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▲ 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 언론사 기자들이 자문하는 부동사 전문가다. 심 교수는 현재 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원, 인천광역시 민간투자사업·도시재생정비위원회 위원을 맡고 있다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
심교언(47) 건국대학교 부동산학과 교수는 언론사 기자들이 찾는 부동사 전문가다.
심 교수는 국무총리실 세종시 지원위원회 자문위원을 거쳐 현재 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원, 인천광역시 민간투자사업·도시재생정비위원회 위원 등으로 활약하고 있다.
학계와 현장을 오가며 활동 중인 그를 만나기 위해 건국대 연구실을 찾았다. 심 교수는 친절하고 호탕한 성격이었다. 심 교수는 내년도 부동산 전망에 대해 거침없이 풀어냈다.
내년 입주 37만5146가구로 20년만에 물량 최고지만 ‘입주대란 곧 안정’
최근 부동산114 자료에 따르면 2017년 전국 아파트 입주 예정 물량은 37만5146가구로, 1998년(39만2912가구) 이후 최대치다. 심교수는 내년도 공급물량이 늘어 2008년과 같은 입주대란이 올 수도 있다는 지적에 대해서 일시적 현상일 것으로 예상했다.
“우리나라 인구는 1995년 4500만명, 2002년 4800만명, 2007년 5000만명으로 늘어났어요. 인구는 2030년까지 증가하고 세대수는 2040년까지 꾸준히 늘어날 것입니다. 주택 인구가 늘면 늘수록 주택공급은 늘어나야 합니다”
심 교수는 2017~2018년 사이 입주대란이 오겠지만 전국적 지표로 보면 지가(地價)는 약간 감소하거나 약보합을 이룰 것으로 내다 봤다. 그러나 중장기적으로는 큰 문제가 없다는 입장이다.
“2008년 1월 잠실3단지에 재건축해서 2만호가 들어왔을 때 집값이 출렁거렸어요. 한 번에 전세 공급이 늘어나면서 전세가가 떨어져 잠실은 난리가 났었죠. 그러나 전세가는 2년 만에 가격을 회복했고 두 배가 올랐습니다. 아마 지금도 똑같은 상황일 것입니다”
심 교수는 강남3구(서초·강남·송파)중에서도 송파는 충격을 한번 받을 것으로 예상했다. 올 하반기 송파 주변인 하남신도시, 위례신도시, 강일지구, 강북지구 등에서 분당 규모인 총 10만호가 쏟아지기 때문이다. 이로 인해 역전세난이 발생할 수도 있으나 이는 공급이 증가해 일어나는 것이기 때문에 몇 년이 지나면 사라질 것으로 예상했다.
“인구 감소는 주택가격 하락에 영향 없습니다”…영·미 인구 줄자 되레 폭등
심 교수는 생산가능 인구감소가 집값 하락을 일으킨다는 일부 주장에 대해서는 부정적인 입장이었다. 해외에서 조사한 선진국 13여국 중에 집값이 폭락한 나라는 일본뿐이었다는 것이 근거다.
“일본을 따라갈 것이냐 다른 선진국 국을 따라 갈 것이냐의 문제인데, 생산가능 인구감소가 주택가격에 영향이 없다는 것이 일반적인 연구 결과입니다. 오히려 영국과 미국처럼 폭등하는 경우도 있었습니다. 생산가능인구가 감소하더라도 중장기적으로 큰 영향이 없을 것입니다”
심 교수는 빠르게 진행되는 고령화 현상에 집중했다. 고령화로 인해 기존 주택 트렌드가 조금 다른 패턴으로 움직인다는 것이다. 노인을 위한 주택 공급이 늘어날 것으로 예측했다.
“고령화로 인해 소형주택뿐만 아니라 특수화 기능을 가진 주택이 떠오를 것입니다. 예를 들어 향후 짓는 주택에는 목욕탕에 손잡이가 생길 수도 있습니다. 주택시장은 노인 수요를 충족하기 위해 변형될 것입니다”
▲ 심교수는 중장기 투자처로 용산을 지목했다. 용산은 민족공원 조성이 계획돼 있고, 용산국제업무지구 활성 가능성 등 성장 잠재 가능성이 풍부한 지역이다. 그는 향후 용산에 오피스텔이 들어올 경우 테헤란로보다 많은 오피스텔이 들어와 활황을 이어갈 것으로 내다봤다. ⓒ스카이데일리
“인기지역 시세 영향없어…서울서도 강남3구, 그중에도 서초·강남 안떨어져”
심 교수는 향후 투자처로 서울과 부산을 꼽았다. 서울과 부산을 제외한 지방 부동산 시장의 전망은 어둡게 예측했다. 그는 대도시와 지방의 양극화가 심화될 것으로 내다봤다. 그 사례로 거제를 시작으로 울산, 광주, 대구 등의 지가는 점점 내려가는 중이라는 것이다.
“유럽에서 부동산 실질가격 상승률에 대해 400년 간 조사한 걸 보면 대도시는 꾸준히 올랐지만 소도시는 가격을 유지했습니다. 우리나라 같은 경우 베이비부머가 가진 유동자금이 저금리 기조와 맞물려 부동산 시장에 몰리면서 지가가 계속 상승했습니다. 그러나 자금이 골고루 가는 것이 아니라 서울, 부산 등 대도시에 집중되고 있지요. 이것이 지방 지가가 점점 하락하는 원인입니다”
심 교수에 따르면 전국 아파트 값은 30년간 매년 약 3%, 올해는 1% 상승했다. 그러나 서울은 지난해 10%가 넘게 아파트 가격이 올랐다. 그는 앞으로도 서울 지역의 지가 상승이 전국을 앞지를 것으로 봤다.
“지금은 부동자금이 워낙 많기 때문에 인기 있는 지역은 큰 영향을 받지 않을 것입니다. 다만 투자를 한다고 하면 더 오르는 지역을 사는 것이 정석이 아닌가요. 서울보다 더 오르는 지역을 사야하는데 그것이 강남 3구입니다. 상승폭은 약간 줄 수 있어도 서초·강남이 인기가 떨어지는 일은 없을 것이기 때문입니다”
심 교수는 중장기적으로 용산을 주목했다. 용산에는 민족공원 조성이 계획돼 있고, 용산국제업무지구 활성 가능성 등 성장 잠재 가능성이 풍부하다고 했다. 그는 용산에 오피스텔이 들어설 경우 테헤란로보다 많은 오피스텔이 들어와 활황세를 이어갈 것으로 내다봤다.
총부채원리금상환비율(DSR) 무리한 시행 금물…초과이익환수제도 한국 유일
“DSR을 조기 시행한다고 하는데 현재 가이드라인이 나온 상태가 아니고 참고하는 수준입니다. 만약 시행하면 한국경제가 끝장날 수도 있어요. 일본에서 ‘잃어버린 20년’이란 말이 나온 것이 부채 억제와 금리 인상 때문이에요. 다시 부양하는데 30년이 걸렸고 아베노믹스로 약간 좋아진 상황입니다. 우리가 딱 그 기로에 서 있어요”
▲ 심 교수는 올해 2분기 경제성장률이 3.3%인데, 이중 건설투자가 1.7%였다는 점을 강조했다. 경제성장의 50%가 넘는 부분을 건설 투자가 견인하고 있다는 것이다. 정부가 강력한 정책을 펼친다면 건설업들은 물론이고 경제 자체가 침체할 것이라는 우려를 표했다. ⓒ스카이데일리
심 교수는 DSR처럼 무리한 정책을 펴면 서울과 부산에 타격을 줘 문제가 될 수 있다고 지적했다. 현재 서울과 부산이 부동산 시장을 간신히 지탱하고 있는 상황인데 강력한 정책을 쓰면 한국경제가 무너질 수 있다는 것이다.
“지금 여건을 봤을 때 시장에 충격을 줄 정도로 정책이 나오지는 않을 것입니다. 물론 여당에서 압력을 행사하면 시행할 수도 있겠지만 내년 대선을 생각해서라도 부동산 시장을 확 줄일 수는 없을 겁니다”
신 교수는 정부가 2018년 시행한다고 밝힌 초과이익환수제에 대해서도 부정적인 입장을 보였다. 재건축한 아파트에 들어가는 것도 노력의 결과물인데 투기의 산물로만 보는 것은 잘못됐다는 입장이다.
“투자자가 재건축 아파트에 들어가는 것은 분명히 기대이익을 보고 노력해서 들어간 것입니다. 만약 주식을 사서 10% 넘는 초과이익이 생기면 그것도 회수할 수 있나요. 이론적으로는 주식도 공부를 해서 투자를 하듯이 재건축도 마찬가지입니다. 정부가 부동산을 투기로 규정하고 산업의 일부로 보지 않아 이런 상황이 벌어지는 것입니다”
심 교수는 올해 2분기 경제성장률이 3.3%인데, 이중 건설투자가 1.7%였다는 점을 강조했다. 경제성장의 50%가 넘는 부분을 건설 투자가 견인하고 있다는 것이다. 정부가 강력한 정책을 펼친다면 건설업들은 물론이고 경제 자체가 침체할 것이라 우려를 표했다.
“전세계를 찾아봐도 초과이익환수제를 택하는 나라는 없습니다. 서울에 있는 집 절반 정도가 향후 10년 내 재건축 대상입니다. 과연 이들이 집을 안 짓고 옛날 집에서 계속 살 것인지 묻고 싶습니다. 전체적으로 보면 재건축은 계속 일어나야 합니다. 새집에서 사는 것이 주거복지입니다. 새집에서 살려는 노력을 보지 않은 채 ‘돈 벌었다’에만 초점을 맞추면 안되는 일입니다”
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