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우리가 남대문시장이나 명동에서 쇼핑을 하다 보면 건물에 주차장도 없고, 점포도 너무 붙어 있는데 왜 그럴까 생각을 해본 적이 있을 것이다. 내가 건물을 산다면 이 건물이 효율적으로 지어졌는지 고민이 될 것이다. 그런 건물에 투자한다면 잘 한 것일까.
빌딩은 지어진 건물을 매입하거나 신축할 건물을 매입한다. 어떠한 경우에도 두 가지 중에 하나이다. 신축한다면 현재의 토지 용도지역에 따라 지으면 되겠지만 신축 목적이 아니라면 기존 건물의 건폐율, 용적률을 확인하여야 한다.
만약 신축을 고민한다고 하더라도 현재의 토지 용도지역보다 더 넓게 건폐율과 용적률을 적용 받았다면, 굳이 신축을 하지 않아도 리모델링만으로도 신축의 효과를 낼 수 있다.
먼저 건폐율 차이를 예를 들어 설명하겠다.
서울 중심가 상업지 땅 100평에 건폐율 95%를 적용 받는 건물이 있다면 1층 면적이 95평이 나온다. (보통 명동이나 종로에 이런 건폐율을 받는 건물이 많이 있다.) 지금 토지용도지역으로 하면 건폐율 60%를 적용 받아 1층 면적을 60평까지만 지을 수 있으며, 주차장이나 땅 모양에 따라 1층 면적 60평이 다 못 받는 경우가 허다하다.
이 35평의 1층 면적 차이가 상권에 따라 임대료 몇 천만 원의 차이가 날 수 있다. 상권이 좋은 곳은 1층의 건폐율 10%의 이익이 위로 올릴 수 있는 용적률 100% 보다 이익이 되는 곳도 있다. 명동이나 종로, 을지로 등에 점포끼리 같이 붙어서 지어진 주차장이 없는 건물은 이와 같은 이유로 신축을 안 하는 경우가 많다.
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