정부, 조정대상지역 추가…달라진 양도소득세

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경기 의왕시 등…보유 주택 수에 따른 비과세 요건 눈길

이재명 필진페이지 + 입력 2020-04-11 11:32:05

조정대상지역이 되면 달라지는 세금문제

내 집 마련의 꿈이 현실이 되기 위해서는 주택 가격, 입지 등을 꼼꼼히 따져봐야 하지만 무엇보다 일상 속 주변 부동산에 대해 항상 관심을 갖고 지켜보는 자세가 필요하다. 이를 위해 부동산 시장에서 흔하게 쓰이는 기본적인 용어와 개념 등을 먼저 정리해볼 필요가 있다.

서울 강남권과는 다르게, 수도권 일부지역이 지속적인 집값 상승으로 정부는 조정대상지역을 추가하였다. 이에 세무상 달라지는 점은 무엇일까

1세대1주택 비과세 판정 시 2년 이상 거주요건

1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받는 요건은 다음과 같다. 첫째, 거주자라야 한다. 둘째, 세법에서 인정하는 독립세대 요건을 만족해야 한다. 셋째, 독립세대를 기준으로 매각할 당시 1채의 주택을 보유하고 있어야 한다. 넷째, 2년 이상 보유해야 한다. 그리고 마지막으로 “조정대상지역”으로 지정이 되면 2년 이상 거주해야만 한다. 그 외 지역이라면 1세대1주택의 비과세요건 중 거주요건은 필요치 않다.

일시적2주택자의 비과세 특례적용

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 기존 주택 세에 대한 양도소득세를 비과세 하였다

종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도해야 한다.

반면, 조정대상지역으로 지정되면, 새로운 주택을 취득 후 기존 주택을 1년 내에 양도해야만 비과세 해주고 있다. 따라서 기존주택의 매매까지 고려하고, 신규주택을 구매하도록 해야 한다.

다주택자의 양도소득세 중과 적용

2주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때는 일반세율에 추가 10%가 가산되고 3주택자는 추가 20%가 가산된다. 세율이 추가되는 중과세뿐만 아니라 3년 이상 보유 시 적용해주던 장기보유특별공제도 배제되기 때문에 조정대상지역주택을 다주택자가 매도할 때와 그렇지 않은 경우에 비해 양도소득세는 단순히 추가되는 세율 이상으로 차이가 나게 된다.

예를 들어 2주택자인 김미래씨가 10년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 매도한다고 가정해 보자. 매도가액에서 취득가액을 빼고 필요경비를 공제한 양도차익이 4억원일 때 조정대상지역 외의 주택이라면 지방소득세를 포함하여 부담해야 할 양도소득세는 약 9500만원이다. 조정대상지역 주택이라면 양도소득세를 계산해 보면 약 1억9000만원으로 늘어나게 된다.

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