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1982년 첫 입주를 시작한 과천 주공2단지는 1370세대, 31개동 5층으로 이뤄져 있다. 평형대는 분양면적 25.4㎡(7.6평), 52.8㎡(15.9평), 59.5㎡(17.9평) 등 세 가지다. 아파트단지 앞으로는 관악산, 뒤쪽으로 관악저수지가 있어 과천의 대표적인 주거 친화적 단지로 손꼽힌다. 또한 지하철 4호선 과천정청사역이 도보로 5분 거리인 역세권이며, 아파트 주위로 버스정류장이 곳곳에 위치해 있어 서울 도심으로의 진입이 매우 용이하다. 2003년 추진위가 출범하며 재건축 닻을 올린 과천 주공2단지는 2007년 안전진단, 2011년 정비구역지정을 거쳐 2012년 조합이 설립됐다. 이후 시공사 선정이 두 차례 유찰되는 위기를 겪기도 했지만 결국 메이저 건설사를 시공사로 낙점해 주민들은 기대감에 부푼 모습이다. 현재 이 아파트단지는 그동안 골머리를 썩였던 초등학교 신·증축 문제가 해결되고 세대 수가 늘어나면서 사업성이 한층 좋아졌다는 평가를 받고 있다. 스카이데일리가 빠르면 사업시행인가를 앞두고 있는 과천 주공2단지를 찾아갔다. 
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▲ 과천 주공2단지는 1982년 첫 입주를 시작했다. 이곳 단지는 아파트가 지어진지 30년이 넘어가면서 재건축이 한창 진행 중이다. 현재 이곳 재건축 조합은 사업시행인가를 목전에 앞뒀으며, 빠르면 올 연말 이주를 계획 중에 있다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
과천 주공2단지는 지난 2013년 두 차례 시공사 선정이 유찰되는 아픔을 겪었다. 사업방식을 놓고 건설사와 조합 간 갈등을 빚었기 때문이다. 건설사는 도급제를 원한 반면 조합원들은 지분제를 고수했다.
도급제란 시공사는 아파트 시공만 책임지고 분양은 조합이 맡는 방식이다. 높은 일반분양가에 분양이 완료되면 조합 수익이 많아지므로 조합원들은 적은 금액으로 신규아파트를 분양받을 수 있게 된다.
지분제는 시공사가 건축부터 분양까지 모두 책임진다. 조합원들에게 일정 평수의 신축아파트를 무상으로 건설해주고 일반분양과 상가분양 수익으로 건설비와 기업이윤을 충당한다. 따라서 사업에 대한 리스크는 시공사가 떠안게 된다.
인근 부동산 관계자는 “조합 입장에서는 신규 아파트분양 시장이 호황기일 때는 도급제, 불황이면 지분제를 채택하게 된다”며 “당시에는 부동산 경기가 얼어붙어 있었던 탓에 조합에서는 부담이 적은 지분제를 고집할 수밖에 없었다”고 말했다.
사업방식에 대한 이견으로 팽팽히 맞서던 건설사와 조합의 줄다리기는 결국 조합의 승리로 끝났다. 건설사가 조합 측 요구를 받아들인 것이다. 조합은 그해 7월 지분제 방식으로 SK건설과 롯데건설을 시공사로 낙점했다.
▲ 과천 주공2단지는 1370세대, 31개동(5층)으로 지어졌다. 평형대는 25.4㎡(7.6평), 52.8㎡(15.9평), 59.5㎡(17.9평)로 이뤄져 있다. 이곳 아파트는 지하철 4호선 정부과천청사역이 바로 인근에 있는 역세권 단지다. ⓒ스카이데일리
1990세대에서 2120세대로 세대수 증가
2011년 정비구역으로 지정된 과천 주공2단지는 당시 과천시 인구계획에 따라 전체 건립 세대수가 당초 기대에 못 미치는 1990세대로 정해졌다. 이에 조합은 그간 세대수를 늘리기 위해 과천시와 지속적인 협상을 펼쳐왔다.
천성우 사무장은 “과천 주공단지 중에서도 우리 단지는 25.4㎡ 초소형 평형이 500세대가 넘는다”며 “권리가 금액으로 평형 배정을 하게 되는데 인기가 높은 중 평형대가 마감될 경우 25.4㎡를 소유한 조합원들은 울며 겨자 먹기로 높은 평형대를 선택할 수밖에 없는 형편이었다”고 밝혔다.
조합은 25.4㎡ 세대들이 불이익을 당할 것을 우려해 과천시에 건축심의 재심의를 요구했으나 과천시는 인구계획을 고려해 배정한 세대수라며 이를 묵살했다. 이에 조합 측은 대응팀을 꾸려 과천시와 줄기찬 협상을 벌였고 1990세대에서 130세대가 증가한 2120세대를 받아내는데 성공했다. 용적률은 기존 217%에서 227%로 상향됐다.
천 사무장은 “세대수가 증가하면서 적게는 300억원, 많게는 400억원의 추가 수익이 더 발생할 것으로 예상된다”고 밝혔다.
문원초등학교, 신축 대신 증축으로 결론
이 아파트단지는 2011년 정비계획을 수립하던 시기에 과천시로부터 단지 내 위치한 문원초등학교를 신축하라는 통보를 받았다. 당시 추진위는 교육청과 이 사안을 협의했고 ‘문원초등학교는 수직·수평 증축이 어려워 향후 학교용지를 새롭게 확보한다’는 교육청의 기본 안을 수용했다.
▲ 재건축 조합은 그동안 발목을 잡고 있던 문원초등학교 신·증축 안건이 증축으로 가닥을 잡으면서 재건축에 가속도가 붙었다. 문원초등학교 증축으로 조합부담금은 큰 폭으로 줄었고, 학교도 부족한 시설을 채우게 됐다. ⓒ스카이데일리
천 사무장은 “문원초등학교 인근으로 적합한 토지 세 곳을 물색했으나 그린벨트에 묶여있는 등의 이유로 학교를 짓기는 불가능했다”고 말했다.
이어 “약 3600평 신규용지 확보에 나서는 것과 동시에 문원초등학교 증·개축에 관한 세부검토도 실시했다”며 “신규용지를 구하는 것이 힘들어지면서 증축으로 사업방향을 틀었다”고 설명했다.
조합은 지난 5월 ‘문원초등학교 증축이 가능하다’는 내용의 과천시 공문을 받은 뒤 교육청과 협의 끝에 신축이 아닌 증축으로 최종 결정을 봤다. 대신 체육관, 도서관, 식당 등 기존에 없었던 시설을 건립해주기로 했다.
천 사무장은 “문원초등학교 증축으로 가닥이 잡혀 조합 부담금은 줄었고 학교도 부족한 시설을 채우게 돼 서로 ‘윈윈’이다”고 말했다.
조합에 따르면 신규용지를 확보할 경우 학교보건위원회 심의, 협약서 체결, 그린벨트 변경 및 도시계획시설 변경 등 행정 처리에만 약 3년이 넘는 시간이 소요되며 조합원이 부담해야할 금액은 약 200억원으로 예상됐다.
그러나 1000평 규모 증축으로 사업안이 바뀌면서 교육청, 과천시 등과 협약서만 체결하면 돼 행정 처리 기간이 약 1개월로 단축됐고 조합원 분담금도 약 1/6 수준인 33억원으로 크게 줄었다. 조합은 26일 협약서 체결을 마무리 지었다.
인근 부동산관계자는 “18평형 세대가 34평형으로 옮길 경우 약 5000만원 정도로 예상됐던 조합원 분담금은 130세대가 증가하고 문원초등학교가 증축으로 확정되면서 대폭 감소할 전망이다”며 “대략 2000만원대 초반에서 분담금이 결정될 것으로 보인다”고 말했다.
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