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[재건축·재개발 르포]<195>-고덕 주공 2·3단지

11·3 조치 전후 이웃단지 조합원 간 ‘1억원 희비’

제2의 강남에 호재들 촉각… 전매제한 변경에 6개월 빠른 단지 투자수요 몰려

이경엽기자(yeab123@skyedaily.com)

기사입력 2016-11-15 00:05:38

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 ▲ 총 4932가구로 재건축하는 고덕주공2단지의 일반분양 물량은 2010 가구다. 지난달 완료된 일반분양 1순위 청약에서 평균 22.2 대 1의 경쟁률을 기록했다. 사진은 철거가 완료된 고덕주공2단지 ⓒ스카이데일리

부동산 투자자들 사이에서 ‘제2의 강남 아파트’로 불리는 고덕주공 2단지와 3단지 아파트 재건축 사업의 희비가 엇갈려 여론의 시선이 모아지고 있다.
 
14일 부동산 업계 등에 따르면 이들 단지 간에는 당초 투자 목적으로 아파트를 매입한 조합원들 간에 투자 수익 차이가 불가피해진 것으로 나타났다.
 
두 단지는 길 하나를 사이에 두고 맞닿아 있음에도 불구하고 정부의 ‘11·3 부동산 대책’의 적용 여부에 따라 시세(조합원 입주권)의 차이가 최대 1억원까지 나는 것으로 스카이데일리 취재 결과 파악됐다.
 
부동산업계 및 고덕주공 인근 부동산 등에 따르면 고덕주공 2단지와 3단지는 지하철 5호선 상일동역을 낀 고덕로를 사이에 두고 나란히 마주보고 있다.
 
두 단지는 지난 1983년 12월로 입주일이 동일하지만 재건축 사업은 약간의 시간차를 두고 실시됐다. 현재 2단지는 건물 철거 후 터파기 작업이 한창 실시중인데 반해 3단지는 이제 막 건물 철거에 돌입했다. 분양 역시 2단지는 완료됐지만 3단지는 예정단계에 머물러 있다.
 
먼저 사업에 시동을 건 2단지의 시행사는 대우건설·현대건설·SK건설 컨소시엄이다. 재건축 단지명은 ‘고덕 그라시움’이다. 단지는 지하 3층~지상 35층, 53개동, 전용 59~175㎡, 총 4932가구 규모로 조성될 예정이다. 이 중 2010가구가 일반 분양분 물량이다.
 
2단지는 지난달 분양(일반)을 성공적으로 마무리 지었다. 당시 1순위 청약에만 총 3만6019명의 신청자가 몰렸다. 청약경쟁률은 22.2대1에 달했다.
 
2단지에 비해 약 6개월여 가량 늦게 사업에 돌입한 3단지의 시행사는 현대건설·대림건설 컨소시엄이다. 총 4066가구로 재건축될 이 아파트 단지의 일반분양 물량은 1473가구다. 분양은 내년 3~4월 중으로 실시될 예정이다.
 
“불과 6개월 차이인데”…2·3단지 투자자들 입주권 동일 평수 기준 최대 1억원 격차
 
 ▲  ⓒ스카이데일리

그런데 최근 불과 6개월 밖에 되지 않는 시간차 때문에 당초 투자목적으로 아파트를 매입한 두 아파트 조합원들 간에 희비가 엇갈리고 있는 것으로 나타났다. 지난 3일 국토교통부에서 발표한 ‘11·3 부동산 대책’ 때문이다.
 
당시 발표에 따르면 서울시내 재건축 사업장의 일반분양 물량에 대한 전매제한 기간이 기존의 6개월에서 소유권 등기 시까지로 연장됐다. 발표 당일 이후에 분양하는 재건축 사업장이 적용 대상이다.
 
이에 따라 지난달 이미 분양을 마무리 지은 2단지의 경우 ‘11·3 부동산 대책’의 적용 대상에서 제외돼 내년 4월이면 분양권 전매제한이 풀린다. 반면 3단지의 경우 내년 4월에 분양이 실시되더라도 소유권 등기가 이뤄질 때 까지 분양권 전매가 불가능하다. 다만 두 단지 모두 조합원 입주권 거래는 가능하다.
 
통상적으로 소유권 등기가 완공 후에 실시되는 점에 비춰볼 때, 3단지의 완공 예정일인 2019년 말에서 2020년 초까지 약 3~4년 간 분양권 전매 행위가 제한되는 셈이다.
 
이로 인해 각 단지 조합원들이 손에 쥐고 있는 입주권의 가격에도 차이가 발생했다. 정책이 발표된 지 불과 10여일 밖에 되지 않았음에도 불구하고 많게는 1억원(동일 평수 기준) 가량까지 격차가 벌어졌다. 이는 분양권 거래를 통해 단기간 내 수익을 올리려는 투자자들의 예상 수요 때문인 것으로 분석됐다.
 
고덕 2단지·3단지 인근 A부동산 관계자에 따르면 분양권 거래가 자유로운 2단지의 경우 전매제한이 해제되면 단기 투자자들의 수요가 몰린다. 자연스럽게 분양권 거래가 활발해지면 시세가 상승하고, 이에 맞춰 조합원들 입주권 시세도 올라간다.
 
이에 반해 3단지는 분양권 거래 자체가 불가능하기 때문에 단기 투자자들의 수요는 사실상 없는 쪽에 가깝다고 보면 된다. 3단지 조합원들이 손에 쥔 입주권의 시세 역시 입주 때 까지는 오름세가 완만할 가능성이 높게 된다.
 
 ▲ 총 4066가구로 재건축될 고덕주공3단지의 일반분양 물량은 1473가구다. 고덕주공3단지의 일반분양은 내년 4월에 실시 될 것으로 예상된다. 사진은 철거가 진행 중인 고덕주공3단지 ⓒ스카이데일리
 
벌써부터 두 단지 간 조합원 입주권의 시세차이가 생겨나고 있는 상황이 이를 반증한다. 아직까지 2단지 역시 전매제한 기간에 걸려 있기 때문에 두 단지 모두 사실상 분양권 거래가 실시되지 않고 있다. 
   
부동산에 따르면 현재 2단지의 59㎡(약 24평) 입주권은 6억7000만원, 84㎡(약 34평)의 경우 6억 9000만원~7억원 등이다. 반면 3단지의 59㎡(약 24평)·84㎡(약 34평) 입주권은 모두 약 6억원에 거래되고 있다. 동일 평수 기준 2단지 입주권이 3단지에 비해 7000~9000만원 비싼 셈이다.
 
A부동사 관계자는 “부동산 투자자들 중에는 계약금만 갖고 청약 시장에 뛰어들어 분양권을 산 후 나중에 웃돈(프리미엄)만 챙기고 빠져나가는 전략을 구사하는 이들이 많다”며 “이런 과정을 거치면서 분양권 가격이 올라가고 조합원 입주권도 그와 비슷한 수준에 이르게 된다”고 설명했다.
 
이어 그는 “이런 이유 때문에 11·3 조치로 일반분양권 거래 자체가 막힌 3단지는 아무래도 조합원 입주권의 시세가 2단지에 비해 낮게 형성될 수밖에 없다”며 “결국 실거주 목적이 아닌 단기 투자목적의 조합원들은 상대적으로 손해를 보고 팔거나 아니면 건물이 완공될 때까지 장기간 입주권을 손에 쥐고 있을 수밖에 없는 상황에 처한 셈이다”고 강조했다.
 
이에 대해 한 부동산 전문가는 “11·3 부동산 대책의 발표 이후 바로 옆 단지라도 분양권 전매 여부에 따라 조합원 입주권 가격 차이가 발생하는 경우가 종종 있다”며 “결국 조합원 입주권 매매를 위해 사전에 아파트를 매입 한 투자자들 간에도 희비가 엇갈리게 되는데, 길 하나를 두고 마주하고 있는 고덕주공 2·3단지는 대표적인 사례다”고 말했다.
 
강동구 고덕동 ‘제2의 강남’ 부상, 지하철 연장개통·상업업무복합단지 호재 시선
 
 ▲ 부동산에 따르면 조합원 입주권은 고덕주공 2단지의 84㎡(약 34평)의 경우 6억9000만원인데 반해 3단지의 경우 같은 평수가 약 6억원에 거래되고 있다. 단지 간에 동일 평수 아파트의 조합원 입주권의 시세 차이 이유는 분양권 전매제한의 적용 여부 때문으로 풀이된다. 사진은 고덕 그라시움(주공2단지 재건축 단지) 견본주택 내부에 전시된 건설예상도 ⓒ스카이데일리
 
부동산업계 등에 따르면 서울 강동구 고덕동 일대 단지는 ‘제2의 강남 아파트’로 불린다. 고덕주공 2·3단지 또한 마찬가지다. 일대 지역에 각종 부동산 호재가 끊이지 않고 있기 때문이다.
 
현대 공인중개사사무소 관계자는 “앞으로 강동구 고덕동 일대의 가치를 가장 높게 끌어올리는 대표적인 호재로는 9호선 연장선 개통과 고덕상업업무복합단지 개발이 꼽힌다”고 말했다.
 
이 관계자에 따르면 현재 종합운동장까지만 연결돼 있는 서울지하철 9호선은 3~4단계 구간까지 이어진다. 4단계 구간의 끝이 고덕동 일대에 위치한 고덕상일1지구다. 4단계 구간이 완공될 경우 고덕동에서 강남구까지 20분 내 이동이 가능하다.
 
한강변에 건설될 고덕상업업무복합단지 역시 고덕동 일대의 호재로 꼽힌다. 내년 착공 예정인 고덕상업업무복합단지에는 이케아·롯데백화점·현대백화점 등을 비롯해 호텔·오피스 건물 등 상업·업무·여가 시설이 갖춰진 복합 단지로 건설될 예정이다.

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