는 낮은 임대료를 지급하면 부동산 소유자에게는 저가 임대료로 거래한 금액과의 차액에 대해 소득세를 과세하고, 임차인에게는 시가의 30% 이상 차이가 날 때 증여세를 과세하게 된다.

무상임대

 

부동산의 무상사용에 대해 증여세를 과세할 때에는 무상사용한 부동산 시가의 연 2%를 적용한 금액을 5년 단위로 계산해 그 금액을 증여재산가액으로 한다. 이 때 5년 단위로 계산할 때에는 매년 발생한 무상 사용료를 10% 이자율로 적용해 현재가치로 환산한 가액으로 과세하되, 그 사용료가 1억원 이하인 경우에는 증여세를 과세하지 않는다. 이는 부모가 시가 13억 원 이하의 주택을 자식에게 무상으로 내주면 증여세는 걱정하지 않아도 된다. 증여세 과세 대상 주택이라면 세법에서 정한 적정 임대료를 산정해 그만큼 대가를 주고 받으면 된다. 시가 13억원 이상 주택이라면 부모자식 간 임대료를 시가 70% 이상 주고 받아야 증여세를 내지 않는다.

 

상가임대는 주택과 달라

 

부모가 소유한 상가를 빌려 카페나 사무실로 쓰는 경우도 있을텐데 이 경우 주택과 약간의 차이가 있다. 이때도 무상사용이라면 무상사용이익이 5년간 1억원이 넘는 경우 증여세를 낸다는 점은 같다. 그러나 부모의 부가가치세 납부를 추가로 고려해야 한다. 주택은 부가가치세가 과세되지 않지만, 상가의 경우는 적정 임대료의 10%를 부가가치세로 납부해야 한다.