최근 서울의 집값이 반등 현상을 보이자 정부가 또 다시 칼을 빼 들었다. 새로운 대책 역시 강력한 규제 내용을 골자로 하고 있다. 민간주택 분양가 상한제다. 김현미 국토교통부 장관은 분양가상한제를 민간택지로 확대 적용하는 방안을 검토하겠다고 공식화했다.

 

김 장관의 민간주택 분양가상한제 도입 발표 이후 부동산 시장은 크게 술렁이고 있다. 특히 부작용을 우려하는 목소리가 거세다. 분양가를 강제로 억누르는 식의 조치는 중·장기적으로 더욱 큰 폭의 집값 상승을 불러올 것이라는 이유에서다. 과거에도 민간주택 분양가상한제 도입 이후 단기적으로 집값이 내리는 듯 했으나 시간이 흐르면서 더욱 큰 폭의 상승률을 보였다.

 

“규제 일변도 집값 대책은 미봉책” 우려 현실화…34주만에 상승전환 한 서울 주택시장

 

지난해 ‘9·13 부동산 대책’이 발표된 이후 하향세를 보이던 서울 주택 시장이 7월 첫째 주(1일 기준) 상승 전환했다. 지난해 11월 첫째 주 이후 34주 만이다. 상승세는 7월 둘째 주까지 이어졌다. 한국감정원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.02% 올라 2주째 상승세를 이어갔다.

 

그동안 내림세를 보였던 강남(0.05%)·서초(0.03%)·송파구(0.03%) 등 강남 3구는 재건축 단지가 강세를 보이면서 동반 상승세를 보였다. ‘강남4구’로 불리는 강동구도 하락에서 보합으로 전환했다. 양천구는 목동 재건축 단지를 중심으로 0.05% 오르며 상승세를 이어갔고 동작구 역시 역세권과 신축 단지를 중심으로 0.05% 올랐다. 강북에서도 용산구가 정비사업 영향으로 0.02%, 성동·강북구가 각각 0.02%, 0.01% 상승했다.

 

민간 동향 조사에서는 상승세가 더욱 뚜렷하게 나타났다. 부동산114의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 7월 2주차 서울 아파트값은 0.10% 올라 5주째 상승세를 이어갔다. 재건축 아파트와 일반 아파트 가격 변동률은 각각 0.30%, 0.06%로 지난주보다 오름폭이 커졌다.

정부는 강력한 규제정책이 반짝 효과에 그치고 오히려 부작용 가능성이 높아지자 또 다시 칼을 빼 들었다. 김현미 국토교통부 장관은 민간택지의 분양가 상한제 도입을 공식화하며 ‘투기수요’에 경고의 메시지를 날렸다. 김 장관은 지난 10일 국회 대정부질문에서 민간택지 아파트 분양가 상한제와 관련해 “실효성 있는 시행령을 준비하고 있다”고 밝혔다.

 

▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 박현정] ⓒ스카이데일리

 

이틀 뒤인 지난 12일 국회 국토교통위원회 전체회의에서도 “민간택지 아파트 분양가 상한제를 검토할 때가 됐고 대상과 시기, 방법에 대해 면밀하게 검토하고 있다”고 강조했다. 정부 관계자 등에 따르면 현재 당·정·청은 민간택지 분양가상한제 시행에 공감대를 형성했고 국토부는 민간택지 내 분양가 상한제가 작동할 수 있도록 개정안을 준비 중이다.

 

당·정·청이 이미 합의를 한 만큼 민간택지 분양가상한제 시행은 사실상 초읽기에 돌입한 것으로 평가된다. 이르면 이달 중, 늦어도 다음 달 중으로는 입법예고에 들어갈 것으로 전망된다. 개정안이 마련되면 40일의 입법예고와 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결 등을 거쳐 곧바로 공포되기 때문에 가을 이사철 전에는 사실상 민간택지 분양가상한제가 시행될 것이라는 게 부동산업계의 중론이다.

 

분양가규제 집값 폭등 과거사례 수두룩…“내 집 마련 문턱 또 높이는 문재인정부”

 

정부가 강력한 규제 대책의 실패에도 불구하고 또 다시 추가 규제 방안을 내놓자 부동산업계 안팎에서는 우려의 목소리가 높게 일고 있다. 집값을 억제하기 위해서는 규제가 능사가 아니라는 사실이 표면적으로 드러났는데도 계속해서 같은 방식을 고수하고 있어서다. 특히 과거 민간택지 분양가상한제 시행 이후 단기적으로 집값이 안정되는 듯 했으나 오히려 시간이 흐르면서 더욱 큰 상승폭을 보였다는 점에서 국민 눈속임 대책이라는 지적도 나온다.

 

실제로 과거 사례를 보면 분양가상한제는 중·장기적으로 수급 불균형과 집값 폭등을 야기했다. 1983년 1월 전두환 정부는 부동산가격이 급등하자 85㎡ 초과 민영아파트의 분양가격을 3.3㎡당 134만원으로 못 박았다. 그러자 신규 공급 물량이 급격히 줄어들었고, 1984~1987년 공급된 주택은 최대 필요 물량의 60% 수준에 그쳤다. 1988년 5월부터 7개월 동안은 서울에 아파트 분양이 전무했다. 경제호황 속에서 공급이 끊기자 기존 주택가격이 급등했다.

 

2007년 참여정부 시절 분양가상한제 재도입 때도 같은 현상이 나타났다. 주택가격이 잠시 주춤하는 듯 했으나 차기, 차차기 정권 들어 부작용이 속출했다. 2007년 40만 가구에 이르던 민영주택 인허가 건수는 2010년 17만건 수준으로 감소하는 등 공급량이 줄어들자 전국 전셋값이 2011년 15.38% 치솟았다. 이후 서울, 부산, 울산 등 전국 주요 도시의 집값이 급등했다.

 

그동안 다수의 연구기관들은 민간주택 분양가상한제에 대해 부정적 의견을 밝혀왔다. 심지어 국책연구기관조차 정책에 대해 부정적 의견을 피력해왔다. 한국개발연구원(KDI)은 2008년 12월 ‘부동산정책의 종합적 검토와 발전 방향 모색’ 보고서에서 “분양가 상한제는 주택사업의 채산성을 떨어뜨려 양적으로나 질적으로 주택 공급을 위축시키고 장기적으로 주택 가격 상승 요인으로 작용한다”고 지적한 바 있다.

이번 문재인정부의 민간택지 분양가상한제 시행에 대해서도 우려의 목소리가 높게 일고 있다. 분양가를 누르면 공급이 부족해지고 희소성을 부각시켜 결국 집값을 더욱 상승시키는 결과를 불러온다고 경고한다. 특히 집값 상승은 서민들의 내 집 마련 문턱을 높이는 요인이라는 점에서 서민정부를 표방하는 문재인정부의 국정운영 진정성에 의구심을 나타내는 목소리도 적지 않다.

 

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “정부가 강남 재건축시장 거래를 막으면 서울 집값이 떨어질 것이라는 잘못된 생각을 가지고 있는 것 같다”며 “하지만 대출 규제 등으로 수요자들이 쉽사리 분양시장에 다가서지 못하는 상황에서 공급량이 더 줄어 오히려 선호도가 높은 중소형 아파트의 가격이 상승할 것으로 보인다”고 분석했다.

 

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “지금까지 정부가 집값을 잡기 위해 쓸 수 있는 강력한 수단을 다 쓴 상태인데도 서울 집값이 오른다는 얘기는 그만큼 서울 아파트에 대한 희소가치가 높기 때문이다”며 “이러한 가운데 민간택지에까지 분양가상한제를 도입하면 수익성이 떨어져 재건축, 재개발 등의 사업이 미뤄지고 결국에는 공급량이 많이 줄 것이다”고 경고했다.

 

이어 “토지가격이 계속 올라가는 상황에서 수익 확보가 안 되는데 사업자들이 어떻게 사업을 추진해 아파트를 공급 하겠냐”면서 “공급이 줄면서 희소성 때문에 기존 아파트 가격이 더 올라 갈 수 있고 결국엔 서민들의 내 집 마련 문턱은 더욱 높아지는 것이다”고 강조했다. 그러면서 “서민정부를 표방하는 문재인정부가 서민들의 내 집 마련 문턱을 올리고 있는 셈이다”고 덧붙였다.

 

서진형 대한부동산학회 (경인여대 교수)는 “정부가 서울의 집값을 잡기 위해서 분양가상한제 민간택지 확대 부활을 추진하고 있는데 이는 잘못된 방향이다”며 “현재 서울의 집값이 오르는 이유는 수요는 많은데 공급이 부족하기 때문이다”고 설명했다.

 

그는 “이를 해결하는 방법은 수요가 많은 지역은 주변 지역으로 수요를 분산시켜주고 공급이 부족한 지역에는 재건축, 재개발을 장려해 공급을 늘려 주면 된다”며 “그냥 수요를 분산하려고 하면 가지 않으려는 경향이 있으니 취득세, 양도세, 보유세 등 완화 정책 또는 대출장려 정책 등을 펼쳐야 수요가 분산될 것이다”고 말했다.

 

[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]