서울에 살고 있는 A씨는 아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있었다. 거주하던 아파트를 팔고 다른 아파트로 이사 했는데 2년이상 거주했기 때문에 1세대1주택 비과세대상 양도소득세를 신고하지 않았다. 그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세를 결정 고지했다.

 

세무서에 납부결정 원인을 알아보니 상가로 알고있던 물건이 사실은 건축물관리대장에 상가의 일부가 주택으로 등기되어 있음을 발견하게 됐다.

 

1세대 1주택에서 ‘주택’이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 본다. 다시 말해 실제 어떻게 사용되고 있는지가 주택의 판단기준이 되는 것이다.

 

세무서에서는 양도소득세 신고서가 들어오면 양도소득 세금 신고가 맞게 작성됐는지 살펴보게 돼 있다. 양도 물건의 모든 상황을 파악하고 알고 있지 못하기 때문에 가장 먼저 공부(公簿)상으로 나타나 있는 것을 기준으로 양도소득세를 계산하게 된다.

 

여기서 공부란 관공서가 법령의 규정에 따라 작성·비치하는 장부를 말한다. 세법상 관련된 공부는 등기부등본·토지대장·건축물관리대장·주민등록표등본, 지적공부, 부동산등기부, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 환지예정증명원, 체비지증명서 등이 있다.

 

위에서 언급했듯 양도소득세는 공부상 내용보다 실제 사용이 어떻게 사용되는지에 따라 주택여부가 판단된다. 공부상 물건과 다르게 사용되어지는 경우는 납세자가 이를 증명해야 한다.

 

사례와 같은 경우는 임차인이 사업용으로 사용하고 있는 사실을 증명하면 된다. 따라서 임대차계약서, 임차인의 사업자등록증및 부가가치세신고서, 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급계약서등을 제출함으로써 현 물건지가 상가로 사용되고 있음을 증명할 수 있을 것이다.

 

위와 같이 주택을 상가임을 증명하는 내용은 사실 가장 간단한 사례이다. 실무에서 경험해보면 현실 내용과는 다르게 작성되어있는 공부상 내용들을 증명하기란 쉽지 않은 경우도 많다. 그래서 내지 않아야 될 세금을 내는 경우도 생기는 것이다.

 

양도계획이 있다면 미리미리 공부 상 내용을 확인하고 용도변경 및 정리를 해놓는 것이 절세의 지름길이라 할 수 있겠다.