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빌딩을 매입하려고 하면 부동산에 들어가서 빌딩의 매물들을 보고 현장에 가서 검토를 한다. 적정한 수익률을 산정해 해당 빌딩의 가치를 산정한다. 현재가치와 미래가치를 비교해 이 빌딩을 사는 게 맞는지 아니면 다른 빌딩을 매입할 지 고민한다.
빌딩의 일부분이 공실이 나서 조금 저렴하게 나왔을 경우 고민은 더 어려워진다. 이 빌딩을 매입해야 되는지 아니면 만실이 된 빌딩을 사야 되는지도 검토한다. 만약 대출을 많이 받는다면 아무리 좋은 건물이라도 공실률이 높은 건물을 선뜻 매입하기는 쉽지 않다.
이번 장에서는 빌딩의 가장 큰 고민이 될 수 있는 공실 부분을 체크해 보자. 공실률은 빌딩을 매입하고자 할 때 가장 혼란스러운 고민거리 중 하나다. 정말 좋은 역세권 대로변이라 하더라도 공실이 있을 수 있고, 아무리 상권이 좋지 않은 곳이어도 만실일 수 있다.
공실률로 그 빌딩이 좋다 나쁘다라고 평가하기는 힘들다. 예를 들어 강남역세권 대로변 빌딩이 공실률 20%라 하더라도 안 좋은 빌딩이라고 하기 힘들고, 지방 소도시에 있는 대로변 빌딩이 만실이라고 정말 좋은 빌딩이라고 말하기는 어렵다.
강남 역세권 빌딩은 임대료가 맞지 않아 임차인을 받지 않는 경우도 있고 선호하는 임차 업종이 아닌 경우에는 가려 가면서 선호하는 임차인으로 빌딩을 채우기 위해 기다리는 경우가 많다. 허나 지방 소도시의 경우는 만실이라고 하더라도 임차인을 구하기 힘들어 임차인이 월세를 조정해달라고 하면 조정해주고 이웃 사람이라 몇 년간 월세를 올리지도 않고 임차를 주는 경우도 많이 있다.
그렇다고 공실률이 빌딩을 매입하려고 할 때 중요한 부분을 차지하지 않는다는 이야기는 아니다. 정말 중요하지만 왜 공실이 생겼는지가 더 중요하다. 만약 권리금 형성이 된 지역이라면 높은 권리금 때문인지 아니면 임대료가 높은 것인지, 건물의 상태나 시설에 하자가 있는지 그리고 주변 상권과 조화를 이루는지도 확인해 봐야 된다.
빌딩이라고 하는 것은 그 하나만으로 형성돼 있지 않고 주변 환경과 조화를 이루고 있기 때문에 주변의 공실률도 체크 해봐야 한다. 공실이 된 이유를 파악하고 그것을 해결할 수 있다고 확신이 드는 빌딩을 매입한다면 추후에 공실이 추후에 나더라도 쉽게 만실로 만들 수 있을 것이다.
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