대출규제·전세실종에 신혼부부 34년 숨만 쉬어야 내 집 산다

전세매물 실종에 월세살이 불가피…청년 주거비 부담 급증
평범한 신혼부부, 월세살이 시 서울APT 구매에 34년 소요
결혼 포기할 경우 월세살이 시 80세 넘어야 서울APT 구매

강주현 기자(jhkang@skyedaily.com)

기사입력 2020-09-14 00:07:01

정부가 내놓은 23번의 부동산 정책은 사실상 전부 실패나 다름없다는 게 전문가들의 중론이다. 각종 부작용으로 치솟는 집값을 잡아 서민들의 주거 안정을 도모하겠다는 정책의 취지는 무색해졌다. 부동산 가격은 일반 서민이 감당하기 어려울 정도로 껑충 뛰었다. 문재인정부 출범 후 서울 집값 상승폭은 과거 정부의 상승폭을 크게 상회한다. 이제 막 직장 생활을 시작한 사회 초년생과 가정을 꾸린 신혼부부 등은 정상적인 방법으로는 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룰 수 없는 현실과 마주하게 됐다. 이들은 그나마 남아있던 한 조각 희망마저도 정부가 산산이 깨트렸다고 하소연한다. 매매와 관련된 정책 효과가 먹히지 않고 오히려 반발 여론만 커지자 정부는 임대차 시장으로 눈을 돌렸다. 정부는 최근 ‘임대차 3법’을 시행했는데 이 역시 부작용만 일으켰다. 서민 주거안정의 최후 방어선인 전세 시장의 붕괴 조짐이 보이기 시작했다. 서민의 경제적 부담을 키우는 월세 시장만 오히려 되살아나는 모습을 보였다. 그럼에도 정부·여당은 ‘월세시대’가 시대적인 흐름이라며 아무렇지 않다는 모습을 보여 국민적 공분은 커지고 있다. 이제 청년세대는 ‘월세살이’의 굴레서 벗어나기 힘든 상황에 놓였고 생활조건은 한 층 더 악화됐다. 스카이데일리는 금주 이슈포커스 주제로 ‘청년월세의 비극’을 선정하고 청년세대 월세살이의 각박한 현실과 예상되는 주거비 부담 증가, 임대인 입장에서 바라본 청년 월세의 현실과 해결책, 대안 등을 취재해 세 편에 걸쳐 보도한다.

▲ ‘임대차3법’ 시행으로 전국 부동산 시장에 전세매물이 자취를 감추면서 청년층의 피해가 커지는 분위기다. 청년층은 주택마련을 위해 전세보다 주거비 부담이 큰 월세로 계약을 맺을 수밖에 없게 됐고 자연스레 ‘내 집 마련’의 꿈도 멀어지고 있다. 사진은 서울 시내 전경. ⓒ스카이데일리

[특별취재팀=임현범 부장|강주현·윤승준·홍승의 기자] 임대차 3법 등 정부 부동산 정책에 시장에 전세매물이 자취를 감추고 있다. 부동산 임대차 시장은 반전세, 월세 중심으로 빠르게 개편되는 모습이다. 시장 개편에 따라 임대인들의 주거비 부담은 커질 것으로 분석된다. 월세는 전세에 비해 주거비 부담이 크기 때문이다.

자연스레 사회초년생, 신혼부부 등의 ‘내 집 마련’ 목표는 한층 더 달성하기 어려워졌다. 서울 아파트 평균가 기준으로 일반적인 신혼부부가 ‘월세살이’를 통해 내 집 마련을 나설 경우 40년 이상의 세월을 자산 축적에 힘써야 한다. 전세살이에 비해 10년 이상 더 긴 시간이다.

대한민국 평범한 30대 신혼가구, 월세살이하면 ‘내 집 마련’까지 34년 걸린다

신한은행이 4월 내놓은 ‘보통사람 금융생활보고서 2020’에 따르면 20~40대 기혼 무자녀 가구의 평균적인 월 총소득은 504만원이다. 이들의 보유자산 중 금융자산은 평균 4744만원이다. 주거비용을 뺀 월 평균 소비액은 174만원이다. 반면 30, 40대 미혼 가구의 평균 월 소득은 352만원으로 확인된다. 금융자산은 평균 6522만원 수준이다. 주거비를 뺀 월평균 소비액은 122만원이다.

해당 조사결과를 토대로 가상의 30대 신혼부부 ‘김보통’ ‘이평범’ 부부와 30대 미혼 청년 ‘박평균’ 씨를 만들고 이들이 전세·월세 방식으로 주택 마련에 나선 상황을 가정해 투입되는 주거비용을 각각 계산해봤다. 금융자산과 소득은 평균 수준이며 무주택자에 신용등급은 4등급 수준으로 가정했다. 동시에 보증금 대출에 대해 집주인이 사전 인지·동의했으며 주거비용은 보증금 대출에 따른 이자비용만 산정했다. 월세 외 다른 비용은 발생하지 않는 것으로 설정했다. 계약기간은 각각 2년으로 계산했다.

전세금 대출금리는 금융사와 관련 기관·협회 등의 데이터와 시뮬레이션 프로그램을 기반으로 산정했다. 최대한 보수적인 금리를 산정하되 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 마련할 수 있는 대출금에 대해선 최저금리를 적용했다. 신용대출은 마이너스대출을 받는 상황으로 가정했다. 금융감독원 등에 따르면 8월 기준으로 신용등급 4등급 금융소비자가 시중은행으로부터 마이너스대출을 제공받을 때 산정되는 금리는 최저 2.30% 수준이다. 단, 5%대 금리를 산정하는 경우도 있어 평균 신용대출 금리인 4%로 설정했다.

먼저 한국감정원에 따르면 8월 기준 서울 소재 아파트들의 평균 전세 보증금은 약 4억6795만원으로 확인된다. 이를 토대로 서울 소재 전세 보증금 4억6800만원짜리 아파트를 보통·평범 부부가 계약한다고 가정하면 이들은 가지고 있는 금융자산 4744만원을 뺀 4억2056만원을 대출금으로 마련해야 한다. HUG의 전세자금 보증을 받는다면 4억2056만원 중 3억7440만원은 모 시중은행을 통해 연 2.16% 금리로 마련할 수 있다. 이 경우 매월 이자로 약 67만원을 지급해야 한다.

▲ 신용대출 금리 등을 보수적으로 설정해도 전세계약 주거비용보다 월세계약 주거비용 부담이 더 컸다. 월세방식으로 주거문제를 해결할 경우 주택 매입을 위한 자금축적 기간도 길어질 수밖에 없다는 얘기다. 사진은 아파트 밀집 지역. ⓒ스카이데일리

나머지 4616만원은 신용대출로 마련해야 한다. 모두 연 4% 금리로 대출받았다고 가정하면 매월 소모되는 이자비용만 약 15만원으로 계산된다. 보통·평범 부부가 해당 아파트를 전세 계약을 통해 마련했다면 매월 82만원의 주거비용(이자)이 투입되는 셈이다.

보통·평범 부부가 서울 내 평균 수준의 아파트를 월세로 마련했다고 가정하면 월세로만 매월 112만원이 투입된다. 한국감정원에 따르면 8월 서울 아파트 평균 월세는 약 112만원이다. 월세만으로도 전세 계약보다 많은 비용이 소모된다. 여기에 월세 보증금 지급을 위한 대출까지 고려하면 비용은 더 커진다.

한국감정원에 따르면 8월 서울 아파트 평균 월세 보증금은 약 1억2095만원이다. 보통·평범 부부가 월세 보증금 1억2100만원, 월세 112만원 아파트를 마련한다고 가정하면 보증금 지급을 위해 7356만원을 대출로 마련해야 한다. 이 경우 대출금이 상대적으로 적기 때문에 연 2.06% 금리의 주택금융공사 대출상품을 이용할 수 있다.

대출 이자는 월 13만원 수준이다. 종합해보면 보통·평범 부부는 서울 내 평균적인 아파트를 월세 계약으로 마련할 경우 월 125만원의 금액이 주거비용으로 쓰이게 된다. 전세 아파트보다 43만원 더 많은 비용이 소모된다는 얘기다.

일련의 계산을 토대로 보통·평범 부부가 월세살이를 통해 서울 내 ‘내 집 마련’에 필요한 자금을 모으기까지 걸리는 시간은 약 34년으로 계산된다. 이는 수입, 소비액, 대출금리, 보증금, 월세 등이 변동 없는 상황에서 순수 저축만으로 자산을 축적한 것으로 가정했을 때 나오는 결과다. 월수입 504만원에서 소비액 174만원과 월세·이자비용 125만원을 뺀 나머지 금액인 205만원을 모두 저금할 경우 8억3878만원을 모으는 데까지 약 409개월이 걸린다.

8억3878만원은 8월 기준 서울 내 평균 아파트 매매가인 약 8억8622만원에서 기존 금융자산 4744만원을 뺀 값이다. 수도권 아파트로 범위를 넓혀도 소모되는 시간은 약 20년이다. 8월 기준 수도권 아파트 평균 매매가격은 약 5억5158만원이다.

동일한 조건으로 보통·평범 부부가 전세살이를 통해 서울 아파트 구입에 나선다고 가정하면 소모되는 시간은 약 28년이다. 전세 방식이 6년 가량 시간을 단축시키는 셈이다. 수도권 아파트 구입까지 걸리는 시간은 약 17년으로 계산된다. 3년의 시간을 더 단축된다.

아울러 미혼인 평균 씨가 월세살이를 통해 서울 내 아파트 구입에 나설 경우 필요한 시간은 약 63년으로 계산된다. 전세 방식으로 아파트를 마련한다면 44년이 걸린다. 수도권 아파트로 시야를 돌리면 월세살이로는 구매까지 약 38년이 필요하고 전세 방식으로는 약 26년이 소모된다.

전세·월세 주거비 부담 최소 월 수십만원 차이… “월세는 대세” 발언에 분노하는 청년들

시장에 나와 있는 전·월세 매물을 토대로 계산해도 결과는 비슷했다. 서울시 서초구 반포동 소재 한신서래 아파트 공급면적 67.44㎡(약 20평), 전용면적 45.72㎡(약 14평) 규모 호실 매물을 살펴보면 9월 초 기준으로 보증금 5억원의 전세 매물과 보증금 2억, 월세 70만원의 월세 매물이 각각 시장에 나와 있다.

이 중 전세 매물을 보통·평범 부부가 계약한다고 가정하면 먼저 대출금으로 마련해야 할 자금은 총 4억5256만원이다. 여기서 4억원은 연 2.16%의 이자로 HUG를 통해 대출받을 수 있다. 나머지 5256만원은 신용대출로 해결해야 한다. 대출에 따른 월 이자비용은 각각 72만원, 18만원 등으로 총 90만원으로 계산된다.

월세 매물을 계약한다면 보증금 마련을 위해 1억5256만원을 대출받아야 한다. 이 돈은 주택금융공사를 통해 연 2.06% 금리로 제공받을 수 있다. 대출에 따른 월 이자비용은 약 26만원이다. 여기에 월세 70만원을 더하면 월 주거비용으로 총 96만원이 소모된다. 전세보다 월세가 6만원 더 비싸다.

미혼인 나평균 씨가 동일 호실의 전세 매물 계약에 각각 나설 경우 전세 보증금 중 4억3478만원은 대출금으로 충당해야 한다. 이 자금은 모두 HUG를 통해 2.16% 금리로 대출받을 수 있다. 월 이자비용은 78만원이다. 월세 계약시엔 1억3478만원을 대출로 충당해야 한다.

주택금융공사를 통해 연 2.06%의 이율로 모두 확보할 수 있다. 해당 대출로 소모되는 월 이자비용은 약 23만원이다. 평균 씨가 월세 계약시 필요한 월 주거비용은 93만원이라는 계산이 나온다. 월세가 15만원 더 비싸다.

동일 규모 호실 매매가는 약 11억원으로 파악된다. 매매가, 소득, 소비, 이자 등이 변동 없는 상황이라고 가정하면 보통·평범 부부가 전세계약했던 호실을 구입하기 위해 필요한 시간은 약 37년이라는 계산이 나온다. 월세계약 후 매매자금 마련까지 필요한 시간은 약 38년이다. 평균 씨가 전세계약 후 매매자금 마련까지 필요한 시간은 약 57년, 월세계약 후 필요한 시간은 약 63년이다.

서울시 서초구 방배동 소재 삼익아파트 공급면적 163.47㎡(약 49평), 전용면적 151.54㎡(약 46평) 규모 호실의 경우 9월 초 기준 보증금 7억원의 전세 매물과 보증금 4억, 월세 120만원의 월세 매물이 시장에 나와있다. 이 중 전세 매물을 보통·평범 부부가 계약할 경우 한 달 주거비로 약 183만원이 필요하다.

보증금에서 금융자산을 뺀 6억5256만원을 대출로 해결해야 하는데 금액이 높아 서울보증보험을 이용해야 한다. 이 경우 HUG에 비해 이자율이 높은 3.16%로 5억원을 빌릴 수 있다. 나머지 1억15256만원은 신용대출로 해결해야 한다. 해당 대출금들의 이자 총합이 183만원이다.

월세 매물을 계약할 경우 대출로 충당해야 할 보증금 중 3억1040만원은 HUG를 통해 연 2.16% 이자로 빌릴 수 있다. 나머지 4216만원은 신용대출로 채워야 한다. 이 경우 월 소비되는 이자비용만 약 70만원이다. 여기에 월세 120만원을 더하면 190만원이 된다.

일련의 계산 결과를 토대로 보통·평범 부부가 동일 규모 호실을 매입하려 할 경우 전세 계약에 따른 소비패턴을 기준으로 계산해 볼 때 약 139년간 저축해야 한다. 삼익아파트 해당 규모 호실 매물의 시세는 약 25억원이다. 이들 부부가 전세 계약 후 매월 저축할 수 있는 금액을 147만원으로 설정한 데 따른 계산 결과다. 월세 계약 후 매입에 나선다면 약 146년이 걸린다.

평균 씨의 사례로 계산해보면 전세계약의 경우 월 주거비용으로 177만원이 필요하다. 월세 계약의 경우 약 180만원이 매월 소모된다. 그가 전세계약 한 호실을 구매하려 한다면 약 383년을 저축에 힘써야 한다. 월세살이를 통한 자산축적 기간은 약 406년이다. 평균 씨가 월세계약 후 매월 50만원씩 저축이 가능하다고 가정한 데 따른 결과다.

수도권 아파트로 눈을 돌려도 상황은 비슷했다. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 일산하이파크시티1단지아이파크 공급면적 176.4㎡(약 53평), 전용면적 146.6㎡(약 44평) 규모 호실의 경우 보증금 4억5000만원의 전세 매물과 보증금 5000만원, 월세 140만원의 월세 매물이 존재한다.

이를 토대로 보통·평범 부부가 전세계약을 체결할 경우 월 주거비용으로 약 79만원이 쓰인다. 월세 계약의 경우 141만원이다. 평균 씨의 경우 전세계약에 따른 월 주거비용은 69만원이다. 월세계약의 경우엔 140만원으로 계산된다.

임대했던 호실을 구매한다고 가정할 경우 보통·평범 부부는 전세 계약 후 약 18년을 저축한 후에야 매입이 가능하다. 월세살이의 경우 약 24년이 필요하다. 평균 씨는 전세로 약 28년, 월세로는 약 50년을 저축해야 자금 마련이 가능하다. 해당 규모 일산하이파크시티1단지아이파크 호실의 현 시세는 약 6억원이다.

소위 월세시대가 가까워지며 청년들의 내 집 마련 여건이 한층 더 악화된 것으로 분석되는 가운데 부동산 전문가들도 우려의 뜻을 전했다. 그간 주택 매입의 사다리 역할을 했던 전세가 사라지고 월세가 임대차 시장을 주도하게 할 경우 청년세대의 내 집 마련은 불가능한 일이 될 수 있다는 분석이다.

김동환 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 “전통적으로 부동산 시장은 많은 자금이 한꺼번에 투입되는 공간이다”며 “청년세대 등 많은 자금을 마련할 수 없는 사람들은 전세 보증금을 마련해 전세로 주거문제를 해결한 후 저축 등으로 더 많은 자금이 모였거나 부동산 가격이 떨어졌을 경우 내 집 마련에 나서곤 했다”고 설명했다.

이어 “전세가 내 집 마련의 징검다리 역할을 해 온 셈인데 시장이 월세 중심으로 돌아가게 될 경우 당장 큰돈이 들어가는 일은 없겠지만 그만큼 목돈을 만지는 일이 없어지기 때문에 전세 방식에 비해 내 집 마련의 기회를 잡기 어려워질 수 있다”며 “징검다리에서 중간 부분이 한두 개 없어진 셈인데 다음 단계로 넘어가기가 불가능해지거나 어려워진다는 얘기며 현 부동산 시장의 문제점으로 파악할 수 있다”고 지적했다.

김 교수는 “월세방식이 지금 당장은 더 좋을 수도 있겠지만 장기적으로 보면 월세사는 사람은 평생 월세만 살아야 하냐는 등의 문제가 제기될 수 있다”며 “전세와 전세시장이 가지고 있는 장점을 정부 관계자 등이 한 번 더 생각해봐야 하지 않을까 싶다”고 전했다.