노후화·평균 면적 축소…서울 전세살이 여건 악화

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2억원 이하 전세거래 9년 반 새 절반 이상 줄어
4억원 이하 전세거래비중 올해 52.7%까지 감소

문용균 기자 기자페이지 + 입력 2020-08-10 11:51:00

서울 전세살이 여건이 9년 새 악화된 것으로 나타났다. 또한 중저가 아파트 전세거래가 빠르게 줄고 있는 것으로 분석됐다.

올해 상반기 서울 아파트 전세가격대별 거래비중은 2억원 이하 13.7%, 2억원초과~4억원이하 39.0%, 4억원초과~6억원이하 29.1%, 6억원초과~9억원이하 13.2%, 9억원초과 5.1%의 비중을 차지했다.

4억원 이하 전세거래비중은 2011년 89.7%에 달했으며 2016년은 64.1% 였으나 2020년 52.7%까지 감소했다. 서울 아파트 중저가 전세거래가 확연하게 줄어들고 있으며, 2억원이하 저가 전세거래는 2011년 43.3%에서 2020년 13.7%로 상반기 절반 이상 줄었다.

서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적도 꾸준히 축소되고 있다. 2011년은 전세보증금 2억원이상~4억원초과 가격대에서 평균 전용면적 86.0㎡ 거래가 이루어지면서 국민주택 규모 이상이었다. 올해 상반기는 6억원초과~9억원이하 가격대에서 평균 전용면적 94.3㎡로 국민주택 규모 이상으로 나타났다. 전세가격 2억원이하 구간은 2011년 평균 전용면적 62.7㎡에서 2016년 50.8㎡, 2017년 상반기 43.5㎡로 거래면적이 줄었다.

서울 아파트의 모든 전세가격대별에서 준공연한은 더 노후화되고 있다. 특히 9억원초과 전세의 경우 2011년 평균 준공연한이 5.2년이었다. 새 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 전세가를 형성했으나 올해 상반기 15.1년으로 준공연한이 10년 가까이 늘어났다. 신축여부와 상관없이 전반적으로 전세가격 수준이 높아졌다. 중저가 전세인 2억원이하는 2011년 16.1년에서 올해 상반기 22.0년으로 5.9년이 증가했고, 2억원초과~4억원이하는 13.2년에서 21.1년으로 7.9년이 늘어났다.

서울 지역 내에서 4억원 이하 전세 아파트 거래비중은 올해 상반기에 노도강 88%(노도강 전체 아파트 전세거래중 4억원 이하 거래비중), 금관구 76%(금관구 전체 전세거래중 4억원 이하 거래비중)로 절대다수를 차지하고 있다.

4억원이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 올해 상반기 금관구가 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노도강은 59.8㎡로 나타났다. 2011년 노도강을 제외한 모든 권역에서 70㎡이상이었던 것이 큰 폭으로 전세 거래면적이 줄어들었다.

준공연한은 2011년 강남3구를 제외하고는 모두 20년 미만이었고, 금관구는 10.9년으로 준공연한이 가장 짧았다. 하지만 올 상반기는 ‘그외 서울’권역만 19.2년으로 준공연한 20년 이하로 나타났으며, 다른 권역은 준공연한이 평균 20년 이상인 것으로 조사됐다. 노도강은 26.0년으로 재건축연한에 거의 육박한 것으로 분석됐다.

직방 관계자는 “서울 아파트 전세 거래의 특성을 살펴보면 전반적으로 최근 9년 반 동안 가격상승에 비해 거주 여건은 더 열악해지고 있는 것으로 나타났다”고 지적했다.

이어 “정부는 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제)을 시행하면서 임차인의 임대기간 보장과 임대료 부담을 줄이면서 주거안정을 이끌겠다는 계획이다”며 “임차인들의 주거안정을 위한 공급과 제도적 장치는 마련됐으나 임차인들이 실제 거주할 수 있도록 임대물량 유통이 원활히 이루어질 수 있도록 유통망에 대한 고민이 필요하다”고 평가했다. 특히 “절대적 물량 공급과 함께 가구구성원 등 수요자 특성에 부합한 주거질을 향상시킬 수 있는 다양한 방안을 고민할 필요가 있다”고 꼬집었다.

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