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주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경 보호를 위해 크게 세 가지로 구분된다. 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역이 바로 그것이다. 전용주거지역이란 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역으로 단독주택 중심의 ‘1종 전용주거지역’과 공동주택 중심의 ‘2종 전용주거지역’으로 구분된다. 일반주거지역의 경우 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로 저층중심의 ‘1종일반주거지역’, 중층주택을 중심으로 하는 ‘2종일반거주지역’, 중·고층 주택을 중심으로 하는 ‘3종 일반거주지역’으로 구분돼 있다. 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업·업무 기능을 보완하는 지역을 준주거지역이라 한다. 1·2·3종으로 구분지어진 일반주거지역의 경우 건물의 층고를 중심으로 용적률을 달리해 구분 짓고 있는데 2종(용적률 150% 이상 250% 이하)에서 3종(용적률 200 이상 ~300% 이하)으로 종 상향을 실시하게 될 경우 용적률이 올라가 재건축을 실시하는 과정에서 보다 높이 짓는 것이 가능하게 된다. 그래서 통상 ‘2종’에 해당하는 아파트들은 ‘3종’으로의 종 상향을 노려 재건축 사업의 사업성을 확보하려 노력한다. 자양 한양아파트의 경우 이에 해당한다. 인근이 모두 3종주거지역과 준주거지역으로 구성돼있는 이곳 한양아파트는 유독 이 단지만 2종주거지역으로 묶여있는 상태다. 이에 구청과 주민들은 종 상향을 꾀해 아파트 재건축의 방향을 잡고 이를 추진 중이지만 서울시 도시계획위원회에 현재 철퇴를 맞은 상황이다. 스카이데일리가 자양 한양아파트를 찾아가 이곳 재건축의 문제점과 향후 전망 등에 대해 알아봤다. 
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▲ 지하철 2호선 강변·구의역과 인접한 한양아파트는 현재 재건축을 추진 중이지만 서울시 도시계획위원회 정비구역지정이 늦어지며 난항을 겪고 있다. 설문조사결과 조합설립의 요건이 충족됐다고 알려진 가운데 한양아파트 주민들은 노후화 된 아파트로 큰 불편을 겪고 있어 서울시에 정비구역지정을 촉구하는 상황이다. ⓒ스카이데일리
지속되는 누수에 위·아랫집 갈등속출…“살기 힘든 아파트에요”
지난 1983년 5월 입주를 시작한 자양 한양아파트는 건축연령 32년의 아파트다. 지하철2호선 강변역과 구의역에서 도보로 5~10분 내 거리에 있으며, 동서울터미널과 가깝고, 강변북로 변에 위치한 탓에 교통이 편리하다.
이곳 한양아파트의 주민들은 현재 재건축을 추진 중이다. 아파트가 노후 됨에 따라 주민 불편이 가중됐기 때문이다. 상·하수도관을 비롯한 건물에 내장된 관들이 부식되면서 누수가 비일비재하다는 것이다. 심지어 누수로 아랫집이 피해를 보는 경우가 다반사라 주민 간 분쟁을 만든다는 것이다.
한양아파트 관리 사무소장은 “내장된 관들의 수리는 상당히 큰 공사인데 재건축을 계획하고 있는 상태에서 이같이 큰 공사를 시행하기 어려운 측면이 많다”며 “수리비가 수천만 원을 넘다보니 누수가 발생했을 경우 보수를 하는 방법 외엔 다른 방법이 없다”고 말했다.
지난 2006년 3월 서울시 재건축기본계획 수립과정에서 한양아파트가 대상지로 포함되며 재건축 논의가 본격화됐다. 지난 2011년 6월 정밀안전지단을 통해 ‘조건부 재건축’이 결정됐고, 지난 2013년부터 사전 실무협의를 비롯한 정비계획안이 수립되기 시작했다.
그러나 현재 한양아파트의 재건축은 서울시로부터 정비구역지정 허가를 받지 못해 답보상태에 놓여있다. 지난해 10월 진행된 서울시 도시계획위원회의 심의과정에서 이곳은 재건축계획에 대해 ‘보류’ 결정을 받았기 때문이다.
▲ 한양아파트의 경우 육안으로 보기에도 낡아 보였다. 현재 한양아파트는 내부 관들이 모두 낡아 부식된 상태며 이로 인해 각종 누수가 비일비재 한 것으로 알려졌다. 특히 윗집의 누수로 아랫집이 피해를 보는 상황이 속출하면서 아파트 노후현상이 위·아랫집 간 갈등으로 심화되는 상황이다. ⓒ스카이데일리
서울시 공동주택과 강창호 주무관은 “도시계획위원회에서 가장 문제 삼은 부문은 현행 2종일반주거지인 한양아파트가 3종으로 종 상향을 시도한 계획안이었다”며 “3종으로 상향되면 용적률이 높아지고 건물의 층고가 높아지게 된다. 이 경우 한강에서 바라본 스카이라인과 인근학교의 일조권에 대해 추가적인 재검토가 필요하다고 판단했다”고 설명했다.
이를 두고 박원규 준비위원장은 “주민들의 재산권 보장과 분담금을 낮추기 위해 종 상향은 어쩔 수 없는 부분이다”며 “전문가에게 자문한 결과 한강 조망권은 문제되지 않는 것으로 확인했다”며 종 상향을 바탕으로 한 계획안을 설명했다.
광진구청 도시발전팀 정상수 주무관 역시 박 위원장과 의견을 같이했다. 정 주무관은 “종 상향을 목표로 재건축을 추진토록 할 생각이다”며 “전체적인 높이와 일부 층수의 변경을 고려해 재심사를 받을 것이다”고 말했다.
유수지 개발계획 반대…서울시 행정 보복 의심
일부 주민들과 인근 부동산 관계자들은 서울시로부터 정비구역지정 허가를 받지 못하는 상황을 두고 “과거 서울시가 추진한 ‘대학생 공공기숙사’ 사업에 반대를 했던 한양아파트 주민들을 향한 보복이 아닌가”라며 의혹의 눈초리를 보내기도 했다.
서울시는 한양아파트 정문 바로 앞에 위치한 빗물저류소와 유수지 부지 위에 지방 출신 대학생들을 위한 기숙사 건설을 계획했었다. 그러나 한양아파트 주민들은 ‘일조권’을 이유로 반대의사를 분명히 했다. 이번 서울시에서 한 재건축 정비계획안 보류 결정과 반대 사유가 같다.
이 같은 의혹에 대해 서울시 관계자들은 ‘말도 안 된다’는 반응이다. 두 사업은 관할하는 부서도 다를 뿐만 아니라 재건축의 경우 공무원이 아닌 외부인사가 주축으로 된 ‘서울시 도시계획위원회’의 의견이 반영됐다는 것이다.
구의유수지 활용 시범사업의 담당자인 서울시청 박해일 주무관은 “과거 서울시에서 시행됐던 대학생 공공기숙사 사업은 무산됐으며, 이후 이 부지 위에 행복주택 건립이 계획됐지만 이마저도 주민들의 반대로 중단된 상태다”고 설명했다. 그는 “재건축과 관련된 부분은 모르는 일이다”고 답했다.
▲ 일각에서는 구의유수지의 활용방안을 놓고 과거 서울시가 추진했던 ‘대학생 공공기숙사’ 사업과 현재 중단된 ‘행복주택’ 사업 모두 주민들의 반대로 무산된 점을 들어 재건축에 서울시가 일부러 소극적으로 대하는 것이 아니냐는 논란이 제기되기도 했다. 이에 서울시는 “절대 아니다”는 입장이다.. 사진은 한양아파트 앞의 구의유수지 ⓒ스카이데일리
박 위원장은 과거 주민들이 반대를 제기했던 이번 사업과 관련해 “아파트 정 동쪽에 52m 높이의 기숙사 건물이 들어설 경우 1~5층 세대들의 일조권이 크게 침해받을 우려가 있는 상황이었다”며 “서울시의 주민공람 과정에서 자세한 설명이 생략돼 주민들의 항의가 심화됐다”고 설명했다.
그는 “사실 서울시 측에서 주민들을 위한 노력이 전혀 보이지 않아 안타깝다”며 “유수지 개발 사업과 재건축 사업 모두 시와 주민들이 주인이 돼야 하는 사업인 만큼 모두가 ‘윈-윈’ 할 수 있는 방향으로 진행됐으면 좋겠다”고 밝혔다.
한강조망·배후수요·접근성…“재건축 사업성 아주 밝아”
현재 이곳 한양아파트는 12층 6동 444세대가 거주하고 있다. 재건축 준비위원회와 광진구청이 주장하는 3종 주거지역으로 종 상향이 이뤄진다면 이곳은 최고 35층 916세대의 단지로 탈바꿈하게 된다.
한양아파트는 현재 119㎡(약 36평), 151㎡(약 46평), 174㎡(약 53평) 등으로 이뤄져 있다. 현재 시세는 각각 6억원, 7~8억원, 8억원에 형성돼 있다.
인근 부동산 관계자들은 “시세는 시세일 뿐이다. 이곳 단지는 자가 거주 비율이 상당히 높은 편이라 거주민들의 평균 연령이 높고 매물이 잘 나오지 않는다”고 밝히고 있어 현재 나온 매물은 없는 것으로 전해졌다. 이들은 행정처리 단계에서 난항을 겪고 있지만 재건축이 진행되면 상당히 우수한 사업성을 보여줄 것으로 내다봤다.
▲ 부동산 관계자들은 한양아파트의 대중교통, 도로연결성, 한강 조망프리미엄, 배후수요 등을 꼽으며 사업성이 아주 우수하다고 평가했다. 현재 한양아파트 측은 재건축을 추진하는 과정에서 종상향을 추진함에 따라 정비구역지정이 다소 늦어지자 현수막을 걸고 박원순 시장에게 읍소하는 모습을 보이고 있기까지 하다. ⓒ스카이데일리
한 부동산 관계자는 “한강변에 위치해 조망이 탁월하며 지하철 2호선 구의역과 강변역 모두 도보로 5~10분이면 도달할 만큼 대중교통이 편리한 곳이다”며 “서울 숲, 동서울버스터미널, 테크노마트 등 각종 생활편의 시설이 갖춰졌다는 장점이 있는 곳이다”고 소개했다.
이 관계자는 “강변북로, 올림픽·잠실대교, 동부간선도로 등 도심권 진입과 강남권 진입 모두 용이한 위치다”며 “최근 광진구 일대에 고급아파트가 유입되는 것도 이 같은 장점 때문이다”고 향후 전망을 밝게 내다봤다.
또 다른 부동산 관계자는 “배후 수요에 주목할 필요가 있다”고 답했다. 그는 “향후 강남권 재건축으로 전·월세 수요가 급증할 것이다”며 “이 경우 강남과의 접근성이 용이한 이곳을 찾는 주민들이 상당히 많을 것이다”고 내다봤다.
현재 이곳 아파트의 주민들은 재건축에 대다수가 찬성하는 것으로 알려졌다. 준비위원회 측이 정비구역지정 명령이 떨어지면 곧 바로 조합설립을 착수하기 위해 진행한 주민 설문조사결과 조합설립조건(동의율 동별 1/2, 전체 2/3)을 충족시키는 것으로 조사됐기 때문이다.
박원규 준비위원장은 “현재 한양아파트의 주민들은 재건축을 시작할 준비가 돼있는 상태다”며 “서울시 도시계획위원회로부터 정비구역지정이 완료된다면 조합설립부터 착공까지 일사천리로 진행될 것이다”고 말했다.
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