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부동산 정보사이트 부동산114가 지난 12일 ‘2011년 이후 최근 5년간 공급한 서울 재개발·재건축 단지의 분양가(일반분양 기준)’를 분석한 결과에 따르면 강남3구의 3.3㎡당 분양가는 평균 3471만원으로 1745만원에 그친 비강남권보다 2배가량 높은 것으로 나타났다. 강남3구만 놓고 보면 서초구(3569만원)가 강남구(3230만원), 송파구(2376만원)를 앞섰고 개별 단지 중에서 가장 높은 분양가를 기록한 곳도 서초구에 위치한 반포 아크로리버파크로 조사됐다. 서초구에서는 올해 하반기에 삼호가든 4차, 서초동 서초우성2차, 반포한양, 신반포5차 등이 분양될 예정이다. 또 아크로리버파크를 비롯한 반포자이, 래미안퍼스티지 등의 성공적인 재건축에 자극을 받은 여타 아파트단지들도 재건축 사업에 박차를 가하는 모습이다. 삼호가든3차도 이 가운데 하나다. 2013년 조합이 설립된 이곳은 불과 2년 남짓한 시간동안 건축심의와 사업시행인가를 통과하며 빠르게 속도를 내고 있다. 스카이데일리가 시공사 선정을 앞둔 삼호가든3차 아파트의 재건축 진행상황을 취재했다. 
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▲ 인근부동산 관계자는 “평균 분양가가 3600만원 선이면, 주민들의 분담금은 거의 사실상 제로에 가깝다고”고 말했다. 실제 삼호가든 3차아파트 시공사 2개 회사는 분양가 최소 3600만원을 나머지 1개 회사는 평균 3600만원을 제안했다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
삼호가든3차 아파트는 반포IC와 인접해 경부고속도로 이용이 편리하고, 트리플 역세권인 고속터미널역과 더블 역세권인 교대역이 지척에 있어 교통 요충지에 위치했다는 평가를 받는다. 강남 8학군에 해당되는 만큼 반포고, 서울고, 상문고 등 명문고들과 가까워 교육 환경 또한 우수하다.
1982년 입주를 시작한 이 아파트는 6개동(13층) 424세대로 이뤄져 있다. 2002년 안전진단 평가에서 D등급을 받고, 같은 해 정비구역으로 지정됐다. 이후 10여년이 흐른 2011년 조합설립추진위원회가 설립되면서 본격적인 재건축 깃발을 올렸다.
대형건설사 3사, 시공권 놓고 불꽃 튀는 경쟁
2013년 7월 조합설립인가를 받은 삼호가든3차는 같은 해 건축심의를 통과했고, 올해 2월 서초구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 현재 시공사 선정을 앞두고 있는데 사업성이 좋아 건설사들 사이에서는 잡아야하는 ‘대어’로 평가됐다.
재건축 조합은 지난 3월 주택재건축정비사업 시공자선정 입찰공고를 냈다. 건설사들의 현장설명회에는 13개 건설사가 참여해 주민들의 높은 관심을 끌었다. 대형·중형건설사 할 것 없이 눈독을 들였지만 지난 7일 입찰 마감을 하면서 현대건설, 롯데건설, 대림산업의 3개사로 압축됐다.
시공사 선정과 관련해 정용태 조합장은 “현재 3사의 제안서 비교표를 작성 중이다”며 “건설사들끼리 치열한 경쟁 구도가 형성돼 우리 주민들은 가만히 앉아서 반사이익을 누리게 됐다”고 밝혔다. 정 조합장에 따르면 용적률 299.5%를 받은 이 아파트는 최고 34층, 835가구로 탈바꿈하게 된다.
3사의 제안서를 보면 3.3㎡당 공사비는 모두 400만원대 후반으로 대동소이하다. 그러나 분담금 납부시기와 3.3㎡당 분양가, 이사비 지원 한도 등에서는 차이를 나타냈다.
▲ 시공사 선정이 초미의 관심사로 떠오른 삼호가든 3차 아파트는 다음달 시공사 선정 주민총회를 앞두고 있다. 10여개가 넘는 회사가 관심을 가진 삼호가든 3차 아파트는 현재 현대건설, 대림건설, 롯데건설 3파전으로 압축됐다. ⓒ스카이데일리
먼저 분담금 납부시기를 살펴보면 현대건설은 계약금 20%·중도금 60%·잔금 20%, 롯데건설은 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%, 대림산업은 입주시기에 맞춰 전액 납부하는 방식을 제안했다.
조합에 따르면 3.3㎡ 분양가는 현대건설이 평균 3600만원, 롯데건설과 대림산업은 최소 3600만원을 불렀다. 이사비 지원 한도는 현대건설 500만원, 롯데건설 무제한, 대림산업 1000만원이었다. 이상의 조건들을 종합해 봤을 때 아직 예단하기는 이르지만 롯데건설과 대림산업 중에서 시공사가 선정될 것으로 인근 부동산들은 점치고 있다.
한 재건축 전문가는 “분양가에 따라 분담금이 좌우되므로 주민들은 최대 관심사는 역시 평당 얼마에 분양되느냐”며 “최근 5년간 서초구의 재개발·재건축 평균 분양가가 3600만원에 근접하고 있어 삼호가든3차 조합 측에서도 3600만원을 마지노선으로 잡고 있는 것으로 안다”고 말했다.
그는 “삼호가든3차는 강남 재건축 단지 중에서도 수익성이 좋기로 꼽히는 곳이기는 하지만 너무 높은 분양가를 제시할 경우 시공권을 따내더라도 해당 건설사에 나중에 부메랑으로 돌아올 수 있다”고 관측했다.
시공사 선정 주민총회가 올 6월로 예정돼 있는 가운데 건설사들은 주민들의 마음을 얻기 위해 이례적으로 모델하우스를 개관했다. 롯데건설은 지난 14일 모델하우스 문을 열었고, 대림건설도 16일 모델하우스를 공개했다.
이와 관련, 한 부동산 전문가는 “모델하우스를 오픈하는데 대략 10~20억원이 소요되는 점을 감안한다면 롯데건설과 대림건설 양측 다 강한 자신감을 갖고 있는 것 같다”고 피력했다.
1+1 재건축 가능하다는 점도 수익성 견인
118.95㎡(35평), 119.03㎡(36평), 150.62㎡(45평), 195.71㎡(59평형) 4가지 평형으로 구성된 삼호가든3차는 재건축이 탄력을 받으면서 매년 아파트 가격이 상승하는 추세다.
▲ 강남의 요지에 자리 잡고 있는 삼호가든 3차 아파트는 트리플 역세권과 더블역세권 사이에 위치하고 있다. 이 아파트는 전국에서 교육열기가 높기로 유명한 강남 8학군에 속해 있어 자녀를 둔 학부모들에게 인기다. ⓒ스카이데일리
인근 부동산 관계자는 “조합 설립 초기인 2013년만 해도 118.95㎡는 8억2000만원~8억5000만원, 150.62㎡는 11억원 전후에 시세가 형성됐었으나 현재는 118.95㎡ 10억2000만원선, 150.62㎡ 13억원 선까지 올랐다”고 설명했다. 서초구청 부동산 실거래가를 살펴보면 2014년 4분기에 최고가 기준으로 118.95㎡는 9억6000만,원 150.62㎡는 12억9000만원에 거래됐다.
이 관계자는 아파트 향후가치에 대해 “10억원 초반대인 118.95㎡를 예로 들었을 때 재건축 완료 후 같은 평형대로 옮겼을 경우 13억원은 받을 수 있을 것이다”며 “투자자들 입장에서는 현재 10억원 정도를 투자하면 향후 1~2년 안에는 3억원 가량의 수익 창출이 가능할 전망이다”고 덧붙였다.
정용태 조합장은 “우리 아파트는 1+1이 가능하기 때문에 재건축이 진행 중인 다른 곳보다 수익성이 뛰어나다”며 “오는 6월 시공사 선정을 마무리 지은 뒤 늦어도 내년 5월까지는 주민이주를 마칠 계획이다”고 자신감을 내비쳤다.
1+1 재건축이란 중대형 1가구를 보유한 조합원이 재건축 진행후 새 아파트 2가구를 받을 수 있는 제도다.
1+1 분양과 관련해 한 부동산 전문가는 “요즘에는 중소형 아파트가 대세여서 삼호가든3차도 1+1로 진행될 것으로 예상된다”며 “기존 424세대에서 835가구로 2배 가까이 세대가 늘어나기 때문에 가능성은 충분하다”고 말했다.
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