강남개포 vs 서초반포, 초고가·최고가 불꽃 튄다

숲세권 뜨며 한강변과 각축전…317가구 분양에 1만명 ‘1평 4000만원대’

정성문 기자(mooni@skyedaily.com)

기사입력 2017-01-05 00:07:00

서울 강남구 개포동 일대가 ‘숲세권’으로 주목받으며 강남 재건축 시장의 핵으로 떠올랐다. 숲세권 아파트란 단지 인근에 숲, 공원을 끼고 있어 쾌적한 주거환경을 지닌 곳을 말한다. 숲세권은 최근 웰빙 트렌드로 인해 역세권과 함께 투자자들이 선호하는 주거환경으로 떠올랐다. 서울 개포지구는 인근에 대모산과 구룡산이 있고, 양재천과 탄천이 있어 서울에서 자연경관이 뛰어난 곳으로 꼽힌다. 숲세권이라는 말이 생기기 전부터 이곳은 주거 친화적 동네로 주목을 받았다. 현재 이 일대는 대규모 재건축 사업이 진행되고 있어 개포동은 향후 대한민국 최고 숲세권 단지 중 하나로 변모할 예정이다. 스카이데일리가 2017년 새해를 맞아 신년특집 세번째 기획 ‘강남 재건축 열전’ 시리즈 첫번째로 숲세권으로 주목받는 서울 강남 개포동 재건축 현장을 취재했다.

▲ 대한민국 재건축 시장에서 서울 강남구 개포동 일대가 주목을 받고 있다. 개포주공2·3단지가 지난해 성공적으로 분양을 마치면서 기대감은 더욱 고조되고 있다. 사진은 5004세대로 이뤄진 개포주공1단지 전경 [사진=ⓒ스카이데일리 DB]

재건축 시장에 숲세권 열풍이 거세다. 서울 강남구 개포동 일대에서 동시다발적으로 일어나는 재건축 사업이 완료될 경우 이곳은 대한민국 최고의 숲세권 단지 중 한 곳으로 변모될 예정이다.

이에 ‘강남개포’가 ‘서초개포’에 이어 대한민국 최고가·초고가 재건축 아파트를 놓고 마치 앞서거니 뒤서거니 불꽃 경쟁을 하는 양상이다. 두 지역은 강남개발과 강남불패의 상징과도 같은 곳이다.

지난해 3월 개포지구에서 가장 먼저 분양에 나선 곳은 개포주공2단지를 재건축한 래미안블레스티지였다. 래미안블레스티지는 분양 전부터 평당 예상 분양가가 4000만원 안팎에 달해 고분양가로 논란이 일었던 곳이다.

평당 4000만원 돌파하며 대한민국 최고 숲세권 단지로 상전벽해 용트림

분양가만큼 투자자들의 관심도 높았다. 래미안블레스티지는 일반분양분 317가구 모집에 1만660명이 몰렸다. 업계 관계자에 따르면 강남구에서 2009년 이후 1만건 이상 청약이 몰린 곳은 이곳이 처음이다.

고분양가 논란이 있었지만 분양한 지 열흘도 안 돼 모두 제 주인을 찾았다. 완판을 한 래미안블레스티지 평당 분양가는 3760만원이었다.

높은 분양가로 스타트를 끊은 개포주공2단지가 성공적으로 분양을 마치자 개포주공3단지에도 투자자들의 관심이 쏠렸다. 여기에 투기세력까지 더해져 높은 분양가가 예상됐다. 일각에서는 평당 분양가가 5000만원이 될 것이라는 말까지 나왔다.

▲ 개포동은 서민 세입자들이 많고 강남구 내에서도 변두리에 위치해 있어 강남의 변방 취급을 받았던 곳이다. 그러나 이곳의 아파트 만큼은 강남불패의 상징과도 같았던 곳이다. 최근에는 이 일대에 재건축 사업이 추진되면서 개포동은 강남의 거대 잠룡으로 등장했다. 사진은 재건축 사업이 진행중인 개포시영 아파트 ⓒ스카이데일리

현대건설·현대산업개발이 컨소시엄 형태로 사업을 진행하는 개포주공3단지는 재건축 후 ‘디에이치 아너힐즈’가 된다. ‘디에이치 아너힐즈’는 총 1320가구 규모로 지어진다.

재건축 시장에 투기 세력이 들어오며 분양가가 상승하자 국토교통부는 지난해 6월 칼을 꺼내 들었다. 국토부는 그동안 보증 제한이 없었던 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 요건을 9억원 이하 주택으로 한정시켰다. 쉽게 말해 9억원 이하 아파트에는 중도금 대출을 사실상 하지 않겠다는 뜻이었다.

당시 국토부의 결정은 개포주공3단지 재건축을 겨냥하고 내놓은 정책이라는 해석이 많았다. 중도금 대출 보증 요건 강화는 7월 이후에 분양하는 아파트부터 대상이었는데, 디에치 아너힐즈가 바로 7월에 분양을 앞두고 있었다.

이런 상황에서 개포주공3단지 조합은 발 빠르게 대처를 했다. 규제를 피하기 위해 규제 시행 직전인 6월 말에 HUG에 분양신청을 했다. 그러나 분양승인을 반려 당해 결국 ‘디에이치 아너힐즈’는 분양가를 평당 4137만원으로 조정해 지난해 8월 분양을 마감했다.

이와 관련, 서기섭 도시계획연구소 대표는 “개포동은 강남에서는 쾌적한 주거 환경으로 손꼽히는 곳이다”며 “개포동 남쪽으로 사람들이 많이 찾는 대모산과 구룡산이 있고, 북쪽으로는 양재천이 흐르고 있다”고 설명했다.

▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리

개포동의 핵, 5000여 세대로 이뤄진 개포주공1단지 재건축 막바지

개포주공1단지는 개포동에 위치한 잠룡으로 불린다. 5004세대로 이뤄진 개포주공1단지는 개포동에서 가장 큰 규모를 자랑한다. 세대가 큰 만큼 재건축 과정에서 시련도 많았지만 이곳은 현재 관리처분을 앞두고 있어 재건축 9부 능선을 넘은 상태다.

개포주공1단지는 2003년 9월 조합이 설립된 이후 10년 넘게 좌충우돌하다가 지난해 5월 사업시행인가를 받았다. 조합설립 13년 만의 일이다. 향후 이곳은 6642세대의 매머드 단지로 변모될 예정이다.

개포동 재건축 아파트 분양이 순항하는 가운데 오는 3월 분양예정중인 개포시영을 재건축한 ‘래미안 강남 포레스트’도 주목을 받고 있다. 이번 단지는 삼성물산이 개포지구에서 ‘래미안블레스티지’, ‘래미안루체하임’에 이어 세 번째로 짓는 단지다.

개포시영은 앞서 개포동에 분양한 단지보다 소폭 분양가를 낮추는 것을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 그렇지만 여전히 평당 4000만원 안팎에서 검토가 진행 중이다.

개포동 재건축 훈풍으로 강남의 마지막 판자촌인 구룡마을도 사업개발에 본격 시동을 걸었다. 지난해 11월 서울시 도시계획위원회에 따르면 구룡마을 도시개발구역지정 및 개발계획 수립(안)이 가결됐다. 수립안에 따르면 SH공사가 구룡마을 토지를 모두 수용한 뒤 개발이익의 일부를 토지주에게 돈으로 보상한다.

구룡마을 개발 소식이 알려주면서 개포동 주민들은 반기는 기색이 역력했다. 개포동 한 공인중개사는 “초고층 아파트가 들어서는 데, 그 아래로 판자촌이 보이면 누가 좋아하겠냐”며 “개발이 되면 개포동 아파트와 구룡마을이 시너지 효과를 낼 것 같다”고 기대감을 표했다.

▲ 서울 강남의 마지막 판자촌인 구룡마을 개발이 가시화 됐다. 지난해 서울시 도시계획위원회의 도시개발구역지정 및 개발계획 수립(안)이 가결됐다. 인근 부동산 관계자는 “판자촌이 철거되면 개포주공 재건축과 시너지가 날 것”이라고 기대했다. [사진=ⓒ스카이데일리 DB]

소득증가·웰빙수요 증가 반사 이익…주거환경 뛰어나 ‘재건축 잠룡’ 부상

개포동이 주목을 받고 있지만 개포주공5·6·7단지는 재건축이 시작 단계에 머물러 있다. 이들 세 단지는 지난해 11월 서울시 도시계획위원회(이하 도계위) 심의 결과 보류 판정을 받았다. 도계위는 이들에게 통합 재건축을 권고했다.

공무원연금공단이 보유했던 개포상록8단지와 개포주공9단지 아파트도 재건축 사업에 속도를 내고 있다. 업계 관계자들은 현대건설·GS건설에 전체를 매각한 개포상록8단지는 내년 7월 이후 분양이 가능할 것으로 예상했다.

개포동 마지막 단지인 개포주공9단지는 공무원연금공단이 자체적으로 임대주택 재건축을 실시할 예정이다.

개포동은 서민 세입자들이 많고 강남구 내에서도 변두리에 위치해 있어 강남의 변방 취급을 받았던 곳이지만 이곳의 아파트 만큼은 강남불패의 상징과도 같았던 곳이다. 최근에는 이 일대에 재건축 사업이 추진되면서 개포동은 강남의 거대 잠룡으로 등장했다.

▲ ⓒ스카이데일리

이에 대해 박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 “소득이 증가하고 웰빙 수요가 늘면서 쾌적한 주거공간을 찾는 이들이 많이 늘었다”며 “이것이 산과 천이 가까이에 있는 개포동이 각광받는 이유다”고 풀이했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 “선진국 사례만 보더라도 주거환경의 질을 따지는 곳이 많다”며 “개포동이 인기를 끄는 이유도 강남이라는 기본적인 환경과 더불어 주거환경의 질이 뛰어나기 때문이다”고 지적했다.