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금리 인상 여파로 부동산 경기가 하강하면서 집값도 덩달아 하락세를 보이고 있다. 이에 수도권에서도 전셋값이 내리고 전·월세 매물이 쏟아지고 있다. 특히 새 아파트 입주 물량이 많은 일부 지역에선 급격한 전세와 월세 매물이 늘어나면서 ‘역전세난’과 ‘깡통전세’ 우려가 커지고 있다.
서울 전·월세 아파트 매물 6만여개… 지난해보다 126.8% 급증
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 9월18일 기준 서울의 전·월세 아파트 매물은 총 6만63개(전세 3만7559개·월세 2만2504개)로 한 달 전인 8월17일 5만2596개(전세3만2782개·월세1만9814개)와 비교했을 때 약 14.2%(7467개) 증가했다. 1년 전인 2021년 9월17일 총 2만6488건(전세 1만3561개·월세 1만2927개)와 비교하면 무려 126.8%나 급증한 것이다. 특히 전세 매물은 무려 2만개 이상 증가한 것으로 집계됐다.
매물이 쌓이면서 전세금도 뚜렷한 하락세를 나타내고 있다. 한국부동산원이 22일 발표한 9월 3주(19일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울 아파트 전세는 최근 15주 연속 내림세를 보였고, 인천은 -0.32%, 경기는 -0.27%를 기록했다. 여기에 신축 단지와 기존 높은 집값을 형성하던 대단지들이 ‘역전세난’ 우려 지역으로 언급되며 ‘역전세난’이 확산되는 것은 아닌가 하는 관측도 나온다.
‘역(逆)전세난’이란 전셋값이 전세 계약 시점보다 떨어져 전셋값을 내리지 않는 이상 집주인이 새롭게 세입자를 구하기 어려운 상황을 말한다. 예를 들어 2020년 전세값이 4억원이었던 아파트가 올해 3억원으로 내려갔다면 집주인은 차액 1억원을 다른 곳에서 충당해서 세입자에게 돌려줘야 되는 ‘역전세’가 발생한 것이다.
더욱 문제는 집값도 하락하면서 ‘깡통전세’ 우려도 커지고 있다는 점이다. ‘깡통전세’는 전세보증금 또는 전세보증금과 집을 담보로 빌린 대출금을 합한 금액이 매매가보다 큰 경우를 뜻한다. 집값과 전세값의 비율인 ‘전세가율’은 일반적으로 60~70%선이 안정권으로 취급되는데, 부동산 업계에선 보통 전세가율이 80%를 넘어가면 집이 경매에 넘어가도 전세보증금을 다 돌려받을 수 없어 ‘깡통전세’로 분류한다.
신규 입주 지역 전세 호가 뚝뚝… 8학군 중심지도 수요자 관망세
신규 아파트 입주 물량이 몰리는 수도권 일부 지역에선 세입자 구하기 전쟁이 벌어지고 있다. 지난달 31일부터 입주가 시작된 서울 동대문구 용두동 ‘래미안 엘리니티’는 전체 가구(1048가구)의 절반이 넘는 550여 가구가 전·월세 매물로 시장에 나와 있는 것으로 알려졌다.
부동산 전문업체 리치고에 따르면 ‘래미안 엘리니티’는 업체 내 투자 점수 39점으로 ‘유의’ 목록에 속해있다. 리치고 투자 점수 기준 45점 이하의 경우 전세가율, 입주 물량 등의 분석 결과 부동산 시장 침체 가능성이 높다는 뜻이다.
래미안 엘리니티의 전용면적 60㎡ 호실의 경우 올해 3월 평균 6억8000만원의 전세 호가를 기록한 뒤 꾸준히 6억5000만원선을 유지하다가 최근 호가가 1억원 가량 하락한 5억8000만원선으로 나타났다. 전용면적 75㎡ 호실 또한 8억원의 최고 호가를 기록하며 7월까지 7억5000만원 선을 유지하다가 최근에는 6억5000만원으로 1억원 떨어졌다. 이에 급격한 가격 하락에 따른 ‘역전세’ 위험이 우려되고 있다.
인근 한 공인중개사는 “부동산 침체에 따른 가격 하락 우려로 인해 급매물로 전세를 내놓는 경우”라며 “아직 역전세로 인한 피해가 발생하지는 않았다”고 말했다. 그는 이어 “준공 1년 차 신축 아파트기 때문에 역전세가 발생할 만큼 거래가 활발하게 일어나지 않았다”고 덧붙였다.
이른바 ‘강남 8학군’ 중심지에서도 전셋값 하락 움직임이 일고 있다. 리치고에서 유의 지역으로 표시된 한티역과 도곡역, 대치역 사이에 위치한 ‘대치아이파크’, ‘대치동부센트레빌’, ‘래미안대치팰리스’ 1단지 등도 전셋값이 큰 폭으로 떨어진 것으로 나타났다.
‘대치아이파크’ 전용면적 85㎡ 호실은 8월 한 달간 평균 호가가 19억원이었다. 하지만 최근 최저 호가는 18억원으로 1억원 하락했다. 한 달 전에 매물이 한두 개뿐이었던 것에 비해 현재 10개 이상 쌓여있지만 거래가 되지 않고 있는 것으로 나타났다.
‘대치동부센트레빌’ 또한 전용면적 146㎡ 호실이 3월 기준 호가가 35억5000만원에 달했지만 9월26일 기준 25억원으로 약 10억원 하락했다. 꾸준한 하락세 속에서도 7월 32억5000만원이었던 호가가 불과 두 달여 만에 25억원 선으로 급락한 것이다. 이 면적은 20개가 넘는 매물이 올라와 올해 최다 매물량을 기록하고 있다.
‘대치아이파크’ 인근 한 공인중개사는 “매매뿐만 아니라 전·월세 또한 매물이 나와도 가격이 계속 내려갈 것이라는 우려로 인해 전세를 희망하는 손님도 현재는 적극적으로 나서지 않는 상황”이라고 설명했다.
‘대치동부센트레빌’ 인근 한 공인중개사는 “대치동은 다수의 학교와 학원가가 밀집돼 있는 교육의 중심지기 때문에 수요 자체는 끊이지 않았다”면서도 “지금은 거래가 없어 매도자가 계속해서 가격을 내리면서 급매물이 나오고, 매수인은 더 낮은 가격에 매물이 나올지 관망하고 있는 상황”이라고 말했다.
‘깡통전세’는 빌라 위주… 국토교통부와 서울시, 문제 해결 위해 나서
‘깡통전세’는 주로 빌라(다세대 주택)에서 발생한다고 관련 전문가들은 지적한다. ‘깡통전세’는 주로 사회초년생들이 피해를 입는 경우가 많다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 8월 한 달간 전세보증금 반환보증보험 사고 금액은 1089억원(511건)에 달했다. 최근 집값 하락으로 전셋값이 매매가를 웃돌면서 ‘깡통전세’가 급증해 이 같은 문제가 커지고 있다는 분석이다. 대단지 등의 역전세는 높은 가격의 매물인 만큼 피해액이 커질 우려가 있다.
이렇듯 ‘깡통전세’로 인한 피해가 커지고 있는 가운데 정부와 지방자치단체가 해결을 위해 나섰다. 국토교통부와 서울시는 ‘전세가율 공개’와 ‘전세사기 근절을 위한 집중 수사’ 등으로 ‘깡통전세’로 인한 피해를 막기 위한 정책을 내놓고 있다.
국토교통부 관계자는 “집을 알아볼 때 공개된 전세가율 정보를 참고하는 것이 중요하다”면서 “역전세나 깡통전세 등 위험부담이 있는 매물 등 거래 시 시민들의 재산권이 피해를 보는 일이 없도록 다양한 후속 조치 등도 진행 중”이라고 밝혔다. 서울시 관계자도 “깡통전세는 사회초년생 등이 피해자가 된다는 점에서 반드시 근절해야 한다”면서 “전세 문제로 인한 시민들의 피해가 더 커지지 않도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
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