임차권 등기된 재산…임대보증금·임대료 기준 평가

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임대차계약 체결된 부동산…시가 가장 근접한 상속재산·증여재산 가액 산정

이재명 필진페이지 + 입력 2020-10-04 10:37:27

임차권이 등기된 재산의 평가

임차권은 임대보증금이나 임대료를 지급하고 다른 사람 소유의 재산을 사용 수익하는 용익권의 하나로서 전세권과 그 기능이 유사하다. 상속세 및 증여세법에서는 평가기준일 현재 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 평가는 이러한 임대보증금이나 임대료를 기준으로 평가한다. 이 규정의 입법 취지는 임대차계약이 체결된 부동산의 경우에는 통상 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 안에서 임대보증금이나 월 임대료가 정해지므로 그 임대보증금 등에 의해 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산의 가액을 산정하고자 하는 데에 있는 것이다.

일반적인 경우의 평가 방법

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 1년간 임대료를 기획재정부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액과 상기의 부동산 등에 대해 보충적 평가방법에 의해 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다(상증법 §61 ⑤). 이 경우 층별 호수별로 구분 등기돼 있지 않은 경우에는 토지 및 건물전체(자기가 사용하고 있거나 임대하지 아니한 면적을 포함)에 대해 임대료 등을 기준으로 임대료 등의 환산가액과 기준시가에 의해 평가한 가액 중 큰 금액으로 부동산가액을 평가한다.

임대차계약 체결된 부동산의 평가특례

평가액＝Max[①, ②]

① 각 재산에 대한 보충적 평가액

② 임대료 등 환산가액＝임대보증금＋1년간 임대료 / 기획재정부령이 정하는 율(12%)

임대료의 범위

임대차계약이 체결된 재산을 임대료 등의 환산가액으로 평가할 때 “1년간 임대료”는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액으로 하며, 임대료라 함은 명목 여하에 불구하고 임차인이 임차건물의 사용대가로 임대인에게 지급하는 모든 금액을 말한다.

또한 임대료에서 관리비를 차감하는 것이 타당하나 동 관리비 내역에 건물주인 임대인이 부담할 비용이 포함돼 있는 경우에는 그 비용은 임대료에 포함하는 것이 타당하며 임대료에는 임대사업자가 일반과세자인 경우 그 부가가치세는 포함되지 않으나 간이과세자인 경우 부가가치세는 포함된다.

토지와 건물 소유현황에 따른 평가

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 토지와 건물을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금(임대보증금등)에 의해 환산 평가함에 있어 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액의 계산은 다음의 방법으로 한다.

1) 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우

토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 공시(고시)가격이 있는 경우는 토지‧건물가격을 포함해 선정한다. 토지는 개별공시지가 ,주택은 개별주택가격 및 공동주택가격, 오피스텔 및 상업용 건물은 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3000㎡ 이상의 상업용 건물에 대한 기준시가에 따라 평가한다. 공시(고시)가격이 없는 경우는 비주거용 부동산은 토지 개별공시지가와 ‘국세청 건물 기준시가 계산방법 고시’의 계산방법에 따른 건물가격을 더해 평가한다.

2) 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

① 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우

토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

② 토지 소유자와 건물 소유자 중 한 사람만이 제3자와 임대차계약을 체결한 경우

토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 봐 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

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