정부의 무차별 부동산 규제로 인한 후폭풍을 우려하는 목소리가 높게 일고 있다. 수요가 넘치는 상황에서 공급을 억제하다보니 뭉칫돈이 몰려 부동산 가격이 치솟는 현상만 나타나고 있기 때문이다. 게다가 투기 조장을 이유로 자금줄을 옥죄다 보니 똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 빚어지면서 인기 지역의 부동산 시세 오름세는 더욱 가팔라지고 있는 것으로 나타났다. 정부의 부동산 규제가 실수요자들의 주택 구매를 더욱 어렵게 만들고 있다는 지적이 나오는 배경이다.

 

옥죌수록 오르는 부동산 시장…무주택자 서민 내 집 마련 문턱 높아졌다

 

부동산업계 등에 따르면 연이은 정부의 부동산 대책에도 불구하고 지난해 집값이 급상승했다. 특히 서울·수도권 등 인기지역의 집값 상승세가 두드러졌다. 아파트 청약 1순위 자격을 제한하고 대출을 옥죄면서 투자자들이 돈이 되는 곳으로 발걸음을 돌린 결과로 분석된다.

 

똘똘한 한 채를 찾아 강남불패를 자랑하는 강남4구나, 강북의 핵심이라 할 수 있는 용산, 떠오르는 투자지인 마포로 몰린 것이다. 인기 지역의 집값 상승은 기존 비인기 지역으로 평가되던 곳에도 영향을 미쳐 서울 전체의 집값 상승으로 이어졌다.

 

서울의 경우 지난해 아파트 평균 가격이 7억원을 돌파했다. 서울의 집값은 2014년 8월부터 지난해 9월까지 꾸준히 상승했다. 2014년 8월 한 채에 4억9425만원이었던 서울 아파트 평균값은 지난달 7억238만원으로 2억원 가까이 올랐다. 특히 정부가 규제의 주 타깃으로 지목한 강남구의 경우 일제히 집값이 상승해 그나마 저렴하게 평가됐던 개포동이 평당 5329만원을 기록하기도 했다.

 

정부 규제로 집값이 상승하면서 서민들의 내 집 마련 부담도 커지고 있다. 지난해 4분기 서울의 주택구입부담지수(K-HAI)는 133.3을 기록, 2010년 2분기(134.7) 이후 최고치를 기록했다. 특히 주택구입부담지수는 집값이 상승하시 시작한 지난 2016년 3분기부터 10분기 연속 상승세를 기록하고 있다.

 

▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 김해인 기자] ⓒ스카이데일리

   

 

내 집 마련 부담이 커지면서 서울의 주택구매력지수(HAI:Housing Affordability Index)는 반대로 낮아지고 있다. 지난해 12월 서울의 주택구매력 40.6에 불과했다. 글로벌 금융위기를 겪던 2009년 12월(40.6)과 비슷한 수준이다. 주택구매력지수(HAI)는 중간 소득 계층이 대출을 받아 중간 수준의 주택을 산다고 가정했을 때 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타낸다. 100보다 낮을수록 중간 계층가구가 중간 가격대 주택을 구입하는데 무리가 따른다는 말이다.

 

주택·금리 다 떨어져도 부동산 홀로 고공행진…“믿을 건 부동산 뿐” 인식확산

 

문제는 정부 규제로 주택구매 조건이 악화되고 있는 가운데 여전히 집을 구입하려는 실구매자들이 상당수 존재한다는 사실이다. 현재 우리나라의 자가주택 보유율은 57.7%에 불과하다. 반대로 보면 전체 인구의 40%가 넘는 사람들이 집이 없는 상황이다. 특히 미주택자 중에는 결혼과 출산을 앞둔 20~30대 젊은층이 유독 많았다.

 

권대중 명지대학교 교수는 “현재 자가 보유율이 57.7%에 그치는 상황에서 정부가 규제만 강조하다보니 서울의 경우 지난해 단기간에 집값이 급등할 수밖에 없었다”며 “전체적으로 경기가 침체된 상황에서 정부의 규제로 부동산 가격이 고공행진을 보이고 있기 때문에 당분간은 부동산에 돈이 몰릴 것으로 보인다”고 설명했다.

 

이어 그는 “앞으로 3기 신도시에 대한 토지보상금 지급 등 대규모 자급이 시중에 풀릴 가능성이 크다”며 “이 가운데 일부 자금이 다시 주택시장으로 유입될 가능성이 높게 점쳐져 집값 상승세는 더욱 가팔라질 가능성도 배제하기 어렵다”고 덧붙였다.

  

전문가들은 가파른 부동산 시세 상승세가 다른 투자처에 있는 돈의 유입현상까지 불러올 수 있다고 경고하고 있다. 현재 국내 저축은행의 정기예금 금리는 지난해 12월 2.65%를 기록한 이후 꾸준히 하락하고 있다. 반대로 지난달 오피스텔의 수익률은 전국 평균 5.46%로 시중은행의 예·적금 금리에 2배에 달했다.

 

주요 투자수단 중 하나인 주식도 부동산의 수익률에는 못 미치고 있다. 지난해 국내 주식시장은 17% 하락했으며 글로벌 증시도 9.2% 떨어졌다. 반대로 지난해 서울의 아파트 매매 가격 상승률은 평균 13.44%에 달했다.

 

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “주식시장에 비해 부동산 시장은 수익 예측이 가능하다는 장점과 부동산 시장은 사이클을 형성하며 다시 반등한다는 학습효과를 통해 언젠가는 오를 것이라는 심리가 강하다”며 “개인이 선뜻 몇 억원의 돈을 주식시장에 투자하기 힘들지만 부동산은 안정적이기 때문에 최근의 집값 상승을 통해 향후 서울과 수도권을 비롯한 일부지역에 투자가 더 집중될 것으로 보인다”고 설명했다.

 

심형석 미국 SWCU대학 교수는 “시중에 유동자금이 넘치는 상황에서 미중간의 무역전쟁과 경기침체가 이어지다보니 사람들은 정부의 규제를 피해 안정적인 것을 찾아갈 수밖에 없다”며 “특히 마땅한 투자처가 없는 상황에서 ‘부동산은 안정적 자산’이란 인식이 확산되고 있기 때문에 앞으로도 부동산 시장 강세는 더욱 두드러질 것이다”고 진단했다.

 

[이철규 기자 / 행동이 빠른 신문]