부촌 방배동 맞나…사업성 재건축 고민되네

부촌 방배 맞나…재건축 고민되네
[재건축 르포]<67>-서초(방배) 15구역<5-끝>…주민간 추진·반대 수익성 논란

진용준 기자(jyj@skyedaily.com)

기사입력 2013-12-17 00:03:34

서초구 방배동 내 상대적으로 열악한 주거환경인 단독주택 밀집지역들이 새롭게 재탄생하고 있다. 방배 2-6구역은 지난 11월 롯데캐슬 아르떼 입주를 시작으로 일부 대형평수 분양만을 남겨놓고 있으며 방배5구역은 내년 3월경 시공사 선정을 앞두고 있다. 하지만 5구역 인근에 밀접한 서초 15구역은 정비구역 지정조차 하지 못하고 있다. 이는 재건축 사업추진과 관련한 실태조사 결과 반대 24%, 찬성 45%가 나오면서다. 그동안 도시 및 주거환경정비법에 의해 토지 등 소유자 반대가 30% 미만 요건만 만족해도 ‘사업추진’ 구역에 올랐다. 그러나 서울시는 부동산침체, 재건축 사업성 저하 등의 이유로 올해 6월부터 ‘신규정비구역 지정’ 내부 규정을 정했다. 해당 규정에 따라 찬성 또한 50% 이상 재건축 동의 요건을 만족해야 공공관리 예산이 반영된다. 서초구 관계자는 “재건축 찬성 50% 이상 돼야 서울시에서 정비구역 지정과 함께 예산을 반영해주는데 현재까지 동의요건을 충족시키지 못하고 있다”며 “내년 1개월 내로 동의요건 미충족시 서초15구역에 대한 재건축 사업 타당성 검토 후 재건축을 해야 할지 말아야 할지 결정할 계획이다”고 설명했다. 아울러 서초15구역 빌라 10평 기준 평당가액은 약 3500만원, 단독주택 50평 기준 평당가액은 약 2200만원으로 형성돼 있다. 서울시 실태조사 정비계획(안)의 경우는 평당 조합원 분양가 2085만원, 일반 분양가 2450만원, 추정비례율 98.89%로 나타났다. 이웃한 롯데캐슬 아르떼(2013년 11월 입주)의 공급면적 기준 110.09㎡(33.3평) 시세가 9억1000만원~11억5000만원으로 형성돼 있는 가운데 현재 시세 기준 서초15구역 빌라 대지지분 10평 소유자는 약 1000만원의 시세차익이 예상되고 있다. 인근 방배동 재건축 구역들에 비해서는 매우 낮은 수준이다. 부동산 관계자는 “새우촌공원에 인접한 단독주택밀집 지역은 도로도 좁고 집이 노후화 돼 재건축은 돼야 한다. 하지만 현실성 있는 일반분양이 이뤄져야 미분양 사태를 면할 것이다”고 설명했다. 스카이데일리가 방배동 구역별 재건축 마지막 시리즈로 서초15구역을 찾아 사업추진 현황, 시세, 사업성 등을 취재했다.

▲ 서초구 방배동내 재건축정비예정지구인 ‘서초15구역’은 부동산 시장 침체에 따라 사업성 우려가 제기되고 있다. 특히 실태조사 결과 재건추진 동의요건이 맞지 않으면서 난항을 겪고 있다. 사진은 서초 15구역 재건축정비예정구역 위치도(위) 및 서초 15구역 주택단지 전경. ⓒ스카이데일리

서울 서초구 방배동 내 재건축정비(예정) 지역인 ‘서초15구역’이 사업추진에 난항을 겪고 있다.

또한 부동산 시장 침체에 따른 재건축 사업성에 대한 우려도 제기되고 있다.

16일 서초 15구역 원주민 및 부동산 관계자 등에 따르면 지난 7월 재건축사업 추진여부와 관련해 서울시 실태조사 결과 반대 24%, 찬성 45%가 나오며 사업추진이 정체 돼 있는 것으로 나타났다.

서초15구역 재건축 사업추진 ‘난항’

앞서 서초 15구역은 지난 2010년 서울시 도시 및 주거환경 기본계획에 따라 정비예정구역으로 지정됐다.

그동안 도시 및 주거환경정비법에 의해 토지 등 소유자 반대가 30% 미만 요건만 만족해도 ‘사업추진’ 구역에 올랐다.

▲ 자료:재건축 추진모임 ⓒ스카이데일리

그러나 서울시는 부동산침체, 재건축 사업성 저하 등의 이유로 올해 6월부터 ‘신규정비구역 지정’ 내부 규정을 정했다.

해당 규정에 따라 찬성 또한 50% 이상 재건축 동의 요건을 만족해야 공공관리 예산이 반영된다.

서초구 관계자는 “재건축 찬성 50% 이상 돼야 서울시에서 정비구역 지정과 함께 예산을 반영해주는데 현재까지 동의요건을 충족시키지 못하고 있다”며 “내년 1월내로 동의요건 미충족시 서초15구역에 대한 재건축 사업 타당성 검토 후 재건축을 해야 할지 말아야 할지 결정할 계획이다”고 설명했다.

이에 주민동의율의 불충족시 재건축사업 계획 자체가 무산될 수 있다는 것이다.

실태조사 정비계획(안) 추정비례율 ‘98.89%’ 적용

아울러 서초15구역 빌라 50평 기준 평당가액은 약 3500만원, 단독주택 50평 기준 평당가액은 약 2200만원으로 형성돼 있다.

이 가운데 서울시 실태조사 정비계획(안)에 따르면 평당 조합원 분양가 2085만원, 일반 분양가 2450만원, 추정비례율 98.89%로 나타났다.

개발이익률로 불리는 비례율은 재개발사업이 끝난 후 조합이 벌어들인 총 수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.

또한 관리처분계획 인가 이전 시점에서 예상하는 비례율은 ‘추정비례율’이라 하며, ‘추정비례율’은 사업완료 및 청산시까지 사업비용의 증감 또는 착오정정, 분양 대상자의 변동 등 다양한 변수에 의해 변동될 수 있다

▲ 서울시 실태조사 정비계획(안)에 따르면 조합원 보상을 위한 기준이 되는 추정비례율(재건축 개발이익 비례율)이 98.89%로 나타났다. 그러나 재건축 추진모임은 이보다 더 높은 추정비례율 129.77%를 제시했다. ⓒ스카이데일리

이웃한 롯데캐슬 아르떼(2013년 11월 입주)의 공급면적 기준 110.09㎡(33.3평) 시세가 9억1000만원~11억5000만원으로 형성돼 있는 가운데 현재 시세 기준 서초15구역 빌라 대지지분 10평 소유자는 약 1000만원의 시세차익이 예상되고 있다.

방배 재건축 구역 중에서는 예상 시세차익이 가장 낮은 축에 속한다는 게 인근 부동산들의 설명이다. 빌라 같은 평수 기준으로 방배 5구역은 3억원, 방배 6구역은 2억원, 방배 13·14구역은 약 9000만원의 시세차익이 예상된다는 게 각 지역별 재건축 추진위의 예상이다.

서초 15구역 단독주택의 경우는 대지지분 50평 소유자이면 보상가와 분양가 차액을 포함해 약 6억7000만원의 시세차익 예상된다.

재건축 추진모임, 인근 시세기준 ‘일반 분양가 3160만원’

서초 15구역 재건축 추진모임은 최근 인근지역 분양가 적용안으로 평당 조합원 분양가 2000만원, 일반 분양가 3160만원, 추정비례율 129.77%를 제시했다.

또한 향후 예상 분양가 적용시 평당 조합원 분양가 2200만원, 일반 분양가 3200만원, 추정비례율 141.07% 안을 마련했다.

재건축 추진모임 관계자는 “방배5구역은 용적률 230%, 평균층수 16.5층이며 롯데아르떼(방배2-6구역)은 용적률 243%, 평균층수 16.5층으로 나왔다”며 “인근 재건축 구역의 분양가와 함께 적용할 경우 충분히 사업성이 있다”고 밝혔다.

이에 반해 재건축을 걱정하는(반대) 모임 A씨는 “서울시 용역결과 평당 공사비가 370만원이 나왔다. 이 경우 비례율이 98.89%가 나와 100%가 안 된다는 것은 시작부터 원금 손실을 보며 재건축을 시작하는 것이다”고 설명했다.

이어 A씨는 “롯데캐슬 아르떼가 기존 조합원 317명에서 신축예정 세대수가 744가구(235%)로 늘었다”며 “단순계산했을 경우 롯데캐슬의 비례율 130%를 조합원에게 주고 나머지 105%로 사업을 했다”고 주장했다.

A씨는 또 “이에 반해 서초 15구역은 기존 조합원 수 870명에서 1500가구(168%)로 늘었다. 재건축추진 모임에서 말하는 비례율 130%를 조합원에게 주면 결국 나머지 38% 사업수익으로 사업을 하겠다는 셈이다”며 “겨우 이 정도의 규모를 갖고 금융비용, 철거비, 설계비 등 50여가지 지출을 해결할 수 있겠나”며 의문을 표했다.

인근 부동산 관계자 는 “롯데캐슬의 경우 초기 분양가 평당 3000만원 이상 시작했다가 현재 3000만원 가량 분양하고 있지만 미분양이 되고 있다”며 “새우촌공원에 인접한 단독주택밀집 지역은 도로도 좁고 집이 노후화 돼 재건축이 돼야 하지만 현실성 있는 일반분양이 이뤄져야 미분양 사태를 면할 것이다”고 덧붙였다.