주말 오전 평택시 팽성군 안정리 캠프험프리 인근에는 금발벽안(金髮碧眼, 금빛 머리에 눈동자가 파란 눈)의 외국인들이 하나 둘 모습을 드러냈다. 캠프험프리에 변화가 일어난 것은 지난 2004년이다. 우리 정부와 미군은 용산, 동두천 등 한강 이북에 위치한 미군 기지를 평택에다 집중하기로 결정하면서 캠프험프리의 규모가 확장되기 시작했다.

이에 따라 기존 501만㎡(약 151만평)의 캠프험프리가 1467만㎡(약 444만평) 규모로 3배 가량 확장되게 됐다. 이는 여의도 면적의 5배 수준으로 미군이 해외에 조성한 단일기지로는 최대규모가 될 전망이다.

경기도와 평택시에 따르면 국방부는 최근 평택 미군기지 이전사업 시행기한을 올해 12월 31일에서 2018년 12월 31일로 2년 늦추는 내용의 국방 및 군사시설사업계획 변경승인을 고시했다. 그러나 인근 부동산 관계자에 따르면 2018년까지는 기지 대부분이 이전하는 것이고 최종 이전이 마무리되는 것은 2020년이다.

지난해 한국국방연구원의 평택 주한미군기지 이전사업 효과 분석 결과에 따르면 경제유발 18조원, 고용유발 11만여명, 평택지역 소비(2020년 기준) 연간 5000억원 등이었다.

 

미군 주택과가 미군 혹은 군무원 1인에게 지급하는 임대료의 최대 비용은 한화로 연간 4500만원이다. 이는 관리비까지 포함된 금액으로 매년 1월초 일시불로 1년치가 지급된다. 지급은 임대인 당사자를 거치지 않고 미군 주택과에서 주택 소유자에게 직접 지불된다.

안정게이트 인근에 위치한 A부동산 관계자는 “미군기지 근처에는 거주 목적으로 주택이나 토지를 구입하는 사람은 거의 없다”며 “대부분 임대 수익을 노린 투자용 렌탈하우스를 짓기 위해 구입한다”고 말했다.

실제로 캠프험프리 인근에는 넓은 마당을 갖춘 타운하우스(단독주택이 두 채 이상 나란히 있는 서양의 주택 양식)가 큰길 양 옆마다 듬성듬성 들어서 있다.

안정게이트 인근 T부동산 관계자에 따르면 타운하우스 내 렌탈하우스는 연면적 248㎡(약 75평)형이 가장 많다. 이 관계자는 “미군 주택과는 면적에 비례해서 임대료를 결정하는데 최대치가 75평이다”며 “80평형에 거주하든 90평형에 거주하든 임대료는 75평에 맞춰서 준다”고 말했다.

타운하우스 형태의 렌탈하우스 한 채를 지어 임대할 때 얻는 수익은 연간 7~8%로 알려졌다. 구체적으로 75평형 렌탈하우스 한 채를 건설하는데 들어가는 건설비는 평균 3억5000만원에서 4억원 정도다. 미군 주택국에서 제시하는 각종 기준을 지키면서 건설하려면 거의 연면적 3.3㎡당 450만원에서 500만원 정도의 건설비가 들기 때문이다.

75평형 타운하우스 한 채를 건설하는데 필요한 토지는 평균 100평이다. 해당 토지는 주택 건축이 가능하도록 용도전환이 이루어진 대지여야 한다. 토지 3.3㎡당 150만원에서 200만원 수준으로 가정할 경우 토지 비용은 1억5000만원에서 2억원 수준이다.

타운하우스형 랜탈하우스 땅값 싼 아산시  등 지역으로 점차 확대…기대 수익률 7~8%

건축비와 토지비 등을 합쳐 75평형 렌탈하우스 한 채를 짓기 위해서는 5억원에서 6억원 정도가 들어간다. 미군 주택국이 지불하는 최대 임대료 금액인 연간 4500만원에서 관리비를 제한 금액이 연간 수익으로 볼 수 있다. 큰 문제가 없다면 관리비는 연간 400만원에서 500만원 정도로 알려졌다. 이론상 5억원을 투자해 타운하우스를 건설할 경우 연간 약 8%의 수익을, 6억원을 투자했을 경우 7%의 수익을 얻을 수 있다.

그러나 최근에는 부대 주변 토지가격이 올라서 이런 수익률을 기대하기 힘들어다는 것이 부동산의 설명이다. H공인중개사 관계자는 “캠프험프리 인접 토지는 평당 300만원에서 400만원까지 가격이 급등해 렌탈하우스 건설비용이 8억원이 넘는 상황이 벌어졌다”며 “지나치가 땅값이 뛰어 연간 수익률이 5%를 밑도는 일이 벌어지기도 한다”고 말했다.

때문에 타운하우스형 렌탈하우스들은 지가가 상대적으로 싼 지역에 지어지고 있었다. 인근 충남 아산시 둔포면 등 자동차로 30분 이내에 부대에 닿을 수 있는 지역에 렌탈하우스 건설이 집중되고 있는 상황이다. 미군에서 긴급 소집을 발령했을 때 장교, 군무원들이 부대에 도착해야 하는 시간 제한이 30분 이내인 탓이다. 충남 아산시 둔포면은 캠프험프리에서 직선거리로 3km가량 떨어져 있다.

인근 부동산 관계자들은 미군 부대 인근 땅값이 상승하고 있기 때문에 미군 주택국에서 군인들에게 지불하는 임대료가 추가로 상승할 가능성을 제기했다. 이들은 “현재 임대료는 지난 2008년 이래로 8년째 오르지 않은 가격이다”며 “올해 중순부터 미군 주택국과 공병대 관계자들이 타운하우스 등의 건설비와 지가 등을 꼼꼼히 조사하는 모습이 확인됐기 때문에 조사결과가 취합되면 내년에는 미군이 지불하는 임대료 체계가 현실적이 될 것”이라고 예상했다.

부대 인근의 토지가 상승하는 또다른 이유로는 상권 형성에 대한 기대감 때문으로 꼽힌다. 현재 캠프험프리에는 총 6개의 게이트(문)가 있다. 이중 정문 역할을 하고 있는 문은 안정게이트다. 안정게이트를 제외한 다른 게이트들은 모두 생긴 지 몇 년 지나지 않았다고 인근 주민들은 전한다.

안정게이트 앞에는 로데오거리를 비롯해 약 반세기에 걸쳐 형성된 상권이 있다. 가게 간판은 전부 영어로 돼 있고 식당 메뉴판에서도 한글은 찾아보기 힘들다. 현재까지는 게이트 앞에 조성된 유일한 상권이다. 그러나 2020년이 되면 안정게이트 대신 동창게이트가 정문 역할을 대신할 계획이다. 안정게이트는 2020년 이후 보행자 전용 게이트로 전환될 예정이다.

안정게이트 인근에서 식당을 운영하고 있는 김모 씨는 “미군 측에서 원래는 안정게이트를 폐쇄할 계획이었지만 안정게이트 주민들의 집단 항의로 보행자 전용 게이트로 유지되게 됐다”며 “안정게이트 상권이 미국과 한국의 문화가 섞인 일종의 관광 명소로 발전되기를 희망한다”고 말했다.

안정게이트 북쪽 방면에는 향후 캠프험프리의 정문 역할을 할 동창게이트가 있다. 남쪽으로는 차례대로 CPX게이트, 함정게이트, 신대게이트, 도두게이트 등이 있다.

안정게이트 이후 설치된 5개의 게이트 중에서 향후 정문이 될 동창게이트와 영내거주 구역 인근의 함정게이트는 부동산과 투자자들의 이목을 끄는 게이트다. 두 게이트 앞 토지는 현재 도시개발 구역으로 설정돼 있다. 투자자들 사이에서 제2의 이태원이 될 수 있는 곳으로 지목되는 곳이다.

인근 S부동산 관계자는 “올해 들어와 함정게이트 인근 토지는 아직 용도전환이 되지 않았는데도 3.3㎡당 110만원에서 250만원으로 급상승했다”며 “전답에서 대지로 용도전환이 된다면 500만원대 이상 상승할 여지가 있다”고 전망했다.

S부동산 관계자에 따르면 동창게이트는 용산에서 평택으로 옮기는 한미연합사, 8군사령부 등 다수의 장교가 근무하는 건물이 위치한 구역에 건설된다. 따라서 동창게이트 앞에 형성되는 상권은 장교들을 대상으로 하는 상권으로 발달될 가능성이 크다. 반면 함정게이트 앞에 형성되는 상권은 사병이나 부사관 등을 대상으로 한 상권이 발달될 것으로 예상됐다.

H부동산 관계자에 따르면 동창게이트 인근 역시 올해 들어 2배 가량 지가가 상승했다. 3.3㎡당 100만원 하던 토지는 200만원으로, 150만원이었던 토지는 300만원으로 껑충 뛰었다.

토지 가격의 이 같은 상승에 대한 우려의 목소리도 나왔다. A부동산 관계자는 “아직 게이트 앞은 허허벌판이다”며 “미래 가치를 보고 간혹 토지가 거래되고 있는데, 이들 지역에서 수익이 날 정도로 상권이 발전하려면 2년에서 3년은 필요하다”고 말했다.