내년 강남 재건축 흥행 바로미터 ‘철거 들어갔다’

1년새 30평 8억→10.5억 급상승…2296가구 중 일반분양 216곳 불과해 촉각

길해성 기자(hsgil@skyedaily.com)

기사입력 2016-11-11 00:03:11

▲ 1984년 준공된 개포 시영아파트(사진)는 올해 1월 관리처분인가를 받고 지난 9월 이주를 완료한 뒤 지난달 말 철거에 들어갔다. 내년 2~3월에는 일반분양을 시작할 예정이다. 정부의 11.3 부동산 대책 이후 개포동 일대에서는 첫 일반분양이다. 부동산 관계자들은 개포 시영아파트의 일반분양 흥행 여부에 따라 주변 시세에 영향을 줄 것으로 전망했다. ⓒ스카이데일리

내년 2~3월 분양 예정인 개포시영아파트(이하·개포시영)가 내년 강남 재건축아파트 분양시장 흥행을 결정할 바로미터로 떠올랐다.

정부는 지난 3일 투기과열을 막기 위해 부동산 대책을 발표했다. 그 결과 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 지역은 전매가 ‘소유권이전등기시’로 제한됐다. 분양 이후 입주 때까지 분양권 전매를 할 수 없어 가파르게 오르던 매매가 상승세가 한풀 꺾였다.

최근 정부는 재건축 시장 과열을 막기 위해 추가적으로 최근 분양을 완료했거나 분양예정단지 중에서 주민들의 민원이 발생한 단지 등 총 8개 단지에 대해 현장점검을 실시할 예정이다. 선정된 곳은 개포시영, 잠원한신18차, 고덕주공2차, 풍납우성 등이다. 스카이데일리는 우선 개포시영을 찾아가 부동산 대책 이후 재건축사업 진행 상황을 살펴봤다.

매매가 1년만에 2.5억원 상승…정부 규제 움직임에 상승세 꺾여

분당선 구룡역에서 도보로 10분 거리에 위치한 개포시영 단지 전체는 현재 가림막이 쳐진 상태였다. 인부 몇 명이 공사 준비를 위해서 바닥에 물을 뿌리고 있었다.

구룡산 쪽에 가까이 있는 개포시영은 인근 다른 주공아파트 단지에 비해 지하철역에서 멀어 매매시장에서 저평가된 곳이다. 그러나 이 단지는 지난 1월 관리처분인가를 받은 이후 상승세를 탔고, 4월 개포주공2단지 분양이 흥행하면서 시세가 급등했다.

인근 B부동산 공인중개사는 “개포시영 30평형대 경우 1년 사이 8억원에서 10억5000만원으로 2억5000만원 가량 올랐다”며 “개포주공2단지 분양이 성공하면서 반사이익으로 시세가 급상승했다”고 말했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 공급면적 44.5㎡(약 13평)은 8~9월 9억1000만원에 거래됐다. 이는 3.3㎡(1평)당 7000만원이었다. 그러나 정부의 재건축 제한 움직임이 가시화된 10월 같은 평수 호실은 8억7000만원에 거래됐다. 이는 3.3㎡(1평)당 6692만원으로 전월 대비 약 4.4% 가격이 하락했다.

▲ ⓒ스카이데일리

인근 부동산 관계자는 “가끔 급매물이 나오긴 하지만 매수자·매도자 모두 관망세로 돌아서 지금은 매물이 거의 없다”며 “조합원들이 동호수 추점 이후 매물을 내놓겠다고 하더라”고 전했다.

재건축조합측에 따르면 개포시영은 내년 2월~3월 분양을 실시할 예정이다.

인근 C공인중개사 관계자는 “다른 개포주공1·4단지는 아직 관리처분계획인가도 받지 못했다. 따라서 일반분양이 216세대밖에 안 되는 이곳이 미분양 될 일은 없을 것이다”며 “다만 부동산 대책 이후 개포 일대에서 처음 실시하는 분양이기 때문에 이곳 분양 흥행에 따라서 주변 시세가 영향을 받을 것이다”고 설명했다.

내년 2~3월 분양 추진…조합측 “일반분양분 평당 4000만원 예상”

지난 1984년 준공된 개포시영에 재건축 조합이 추진된 것은 약 20년 전인 1997년이었다. 한동안 지지부진했던 재건축 사업은 2014년 사업시행인가, 올해 1월 관리처분인가를 받으며 속도가 붙기 시작했다.

시공사는 삼성물산이 맡았고 새 아파트 이름은 ‘래미안 강남 포레스트’다. 재건축이 되면 기존 1970가구는 2296가구 대단지로 탈바꿈 된다. 조합 분양분은 2080가구인 반면 일반 분양분은 10분의 1 수준인 216가구밖에 없다.

유국철 조합 총무이사는 “관리처분계획 총회에서 결정한 분양가는 조합원분 평당 2950만원, 일반분양분 평당 3450만원이었다. 그러나 지금 나온 평당 가격은 확실하지 않다”며 “조합의 목표는 아파트 가치를 올리는 것이기 때문에 좋은 자재를 쓰다보면 분양가가 올라갈 수 있다. 일반분양가는 평당 4000만원을 생각하고 있다”고 말했다.

앞서 분양된 개포주공2단지 평당 분양가는 3800만원이었고, 개포주공3단지는 평당 분양가가 4170만원이었다.

조합측에 따르면 래미안 강남 포레스트는 개포지구에서 유일하게 판상형으로 설계해 모든 세대가 남동향이나 남서향을 바라보고 있다. 타워형 설계를 적용할 때보다 가구 수가 줄어들지만 채광과 통풍이 잘되고 습기는 줄어드는 장점으로 입주민 삶의 질이 올라간다.

최상층에 펜트하우스를 만드는 대신 전망대와 카페, 도서관 등 주민공동시설을 넣었다. 109동과 124동 2개 동 옥상에서는 별자리, 달터공원, 구룡산을 조망할 수 있도록 설계했다.

조합측에 따르면 지난 9월 입주민 이주를 완료했다. 10월 말 멸실신고를 한 뒤 철거에 들어갔다. 11월에는 동호수 추첨을 하고, 내년 2~3월에 착공신고를 한 뒤 일반분양을 실시할 예정이다.