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우리는 경제공황이 일어날 것을 대비해 준비를 해야 합니다. 자본주의는 공황이 반드시 옵니다. 왜냐하면 물건이 넘치기 때문이죠. 사회주의는 물건이 모자라기 때문에 공황이 올 수 없습니다. 자기 것이 아닌데 열심히 만들리가 없고 너무 많은 공급과잉으로 일어나는 공황은 생각할 수 없기 때문입니다. 따라서 공황은 자본주의에 있어서 필수라고 볼 수 있습니다. 시기의 문제일 뿐이죠.
공황이 오면 어떤 일이 일어날까요? 1997년 IMF위기 2008년 금융위기를 돌이켜 보면 어떤 일이 일어났을까요? 먼저 개인은 굉장히 힘들어집니다. 대부분의 사람이 실업 상태로 들어갑니다. 회사가 어려워져서 대부분 명예퇴직을 비롯한 퇴직의 상태로 내몰리며 그렇지 않더라도 많은 기업이 도산을 합니다. 그래서 공황이 오면 개인은 돈을 벌 수 있는 것이 아니라 당장의 실업 때문에 6개월치의 생활비, 1년의 생활비를 걱정해야 합니다. 그러나 공황이 오면 일단 대부분 퇴직을 했기 때문에 생활비 등이 당장 끊깁니다. 부자가 되기는 커녕 사업을 말아먹고 노숙자가 되거나 길거리에 나앉을 수 있습니다. IMF 당시 저는 건설회사에 다니고 있었는데 회사의 90% 이상의 직원이 잘렸습니다. 필수 인원을 제외하고는 다 나가야 했죠. 나간 직원들 중에는 결혼한 지 얼마 안 된 직원들도 있었습니다. 그 직원이 간 곳은 주로 보험회사 등이었습니다. 그래서 몇 개월 후에는 퇴직한 직원이 회사로 보험을 팔러 온 적도 있었죠.
지금 공황이 닥친다면 보험회사보다는 배달이나 물류업쪽에 들어갈 것으로 보입니다. 왜냐하면 공황 때는 보험을 해약하지 보험을 들지 않기 때문이고 보험은 저금리 상태가 지속되면 적자가 쌓이기 때문에 직원을 IMF 때처럼 뽑지 않을 겁니다. 현재는 저금리가 지속되고 있기 때문에 앞으로의 공황은 보험업 보다는 주로 배달업 등을 비롯한 서비스업쪽으로의 전직이 많을 것으로 보입니다. 따라서 개인은 최소 1년치의 생활비를 마련할 수 있느냐 없느냐가 가장 중요한 문제가 됩니다.
다음으로 부동산입니다. 부동산으로 현금 흐름을 만든다고 하는데 이것은 다 허황스럽다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 주택의 월세입자들은 공황으로 인해 퇴직한 경우가 많습니다. 따라서 월세를 밀리는 경우가 더 많아집니다. 내가 주택에 월세를 놓고 있다면 월세를 받지 못할 가능성이 큽니다. 절반만 월세가 안 들어온다면 주택 이자를 갚기에도 버거울 겁니다. 그러니 생활비는 고사하고 주택은 이자를 감당하지 못할 가능성이 높죠. 내가 월세입자나 전세입자라면 주인이 연락 안 될 가능성도 있습니다.
주변에 집값이 떨어지면서 집주인은 갭투자를 많이 해 놨을 것이고 집주인은 월세입자나 전세입자의 전화에 시달려 전화기를 꺼 놓고 잠적했을 가능성이 높습니다. 따라서 내 집은 월세라면 이자를 주인이 안 내서 경매에 들어가거나 전세라면 떨어지는 전세임에도 나는 더 싸고 좋은 집 전세로 못 옮기는 현상이 벌어집니다. 게다가 문제는 집값이 떨어지면서 전세가격도 같이 떨어져서 전세자금 대출만기가 왔을 때 전세자금을 오히려 갚아야 하는데 집주인이 연락이 안돼 난감한 경우가 생깁니다.집을 수 십채 가지고 있는 집주인이라면 잠적하는 경우가 비일비재하며 심지어 자살을 하기도 합니다.
그렇다면 왜 공황 때 집값이 떨어질까요? 공황이 닥치면 달러가 빠져 나가고 환율은 오르게 됩니다. 이때 가장 어려운 사람이 바로 사업을 하는 사람입니다. 사업을 하는 사람은 이러한 환율 상승으로 인해 달러대출, 엔화 대출을 했었는데 이 때 달러가격이 오르고 이자율도 같이 오르니 죽을 맛이죠. 사업이 잘 나간다 하더라도 흑자 도산할 가능성이 있습니다. 내가 받은 어음은 부도가 나고 내가 줄 돈을 주지 않으면 나도 연쇄부도를 맞을 수밖에 없기 때문입니다.
따라서 나는 돈을 주고 내가 받은 어음은 부도가 났으니 나는 돈이 모자란 상태가 됩니다. 그렇다면 할 수 있는 것은 무엇인가요? 좋은 부동산을 파는 겁니다. 안 좋은 부동산은 아예 안팔립니다. 그래서 좋은 부동산 이른바 강남의 부동산부터 처분합니다. 싸게 말이죠. 싸게 처분하면 어떤 일이 생기나요? 집값이 떨어집니다. 강남부터 시작해 강북 그리고 1기 신도시, 수도권, 지방으로 쓰나미처럼 집값이 추락하기 시작합니다. 이렇게 된다면 모든 집주인들은 빌린 돈이 문제가 됩니다. 주택담보대출과 전세말입니다. 주택담보대출은 KB시세가 떨어지는 만큼 떨어지게 되어 있습니다.
강남부터 우량 물건들이 떨어지는데 은마아파트는 14억원 하던 것이 2008년도에는 8억7000만 원까지 떨어지고 압구정 현대아파트는 27억5000만 원 하던 것이 2010년도에는 무려 10억이 떨어진 18억원 정도로 떨어졌습니다. 이렇게 떨어지면 주택담보대출의 1년 연장되는 만기가 돌아오는 순간 KB시세를 반영해서 은행에서는 떨어진 만큼 대출금을 갚으라고 합니다. 저도 인천에 라이프 아파트라고 있었습니다. 매매가 1억8000만원이었으나 1억3200만원의 대출금이 있었습니다. 그런데 시세가 9000만 원으로 하락했고 은행에서는 1년이 지나 대출만기가 돌아오자 1억원을 갚으라 했었죠.
이렇게 된 이유는 은행은 KB시세를 보고 있고 이것은 지점에서 관할하는 것이 아닌 대출을 한 은행원이 관할을 하고 있기 때문입니다. 이 은행원은 자신이 빌려준 대출금의 KB시세를 항상 모니터링하고 있으며 만기가 돌아올 때 자신이 일으킨 대출이 문제가 되지 않도록 담보조정을 합니다. 그런데 만약 KB시세가 떨어졌는데 대출금 회수를 안 한다면 직무유기가 되고 은행원은 퇴직과 함께 대출금을 자신이 갚아야 하는 의무도 지게 됩니다. 결국 대출 상환에 들어가서 대출금 상환을 못하면 바로 경매에 집어넣는 것이 은행원 자신을 지키는 일인 겁니다. 따라서 공황이 오면 많은 아파트가 경매로 들어가는 것이 이러한 이유가 됩니다.
그런데 부동산의 특성상 급매로 판다고 팔리지 않습니다. 일부 지역 특히 강남과 같은 선호도가 높은 지역에서나 일부 거래가 될 뿐이지 강북, 수도권, 지방 등은 어림도 없습니다. 지방은 더욱 심각한데 2008년 금융위기 당시 저는 충남의 아파트 30채 정도를 보유하고 있었습니다. 월세는 30만원 정도로 저렴했었는데 삼성전자와 가까워 삼성전자 협력업체 직원들이 주로 숙소로 이용했었죠. 금융위기가 닥치자 삼성전자는 공장 짓던 것을 중단하고 바로 라인을 뜯어서 중국으로 들어갔습니다. 그러자 1000세대 아파트 단지에 500세대가 공실로 남게 됩니다. 엘리베이터에는 30만원이었던 월세가 10만원으로 떨어진 가격을 광고하는 A4지로 도배가 되었고 있던 세입자들도 방 빼달라고 악다구니를 썼습니다. 집주인은 단지내 부동산에 아예 진을 치고 앉아 월세라도 나오면 자기 집에 월세 넣어 달라고 아우성이었죠.
2008년도에는 재개발, 재건축이 유행이었는데 이 때 많은 집을 갖고 있던 사람들은 단기매매를 하려고 무리하게 대출을 끌어 들여 산 사람이 이자를 감당하지 못해 경매에 넘어가거나 파산하고 심지어는 자살하는 경우도 생겼습니다. 부동산은 공황이 닥치면 대처가 안 됩니다. 도대체가 팔리지 않고 높은 레버리지가 오히려 돈을 벌어주기는 커녕 한순간에 모든 재산을 날리는 최악의 경우가 됩니다. 부동산을 가지고 있는 것이 돈을 버는 것이 아니라 부동산을 가지고 있지 않는 것이 돈을 버는 거죠.
다음으로 주식은 국내주식과 해외주식으로 나눌 수 있습니다. 국내주식은 삼성전자 등 일부 우량주를 제외하고는 모두 안 팔린다고 보면 됩니다. IMF는 주가가 70% 이상 떨어졌으며 상장폐지 된 종목은 허다했습니다. 2008년 금융위기는 한국이 망한 것이 아니고 미국이 망했는데도 불구하고 팔리지 않습니다. 증권회사 직원들은 할 일이 없었죠. 왜냐하면 장 시작하자마자 전 종목 하한가를 맞고 아예 거래가 안 되기 때문입니다.
제가 아는 사람은 당시 잡주로 주식을 했는데 무려 30일 후에 주식을 팔았습니다. 왜냐하면 사줄 사람이 없었기 때문이죠. 게다가 외국인, 기관이 어마어마한 물량을 팔기 때문에 30일 동안 아무리 싸게 내놓아도 아예 팔리지 않았습니다. 그래서 30일 후에 외국인, 기관이 모든 물량을 다 팔고 나서 고점대비 80% 떨어진 가격에 매도를 하고 빠져 나왔다고 합니다. 그러니 국내주식은 공황이 닥치면 일부 종목을 제외하고는 거래 자체가 안 된다고 볼 수 있습니다. 그리고 공황이 무엇인지 언제가 공황인지를 모르는 사람이 허다합니다. 공황이 닥쳤는데도 불구하고 기준이 없으니 뉴스에 한참 떠들고 코스피가 50% 떨어진 다음에나 그제서야 공황이구나를 겨우 알 수 있는거죠. 따라서 국내주식은 공황이 오면 팔수도 없으며 원금을 회복하기는 커녕 파산하는 기업이 속출해서 패가망신하게 됩니다.
해외주식이 공황이 왔을 때 가장 안전하게 손실을 해지하며 오히려 돈 벌 수 있는 기회를 제공합니다. 일단 공황에 대한 정의가 필요합니다. 공황은 나스닥 일간지수가 -3%이상 한 달에 4번 뜨면 공황입니다. 그리고 두 달 연속 일간지수에서 -3%가 안뜨면 공황의 끝이라고 볼 수 있습니다. 이것을 알면 공황이 오기 전에 대비할 수 있고 공황이 언제 끝나는지 예상할 수 있습니다.
공황이 오면 한국의 환율은 어떻게 되나요? IMF 때는 700원대에서 2000원대로 무려 3배 가까이 오르며 2008년도 금융위기 때는 1100원에서 1600원대로 30% 가까이 올랐습니다. 따라서 공황이 왔을 때 미국 주식을 가지고 있다면 부자될 기회가 생기는 겁니다. 왜냐하면 달러 자산이기 때문입니다. 미국의 1등 주식을 비롯한 우량주식을 가지고 있다면 좀 더 안전합니다. 왜냐하면 공황이라 하더라도 미국주식은 다른 나라에 비해 거래량이 많기 때문이죠. 미국의 우량주식은 공황이라도 팔면 팔린다는 얘깁니다. 그리고 -3%의 법칙을 알면 공황이 오기 전에 공황을 피할 수 있습니다. 왜냐하면 나스닥 일간지수가 -3%가 한 번이라도 뜨면 모든 주식을 팔고 미국의 국채 ETF(나스닥 : TLT)로 갈아타면 되기 때문입니다.
공황은 -3%가 한 달에 4번 뜨는 경우인데 저는 -3%가 한번만 떴는데도 불구하고 다 팔고 미국 국채 ETF로 갈아탔기 때문에 공황이 확정되기 전에 주식시장에서 빠져 나왔습니다. 그렇다면 결론적으로 개인은 미국 주식에 투자를 하고 있다가 공황이 오는 징조를 보고 미국 국채로 빠져 나오면 부자의 길이 열린다는 얘기가 됩니다. 이것을 2008년 금융위기를 예로 들어 어떻게 부자가 되는지 알아봅시다.
2008년 금융위기는 미국주식이 50%나 빠지는 대폭락의 시기였습니다. 2008년 9월에 시작된 금융위기는 2009년 9월에 끝나게 됩니다. 세상에 어느 주식책도 공황에 대해 설명한 책이 없습니다. 공황이 위험한데도 불구하고 공황에 대한 연구가 없다는 것은 아이러니합니다. 그러나 지금까지 공황 1987년 블랙먼데이, 2000년 닷컴버블, 2008년 금융위기, 2011년 미국 신용등급 위기를 분석한 결과 공황은 한 달에 4번의 나스닥 -3%가 뜨면 공황이 온다는 것이 일치된 연구결과라고 할 수 있습니다.
이렇게 한 달에 나스닥 일간지수 -3%가 4번이 뜨면 공황이라고 볼 수 있고, -3%가 안 뜨는 달이 2달 연속으로 나왔을 때를 공황의 끝으로 봅니다. 2009년 7월, 8월 한 번도 -3%가 안 떴으니 2009년의 9월 첫 거래일이 공황의 끝이라 할 수 있습니다. 그러면 2008년 9월 공황의 시작은 언제인가요? -3%가 한 달에 4번 뜨는 9월 22일을 공황의 시작이라고 할 수 있을 겁니다. -3%가 한 번이라도 뜨면 미국주식이건 국내주식이건 모두 정리하고 미국 채권을 사는 것이 가장 안전하며 돈을 많이 번다고 볼 수 있습니다.
만약 2008년 9월 4일에 -3%가 떠서 주식을 팔았다면 곧바로 9월 8일에 미국 국채 ETF(나스닥 : TLT)를 사면 됩니다. 국채시장이 9월 8일에나 열렸기 때문에 달러를 조금 보유하고 있다가 9월 8일에 TLT를 사면 됩니다. 이 당시 TLT는 98.94 달러였다가 12월 15일이 되는 날 122.26 달러까지 2달 조금 넘는 시점에 무려 28%나 치솟습니다. 남들은 주식으로 망하고 부동산으로 돈 줄 막혀 있을 때 나는 28%의 수익을 두 달만에 이룰 수 있는 겁니다.
이것이 끝이 아닙니다. 한국의 달러 원 환율은 급등락을 하면서 춤을 춥니다. 2008년 금융위기 당시 달러원 환율을 보면 고점에 원화를 사고 금융위기가 끝나는 시점에 판다면 20.7%의 수익을 올릴 수 있습니다. 그런데 원화를 한 번만 달러와 사고 팔 필요가 있을까요? 왜냐하면 원화는 1200원에서 1600원 구간을 오고 가면서 25%씩 움직이는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 1200원일 때는 원화를 달러로 바꾸고 1600원일 때는 달러를 원화로 바꾼다면 등락으로 인한 25%의 수익이 1년 동안 무려 4번의 기회가 생깁니다. 그냥 해외증권 HTS에서 환전만 한 번 클릭하면 됩니다. 아무것도 필요 없습니다. 그러면 1.25 X 1.25 X 1.25 X 1.25 = 약 2.44배가 오르게 됩니다.
미국 국채로 30%를 벌고 한국의 원화로 2.44배를 버는 것을 모두 먹을 수는 없겠지만 남들은 공황일 때 직장을 잃고 파산으로 노숙자가 될 때 나는 미국주식과 미국 채권을 오가며 엄청난 수익을 거둘 수 있는 겁니다. 아무리 잘 나가다가도 공황을 만나면 순식간에 알거지가 되는 것이 일반적입니다. 재테크를 하고 있는데 환금성이 없다면 그것은 10년에 한 번 꼴로 오는 공황에 10년 공든탑이 무너집니다. 그래서 재테크를 할 때 가장 중요한 것이 바로 환금성입니다.
공황이 언제 오는가를 알고 평소에 환금성이 있는 미국 주식과 미국 채권의 속성을 알고 지금까지의 공황의 속성을 파악한다면 오히려 공황에 부자가 되는 것이 결코 불가능한 길이 아니라는 것을 알 수 있습니다.
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