양도소득세…단계별 필요경비 파악 중요

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취득단계 시 비용영수증 소지, 보유단계 시 이자상당액 등

이재명 필진페이지 + 입력 2020-04-18 10:51:43

양도소득세의 어떤 것들이 필요경비로 인정받을 수 있을까

일반인들도 잘 알듯이 1세대 1주택인 경우(고가 주택 제외)는 양도소득세가 비과세다. 반대로 다주택자들에게 많게는 양도차익의 절반이상을 세금으로 납부하기 때문에 양도소득세는 주택매매의 가장 큰 고려사항 중 하나이다.

실무에서 양도소득세 신고를 하다보면 납세자들이 경비로 인정받거나 받을 수 없는 것들에 대해 오인하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 구체적인 사례를 찾아보지 않으면 알기 어려운 내용들도 많기 때문이다.

집값을 잡겠다고 수없는 개정으로 누더기 법처럼 돼버린 양도소득세다. 이럴 때 일수록 절세의 첫걸음은 양도소득세 필요경비를 꼼꼼히 챙기는 일이라 하겠다.

취득단계

매입가액 : 취득당시의 실지거래가액이다. 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의해 적용된다. 이 경우 필요경비는 개산공제율을 적용한 금액(등기자산은 기준시가×3%, 미등기자산은 기준시가×0.3%)으로 한다.

또한 부동산 취득 시 실제 납부한 지방세(취득세, 등록세)를 말한다.

여기에 더불어 부동산을 취득하면서 실제로 지출한 법무사비용, 중개수수료 등도 취득가액에 포함하게 된다. 따라서 평소에 관련된 비용 영수증을 챙겨놓는 것이 중요하다 하겠다.

보유단계(자본적 지출)

자본적 지출이란 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며 16.2.17일 이후 지출 분에 대해서는 현금영수증, 신용카드영수증, 세금계산서, 계산서 등 법정 증빙에 대해서만 인정된다.

세법에서 예시하고 있는 자본적 지출은 다음과 같다.

·본래의 용도를 변경하기 위한 개조

·엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

·빌딩 등의 피난시설 등의 설치

·재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이 용가치가 없는 것의 복구

·재개발부담금, 재건축부담금 : ⌜개발이익환수에 관한 법률⌟에 따른 개발부담금 또는 ⌜재건축 초과이익 환수에 관한 법률⌟에 따른 재건축부담금을 말하며, 개발부담금 또는 재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 금액

·자산가치 증가 등 수선비 : 자산의 내용연수를 증가시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비

·기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 것

여기에 더불어 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 쟁송비도 취득가액 가산항목이 되며 부동산을 취득하면서 양도자가 부담할 양도소득세를 매수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결한 후 실제 납부한 경우에 해당하는 금액도 이에 포함된다. 그리고 장기할부조건으로 매입할 경우의 현재가치할인차금(각연도 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입 했거나 산입 할 현재가치할인차금 상각액은 공제), 「부가가치세법」에 따른 폐업 시 잔존재화로 납부하였거나 납부할 부가가치세, 당사자 간 약정에 따른 대금지급방법에 따라 지급하는 취득원가 외 이자상당액도 대상이다.

양도단계

양도단계에서 직접 지출 필요경비는 양도 시 중개수수료,⌜증권거래세법⌟에 따라 납부한 증권거래세, 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비, 기타 이와 유사한 비용이 해당한다.

그리고 자산을 취득하는 경우 법령 등에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행)에 양도함으로써 발생한 매각차도 필요경비 금액에 산입 할 수 있다.

다만, 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행) 외의 자에게 양도한 경우에는 같은 날에 기획재정부령으로 정하는 금융기관 등(증권회사 및 은행)에 양도함으로써 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

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