대한민국 최고의 부촌으로 꼽히는 서울 강남구는 1963년만 해도 시골 분위기가 물씬 풍기는 허허벌판이었다. 최근 3.3㎡(1평) 당 2억원을 돌파한 신사동의 당시 땅값은 200원에 불과했다. 최고급 아파트가 즐비한 부촌 압구정동은 이 보다 조금 비싼 400원이었다. 반면 중구 신당동의 3.3㎡당 시세는 3만원에 달했다. 무려 37배나 비쌌던 셈이다. 

 

강남구는 1970년 박정희 대통령 주도의 강남 개발이 본격화 되면서 변화하기 시작했다. 강북의 인구 과밀화를 해소하기 위한다는 취지로 진행된 강남 개발의 첫 신호탄은 한남대교 착공 및 경부고속도로 건설이었다. 이 때부터 강남 개발은 급물살을 타기 시작했다.

 

정부는 가장 먼저 논현동에 공무원아파트를 지어 공무원들을 먼저 대거 이동시키려는 시도를 했다. 강북 도시기능 억제를 위한 ‘특정시설제한구역’ 설정이라는 특단의 조치도 단행했다. 백화점, 도매시장, 공장 등의 신규설치를 불허한 이 조치로 인해 명문고교·기업 등이 강남으로 대거 옮겨갔다.

 

강남 개발은 지하철 2호선이 개통되면서 더욱 가속화 됐다. 강남 지역에 대중교통망이 생겨나면서 지하철역 주변으로 주거지와 상업지가 조성되기 시작했다. 이후 고위 공무원, 부유층 인사들이 대거 둥지를 틀면서 강남 지역은 대한민국 최고 부촌으로 급부상했다. 강남 개발이 본격화 된 지 불과 10년 만에 일이었다. 강남 개발의 여파는 수서·잠실·분당·판교 등으로까지 이어졌다.

 

강남 개발의 시초역할을 했던 강남구는 제2의 도약을 준비 중이다. 개발 초기 지어졌던 아파트들의 재건축 시기가 도래했을 뿐만 아니라 굵직한 개발 호재도 자리하고 있다. 대표적인 호재로는 영동대로 일대 대규모 개발 및 현대차그룹의 통합사옥 건설 등이 꼽힌다.

 

 

부동산업계 등에 따르면 강남구 부동산 시장은 지난 2015년 이후 최근까지 활황기를 맞이하고 있다. 강남구 주거지역의 60%를 차지하는 아파트가 이를 주도했다. 신규분양 아파트는 수억원의 웃돈이 붙어도 매물이 없을 정도로 인기가 높다. 시장 과열이 계속되자 정부에서 제동을 걸 정도다. 아파트뿐 아니라 빌딩이나 건물, 토지 등도 최고점을 갱신 중이다.

부동산정보업체 ‘부동산114’가 지난달 8일 발표한 자료에 따르면 강남구 아파트 호실 당 평균 매매가격은 13억3694만원으로 전국 1위 수준을 나타냈다. 서울 25개 자치구 평균인 6억6464만원의 2배를 상회하는 금액이다. 2위인 서초구(13억2230만원)보다도 1464만원 높았다. 강남구는 지난 2001년부터 10년 넘게 서울 아파트값 1위를 차지해 오다가 서초구에 잠시 1위 자리를 내준 뒤 다시 정상을 되찾았다.

 

부동산 시장에서는 강남구를 ‘테북’과 ‘테남’으로 각각 분류한다. 강남구를 가로지르는 테헤란로를 중심으로 북쪽 지역은 ‘테북’, 남쪽 지역은 ‘테남’ 등으로 각각 불린다. ‘테북’ 지역을 대표하는 곳은 압구정동·청담동 등이다. 이곳은 한강변과 맞닿아 있는 지역을 중심으로 주택 가격이 매우 높게 형성돼 있다. ‘테남’ 지역의 대표주자는 대치동·개포동 등이다. 이 지역은 ‘교육특구’라는 수식어가 붙을 정도로 교육 인프라가 잘 갖춰져 있어 주택 수요가 항상 넘친다.

 

압구정 현대아파트는 한강변을 따라 위치한 ‘테북’ 지역의 대표적인 부촌 아파트 단지로 꼽힌다. 이곳에는 1970년대 현대아파트 1~3차 단지 준공을 시작으로 아파트 단지가 조성되기 시작했다. 현재 약 115만㎡(약 35만평)에 걸쳐 24개 단지 1만여 세대가 거주하고 있다. 압구정 현대아파트는 지난달 정부의 강력한 부동산 규제 정책인 ‘8·2부동산 대책’에도 불구하고 시세가 날로 상승 곡선을 그려 최근 재조명 되고 있다.

 

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 7월 말 압구정 현대2차아파트 전용 160.29㎡의 경우 29억9000만에 거래됐다. 하지만 8·2부동산 대책 발표 이후 같은 평형대의 호가는 오히려 32억원까지 올랐다. 압구정 현대 4차 전용 117.91㎡ 역시 8·2부동산 대책 이전 26억원이었으나 현재는 5000만원 오른 26억5000만원에 형성돼 있다. 하락세를 보인 타 지역과 정반대의 행보를 보이고 있는 셈이다. 압구정 현대아파트가 아직까지 재건축 초기 단계에 머물러 있어 규제 대상에서 벗어난 결과로 분석됐다.

 

재건축 초기 단계인 이곳은 향후 재건축이 완료되면 3.3㎡당 1억원은 무난히 돌파할 것으로 예상됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “현대아파트는 강남권·한강변·대단지 등 시세 상승요건 3가지를 모두 갖췄다”며 “이러한 입지적 특성 때문에 향후 3.3㎡당 1억원은 무난히 넘길 것으로 보인다”고 설명했다.

 

‘테북’ 지역에 압구정 현대아파트가 있다면 ‘테남’을 대표하는 아파트 단지로는 대치동 우성·선경·미도 아파트 및 은마아파트 등이 꼽힌다. 대치동은 대한민국 교육1번지로 불리는 곳이다. ‘학세권(학원과 역세권의 합성어, 학원 때문에 역세권처럼 유동인구가 몰린다는 의미를 지님)’이라는 신조어도 여기서 나왔다. 대치동에 대한 학부모들의 관심은 여전히 높다. 인근에 양재천도 존재해 주거환경으로는 훌륭하다는 평가도 받고 있다.

 

‘교육1번지’의 시작은 1970년대로 거슬러 올라간다. 정부는 강북의 인구를 강남으로 이동시키기 위한 방안으로 1972년 명문고로 꼽히던 경기·서울·경복·용산·경동 등 5개 공립고와 중앙·양정·배재·휘문·보성 5대 사립고 등을 강남으로 이전시켰다. 거기에 고교 평준화와 학군제가 실시되면서 교육특구 강남8학군의 서막이 열리기 시작했다.

 

강남 8학군 열풍은 강남 투기의 호재로 연결됐다. 1970년대 땅 투자로 재미를 봤던 복부인들은 1980년대에는 개포동·대치동 등에 지어진 아파트에 관심을 갖기 시작했다. 교육을 위해 몰려든 실수요와 재건축을 위한 투기 수요까지 더해지면서 가치는 천정부지로 솟았다. 그 열기는 지금까지 이어지고 있다.

 

부동산 114 시세 변동 추이 자료에 따르면 대치동 선경아파트 전용면적 160.76㎡ 호실은 7월 28일 23억5000만원이었으나 8·2대책 발표 이후인 지난달 25일에는 25억원까지 올랐다. 같은 기간 바로 인근에 위치한 개포우성1차 전용면적 158.54㎡ 호실의 경우도 시세가 24억원에서 25억5000만원까지 상승했다.

 

개포동 인근 부부공인중개사 대표는 “강남구에 거주하는 주민들은 소득도 선진국 수준이고 깨끗한 주거환경에 대한 관심도가 높은 편이다”며 “이곳 주민들은 신축 아파트 분양 시 가격에 상관없이 선뜻 구매를 결정한다”고 말했다. 이어 “물론 투기수요도 있지만 주거의 질을 높이기 위해 사는 실수요자들이 대부분이다”고 덧붙였다.

 

박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “대치동의 아파트들은 부동산 대책의 영향을 받지 않을 것으로 보인다”며 “이곳은 실수요자 대부분이 교육열이 높은 학부모들이기 때문에 앞으로도 그 인기가 계속 상승할 것이다”고 전망했다.

 

 

최근 전국 부동산 투자자들의 시선이 강남구 삼성동으로 향하고 있다. 초대형 개발 이슈가 몰려 있어서다. 이곳은 수도권광역급행철도(GTX) A노선, 현대자동차그룹 통합사옥인 글로벌비지니스센터(GBC) 건립, 영동대로 지하공간 통합개발 등 굵직한 개발 호재를 앞두고 있다.

 

지난 2014년 9월 현대자동차그룹은 삼성동에 위치한 한국전력 부지 7만9341.8㎡(2만 4000평)를 10조5500억원에 낙찰 받았다. 당시 경매 결과는, 낙찰가가 한전이 제시한 감정가(3조3000여억원)의 3배가 넘는 금액이라는 점에서 상당한 화제가 됐다. 덕분에 일대 지역 땅값도 덩달아 올랐다.

 

현대차는 이곳에 2021년까지 전체높이 569m, 지상 105층 규모의 GBC 건립 계획을 추진 중이다. 롯데월드타워 보다 14m 가량 높은 GBC는 완공되면 대한민국에서 가장 높은 건물로 자리매김 할 예정이다. GBC에는 자동차 출고센터, 박물관, 브랜드 전시관 등이 들어설 예정이다. 현대차는 GBC를 연간 250만명 이상의 관광객이 찾는 세계적 관광명소 독일의 ‘아우토슈타트’처럼 조성하겠다는 포부를 밝혔다.

 

성진공인중개사 기미서 대표는 “GBC가 들어서면 그 안에서 일하는 직장인들의 인구가 늘어나게 될 것이다”며 “또한 삼성동 근처에는 초·중·고 등이 많아 학군수요도 많이 유입되지 않을까 예상하고 하고 있다”고 전했다.

 

영동대로 지하공간 통합개발 역시 삼성동에 대한 기대감을 드높이고 있다. 사업은 코엑스몰과 GBC 부지 사이에 위치한 왕복 14차선의 영동대로 480m 구간에 지하공간을 만든다는 내용이다. 지하 6층, 연면적만 16만㎡(4만8400평) 규모로 조성될 지하공간에는 국내 최초의 복합환승센터 등이 마련된다.

 

복합환승센터 외에 상업·공공·문화시설 등도 들어선다. 세부 계획을 살펴보면 지하공간에는 GTX A·C노선, KTX 동북부연장, 위례-신사선 등 5개 광역·지역철도 ‘통합역사’(지하 4층~6층)가 들어선다. 이외에도 박물관·전시장·도서관 등 공공시설과 상업시설(지하 1층~2층), 국내외 관광객을 위한 관광버스 주차장(지하 3층) 등이 마련된다.

 

거대 지하도시 개발계획이 발표된 이후 삼성동은 물론이고 강남 일대 주민들은 기대 섞인 반응을 보이고 있다. 삼성동 인근 S부동산 관계자는 “강남구의 동·서를 가로 막던 영동대로가 지하화 되면 유동인구의 유입이 더 자유로워 질 것이다”며 “인구가 늘면 주거지와 상권 모두 발달하는 등 새로운 변화를 맞이할 것으로 본다”고 기대감을 내비쳤다.

 

대다수의 전문가들은 앞으로도 강남구의 강세는 지속될 것으로 내다봤다. 명지대학교 부동산학대학원 권대중 교수는 “강남은 교육·문화 등의 인프라 모두가 잘 갖춰져 있는 곳으로 전국 어디에서도 이런 곳을 찾아볼 수 없다”며 “강원도, 전라도, 경상도 등 지방에서 올라와도 제일 먼저 닿는 곳이 강남일 정도로 접근성도 좋은 곳이다”고 강조했다.

 

이어 “앞으로 진행되는 재건축 단지 역시 최첨단 아파트들이 들어서는 스마트 시티가 될 가능성이 높다”며 “인프라와 주택 모두 갖춰진 강남을 초월할 곳은 앞으로도 보기 힘들 것이다”고 전망했다.

 

[길해성 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]