수요를 규제하는 정책을 이어오던 정부는 9월 13일 ‘주택시장 안정대책’에서 종합부동산세를 강화하며 규제의 정점을 찍었다. 동시에 21일 신규택지 공급 계획을 발표하며 수요자들의 반발 잠재우기에 나섰다. 다수의 전문가들은 이번 발표가 기존의 규제일변도 상황에서 부동산 시장에 큰 변화를 주기 어려울 것이라는 비관적인 전망을 내놓고 있다.

 

전문가들 “규제중심 대책, 가격 상승·양극화·풍선효과 초래”

 

문재인 정부의 부동산 대책은 ‘규제’로 대표된다. 정부는 투기 방지를 위해 연이은 규제 정책을 내세웠다. 지난해 8.2 부동산 대책에서는 투기과열지구와 투기지역을 다시 부활시켰다. 서울특별시 전체와 경기 과천시, 세종특별자치시 등이 새롭게 투기과열지구에 포함됐고 투기지역에는 강남 3구를 비롯한 서울 11개구와 세종행복도시 구역 등이 지정됐다. 투기지역과 투기과열지구 내 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 등을 줄이면서 수요 억제를 위해 안간힘을 썼다.

 

정부의 규제 공세에도 불구하고 아파트 가격은 무서운 상승세를 보였다. 특히 강남 3구 내 아파트의 경우 평당 1억에 가까운 거래까지 나올 정도였다. 반면 지방의 부동산 가격은 지역 산업 타격 등의 영향을 받아 크게 떨어지는 상황이 벌어졌다. 아파트 중심의 투자가 제한되면서 토지와 상가, 수익형 부동산 등으로 눈길을 돌리는 일종의 ‘풍선 효과’도 나타났다.

 

부동산 대책이 나올 때마다 부동산 가격이 상승하는 역효과에 대해 전문가들은 정부의 잘못된 시장 이해를 원인으로 꼽았다.

 

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “기본적으로 공급이 부족하고 수요가 오르면 공급을 늘려 수요를 분산해야 한다”며 “그럼에도 정부는 수요와 공급을 모두 규제하면서 가격 폭등을 초래했는데 그나마 얼마 전 신규택지 공급을 발표한 것도 시기상으로는 늦은 감이 있다”고 지적했다.

 

강남훈 원광디지털대학교 부동산학과 교수는 자금의 수도권 집중을 이유로 들었다. 강 교수는 “부동산 시장에서 약 1120조 규모의 부동자금이 이득을 볼 수 있다는 인식으로 움직였고 지방에서도 투자 자금이 올라오면서 부동산 가격의 상승에 일조했다”며 “문재인 정부가 초반부터 부동산 정책을 강하게 추진하지 못한 점 역시 가격 인상에 영향을 미쳤다”고 설명했다.

수도권과 지방의 부동산 가격 양극화 역시 획일화된 정책이 원인으로 꼽혔다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “지방은 수도권과 비교하면 다른 시장인데 일부 도시를 빼면 장기적으로 침체상황이 이어지고 있다”며 “부동산 대책이 강남에 초점을 맞추다 보니 지방 집값이 떨어지는 상황에 이르렀고 지방 부동산 대책이 일부 나오긴 했지만 실효성은 없어보인다”고 내다봤다.

 

심 교수는 풍선 현상에 대해서도 “주택 투자를 규제하면서 옆으로 몰려가고 있다”며 “투기 수요가 분산되고는 있지만 워낙 유동성이 많은 상황이라 이 같은 현상이 바람직하지 않다”고 분석했다.

 

김동환 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 양극화를 줄이기 위해서는 부동산 대책보다 중앙에 집중된 권력의 분산을 주문했다. 그는 “장기적으로 지방을 활성화 시키는 정책을 쓰지 않으면 수도권도 공해, 교통 문제 등이 계속 더해져 마이너스 효과만 가져올 수 있다”고 설명했다.

 

규제·공급 ‘투 트랙’ 정책에도 전문가들 “시장변동 영향 없다” 전망

 

문재인 정부는 지난달 13일 발표한 ‘주택시장 안정대책’과 21일 ‘수도권 주택공급 확대방안’을 통해 규제 정책을 강화함과 동시에 신규택지라는 공급 방안을 내놓으며 부동산 대책을 ‘투 트랙’으로 전환했다. 그러나 전문가들은 이번 투 트랙 정책이 가격 안정에 큰 영향을 미치질 못할 것이라고 내다봤다.

 

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “이번 정책 역시 사실상 겉핥기에 그치고 있다”며 “정부가 원하는 규제와 공급확대라는 밑그림은 그려져 있지만 주택 보유자들의 전후사정은 신경 쓰지 않은 채 보유세(재산세+종합부동산세)만 높이는 구조라 조세형평성에 불만이 많이 발생할 것이다”고 예측했다.

 

권 팀장은 “이번 택지공급 발표만 보면 가격 안정에 도움이 되겠지만 짓기까지의 과정과 지은 후의 자금 흐름을 따져보면 부동산이 상승할 여지만 주는 것이다”며 “단기적인 효과에 그칠 것으로 보이고 시간에 차이가 있을 뿐 시장은 다시 평준화 될 것으로 본다”고 내다봤다.

 

김동환 서울사이버대 교수는 신규택지 공급에 대해 “주택공급은 수요자들이 원하는 지역이 아니면 시장에 영향을 줄 수 없다”며 “일부를 제외하면 대부분이 서울의 변두리에 있는데 이는 오히려 배드타운만 만들고 교통문제만 야기 시켜 불균형적 부분만 부각될 수 있다”고 꼬집었다.

 

강남훈 원광디지털대 교수는 “새로운 주택공급이 쉽지 않은 상황에서 택지의 위치는 나쁘지 않다”며 “단 지역별로 기반 시설이나 확충 문제 등의 해결이 필요하고 주민들과의 갈등을 해결해 보상절차를 조속히 마무리한 후 분양과 공급을 빠르게 진행해야 한다”고 강조했다.

강 교수는 9.13 대책 이후의 전망에 대해 “보유세 강화와 대출 규제 등 큰 틀은 유지하되 새로운 정책이 나오진 않을 것으로 보인다”며 “9.13 대책 이상의 정책은 나올 수 없을 것으로 보인다”고 내다봤다.

 

전문가들은 여전히 정부의 규제 중심의 정책에 변함이 없어 시장의 침체가 이어질 것으로 전망했다. 심교언 건국대 교수는 “신규택지 공급을 늘리겠다고 한 것도 정부가 큰 용기를 낸 것이다”며 “다주택자의 규제를 일부 풀면 공급이 늘어나는 효과가 있겠지만 정부의 정체성을 생각하면 계속 불안한 상황을 이어갈 것으로 보인다”고 말했다.

 

권대중 명지대 교수는 “정책은 시장을 이길 수 없는데 정부는 자꾸 시장을 리드하려고 한다”며 “공급 대신 강력한 규제를 밀어 붙이면서 양극화가 발생하고 부동산 시장도 침체되고 있는데 여기에 종합부동산세 개편안까지 가세되면 시장의 침체는 더 심해질 것이다”고 예측했다.

 

몇몇 전문가들은 기존의 규제 중심의 정책을 대신할 대안을 제시하며 부동산 시장의 안정을 가져올 수 있는 방안이 필요하다고 조언했다. 김동환 서울사이버대 교수는 현재 부동산 시장을 투기가 많이 벌어지는 강남 3구 지역과 지방을 나눠 접근할 필요가 있다고 주장했다.

 

김 교수는 “강남 3구는 사람들이 돈을 짊어지고 오는 시장인데 지방을 강남과 같이 연계하면 시장이 고사당할 수 있다”며 “강남과 같이 시장에 맡길 수 있는 지역은 규제를 풀어 자율에 맡기고 지방의 경우는 공급자와 수요자에 대한 정부 지원을 강화해 공급이 저렴하게 이뤄져 수요를 늘릴 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.

 

권일 부동산인포 팀장은 불법 거래행위에 대한 단속을 통해 시장거래의 공정 체계를 확립하는 방법을 제안했다. 권 팀장은 “집값을 잡는다는 발상은 사실 잘못됐다”며 “자율 경쟁 체제에서 주택을 사고파는 것을 정책적으로 재단할 수 있는 방법은 없다”고 강조했다. 이어 “대신 다운계약서 같이 불법행위임에도 관행으로 치부되는 부분에 대해서는 명확하게 세금을 추징할 시스템을 갖춰 정상적 거래를 할 수 있는 환경을 조성해야 한다”고 설명했다.

 

아울러 “실거래가격이 신고 되는 양도세처럼 몇몇 사례를 찍어 거래 내역과 자금 출처 등을 조사하면 불법적인 요소를 찾을 수 있다”며 “인력에 한계가 있겠지만 신고와 처벌 시스템을 체계화해 정상적 거래를 하지 않으면 규제·처벌받는다는 인식을 심어줘야 한다”고 당부했다.

 

[이한빛 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]