또 꺼내든 정부의 부동산 규제 카드

스카이데일리 칼럼

이철규 기자(sicsicman@skyedaily.com)

기사입력 2019-07-10 09:55:35

지난 2년간 규제 카드를 남발했던 국토교통부가 새로운 카드를 꺼낼 것 같다. 국토부는 강남의 재건축 아파트를 중심으로 가격 상승의 기미가 보이자, 분양가상한제를 비롯해 1주택 비과세 혜택 축소 같은 히든카드를 꺼낼 태세다. 국토부가 준비하고 있는 분양가상한제 카드는 지금까지 공공택지에 한해 적용됐었다. 하지만 분양가가 급속도록 상승하자 이번엔 민간택지까지 상한제 적용을 하겠다는 것이다.

분양가상한제는 2005년 노무현 정부시절 부동산 규제 카드로 등장했다. 당시 공공택지 전용면적 85㎡이하 주택을 시작으로, 이듬해 2월에는 공공택지 내 모든 주택으로 적용범위가 확대됐다. 하지만 민간택지의 분양가상한제는 건축업체의 분양률을 떨어뜨리고 결국 공급을 위축시켜 추후 집값을 끌어올릴 수 있다는 의견이 제시되면서 2015년 4월 건설경기 부양을 이유로 폐지됐다.

현재 민간택지의 분양가 상한제를 실시하기 위해선 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 전년 동기 대비 물가 상승률의 2배를 초과하는 경우나 분양이 있었던 직전 2개월 간의 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하거나 또는 전용면적 85㎡이하 국민주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우라야 한다.

민간택지의 분양가상한제는 분양가를 억제해 과도하게 오른 분양가를 사전에 막아 분양 가격을 안정화시킬 수 있다. 따라서 분양가격이 기존 주택에 비해 저렴하니 실수요자의 경우, 내집 마련의 기회가 높아진다는 장점이 있다. 하지만 분양가상한제는 이런 장점만 있는 것은 아니다.

특히 분양가상한제는 빈익빈 부익부의 부동산 시장은 더욱더 양분하는 원인이 될 수 있다. 건설사의 입장에선 가격에 맞는 아파트를 지으려 할 것이고 이는 아파트를 조성하는데 있어 그대로 반영될 것이기 때문이다.

기업이 근본적인 목표는 이윤을 추구하는 것이다. 따라서 아파트를 짓는 건설사의 입장에선 가격에 맞춰 제품을 생산하기 마련이다. 따라서 그만큼 싼 자재를 사용하게 되고 이를 생산하는 인원도 역시 최소로 책정, 그만큼 부실한 제품을 만들 수 있다. 이는 아파트 자체에 그대로 반영돼, 명품 아파트와 그렇지 못한 아파트로 양분될 가능성이 높다.

또한 제품을 구입하는 실구매자 역시 인기지역이나 명품 아파트에는 과도하게 몰리고 비인기지역이나 그렇지 못한 아파트는 미분양으로 남을 수 있다. 때문에 분양가상한제는 구매자들을 빈익빈 부익부로 내몰 뿐 아니라, 건설사 빈익비 부익부로 나눠질 수 있다. 따라서 10대 건설사가 아닌 중소건설사들은 살아남을 수 있는 방법이 없다.

주변 아파트에 비해 가격이 저렴하니 현금을 가진 사람들은 마음껏 투기에 나서는 현상이 나타날 수 있다. 새로운 아파트가 가격대에 맞춰 제품이 나와 있다면 현금을 가진 사람들은 그중 분양가도 적합하고 앞으로 가격이 상승할 수 있는 지역을 찾아 투기에 나설 수 있다. 반면에 돈이 없는 사람들은 가격에 맞는 제품을 선택하다보니 품질이 떨어지는 아파트에 내몰리는 결과를 낳을 수 있다. 이는 투기세력을 뿌리 뽑겠다는 국토부가 앞장서 투기를 부채질하고 빈익빈 부익부를 나누는 역할을 하는 것이라 할 수 있다.

분양가상한제가 실시되면 건설사들은 이윤이 많이 남는 지역이나 주택을 공급하는데 주력할 것이다. 이는 장기적으로 신규 주택의 공급 부족현상을 낳을 수 있다. 따라서 분양가상한제 추후 주택 공급 부족으로 인해 기존 주택 가격을 더욱더 끌어올리는 규제가 될 수 있다. 때문에 부동산전문가들은 로또 분양을 걱정하는 목소리가 나오는 것이다.

지금까지 정부는 집값을 잡겠다는 명목으로 꾸준히 규제책을 내놓았다. 그때마다 집값은 잠시 소강상태를 보이다 다시금 상승세로 전환하곤 했다. 시장의 흐름은 물과 같다. 따라서 흐르는 물은 잠시 막을 수는 있지만 이를 영원히 막을 수는 없다. 가장 좋은 방법은 자연스럽게 물이 흘러가도록 하는 것이다. 다만 그 방향만 잡아주면 된다. 무조건 틀어막고 가둘 것이 아니라, 방향을 잡아 유도해야 하는 것이다.