상속주택 평가하는 방법에 따라 달라지는 세금

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상속재산, 감정평가로 양도세 절세…감정평가가액으로 상속재산 신고하는 방법도

이재명 필진페이지 + 입력 2021-02-08 11:34:00

원칙적으로 상속재산은 시가로 평가한다. 흔히 납세자들은 일반적으로 시가를 매매가로 알고 있는 경우가 많은데 세법에서는 시가로 준용하는 가액으로 상속개시일(사망일) 전후 6개월 이내의 기간 중에 매매·감정·수용·경매가 있는 경우를 모두 시가로 인정하고 있다.

상속재산과 유사한 다른 재산의 매매가액도 시가로 보고 있다. 유사매매사례가액으로 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가로 평가하는 경우도 많다. 대부분 기준시가는 매매사례가액보다는 낮기 때문에 상속재산을 어떻게 평가하느냐에 따라 상속세부담이 크게 달라질 수 있다.

반면 상속 당시가 아닌 양도할 때도 상속재산을 어떻게 신고하는지에 따라서 달라진다. 상속받은 주택은 상속가액이 주택의 취득가액이 된다. 그 금액이 낮으면 상속세나 증여세 부담은 적지만 나중에 양도차익이 커져서 양도세 부담이 늘어나는 문제가 발생한다. 반대로 같은 조건에서 상속가액이 높으면 추후 양도세 부담이 줄겠지만 상속세 부담을 늘 수 있는 것이다.

현실적으로 상속세 신고 때 대부분 당장의 세금부담이 싫기 때문에 상대적으로 낮은 가격으로 신고를 한다. 즉 매매사례가액이나 감정가액이 아닌 기준시가로 상속재산을 평가한다. 하지만 일반적으로 주택 가격이 꾸준히 상승해 왔다는 점을 고려하면 결국은 양도세 부담이 커질 수밖에 없는 구조이다.

따라서 어떠한 경우는 상속재산의 감정평가를 통해 실거래 가에 가까운 금액으로 상속가액, 즉 취득가액을 올려서 신고해둔다면 추후 양도세 부담을 많이 줄일 수 있다.

상속받는 시점에 미래의 양도가액을 예측하기 어렵긴 하지만 상속 이후 짧은 시간 내에 팔지 않을 계획이라면 감정평가가액으로 상속재산을 신고하는 것도 고려해봐야 한다.

예를 들어 공시가격 3억원인 주택을 상속받았고 5년 뒤 실거래가 8억원에 양도한다고 가정한다. 3억원을 상속가액(취득가액)으로 신고하면 5년 뒤 양도차익이 5억원이 된다. 그런데 이 주택을 감정평가를 통해 상속당시 실거래가와 유사한 5억원에 신고한다면 양도차익은 3억원으로 줄어든다.

공동상속재산을 받는 경우는 세법상 주택소유자는 누구일까

A주택을 보유 중이던 아버지가 돌아가시면서 본인의 주택을 3명의 자녀가 동일하게 공동상속을 받았다고 가정해보자. 이 경우 한 채의 집을 여러 자녀가 동일한 지분을 상속받는다면 이는 한 채의 상속주택이기에 모두 상속주택으로 봐야 할까?

상속으로 인해 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 본다. 따라서 소수지분자가 보유하고 있는 1주택은 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세 적용이 가능하다.

그렇다면 위 사례처럼 동일 면적을 상속받는 경우에는 어떻게 할까? 세법에서는 이럴 때는 상속주택에 거주하는 자, 최연장자 순서에 따른 상속인이 공동상속주택을 소유한 것 정하고 있다. 위 사례의 경우에는 가장 나이가 많은 상속인의 주택으로 볼 수 있다.

그러므로 나머지 공동상속인인 둘째와 셋째는 상속주택을 본인의 소유 주택으로 보지 않기 때문에 본인 소유 일반주택을 자유롭게 매매할 수 있다.

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