재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거친 후 관리처분계획의 인가를 받으면 그때부터 ‘조합원 입주권’으로 바뀐다. 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실 된 것으로 보기 때문이다. 이 때 부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위(권리)가 부여되는데 이것이 ‘입주권’이다.

 

시중에 거래되는 입주권에는 기존건물의 평가액과 납부 청산금, 웃돈(승계조합원의 경우)이 모두 포함돼 가격이 산정된다. 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하기 때문에 초기비용부담이 상당하다. 하지만 입주권은 분양권에 비해 저렴한 가격(총 거래가액)으로 매입할 수 있다. 이주비 지급, 발코니 무료확장, 시스템에어컨 무상제공 등 건설사가 제공하는 다양한 혜택도 받아 볼 수 있어 선호하는 이들이 많다.

 

재개발 및 재건축 사업 등으로 주택이 완공되면 입주권이 아닌 주택으로 분류된다. 여기서 완공 시점은 사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준이다.

 

재개발·재건축사업이나 지역주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당된다. 조합원분을 제외한 나머지 세대는 일반 분양해 각종 비용을 충당하고 조합원의 수익을 극대화할 수 있다. 이 때 일반분양으로 취득한 권리가 바로 ‘분양권’이다. 일반분양가는 조합원 분양가보다 10~20% 가량 높지만 초기투자금이 적고 취득세가 낮은 점이 매력적이다.

 

분양권은 입주권과 달리 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀐다.

 

 

입주권과 분양권은 매입 이후 부과되는 세금에서도 큰 차이가 난다. 입주권은 세법상 주택에 해당하기 때문에 본인 소유의 주택과 조합원 입주권을 갖고 있다면 2주택자로 간주된다. 이에 따라 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 3년 이내에 팔아야만 한다. 반면 분양권은 준공 후 소유권이전등기를 마치기 전까지는 주택으로 취급하지 않는다.

 

취득세도 다르게 적용된다. 입주권의 경우 매입하는 즉시 토지분의 4.6%에 해당하는 취득세를 내야 하지만 분양권은 등기 때 취득세를 내면 되기 때문에 만약 분양권을 준공 이전에 팔면 세금을 내지 않아도 된다. 분양권의 취득세율도 분양 가격과 전용면적별로 1.1~3.5%로 입주권에 비해 낮다.

 

중개 수수료에서도 차이가 난다. 분양권의 경우 총 분양가가 아니라 실제 주고받은 금액이 수수료 산정 기준이 된다. 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이다. 즉 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래금액(계약금+중도금+웃돈)에 수수료율을 곱한 금액이다. 일반적인 주택 거래와는 방식이 다른 셈이다. 반면 입주권은 실제로 주거 받은 금액 자체가 총 분양가에 근접하기 때문에 중개수수료 역시 부담이 큰 편이다.