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[재건축·재개발 르포]<198>-잠실 진주아파트

4년 걸릴 강남 노른자 재건축 1년 초스피드 ‘왜’

제2롯데 반사이득 1500세대 세금폭탄 우려…내년말 초과이익환수제 발등의 불

정성문기자(mooni@skyedaily.com)

기사입력 2016-12-08 00:03:26

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 ▲ 서울 송파구에 위치한 진주아파트(사진)는 현재 재건축이 진행 중이다. 지난해 7월 조합이 설립된 이곳은 초과이익환수제가 조합원 사이에서 초미의 관심사로 떠올랐다. 현재 1507세대 규모인 이곳은 재건축 이후 2950세대 대단지로 탈바꿈 될 예정이다. ⓒ스카이데일리

제2롯데월드 대각선으로 방향 맞은 편 송파구 신천동에 위치한 잠실 진주아파트(이하·진주아파트)가 최근 서울시 도시계획위원회 재건축 계획안이 반려되며 내년 말 시행될 예정인 초과이익환수제를 적용받을 수도 있게 됐다.
 
초과이익환수제는 재건축을 통해 얻게 되는 개발이익이 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘을 경우 이익금의 10~50%를 세금으로 부가하는 제도다. 내년 말까지 관리처분을 신청하지 못한 재건축 아파트가 적용 대상이다.
 
지난달 18일 열린 서울시 도시계획위원회에서 진주아파트 재건축 계획안은 심의 보류됐다. 이유는 도시공원법에서 정한 공원 최소면적보다 부족하다는 것이었다. 도시공원법에 따르면 1000가구가 넘을 경우 가구당 3㎡의 공원 면적을 확보해야 한다.
 
그런데 지난달 27일 조합에는 희망찬 소식이 날아들었다. 조합의 발목을 잡았던 도시공원법은 지난 2005년 10월에 시행된 법인 반면 잠실아파트 개발기본계획은 2005년 3월 수립됐기 때문이다. 따라서 법제처 해석에 따라 도시공원법의 적용을 받지 않을 수 있게 됐다.
 
진주아파트 조합관계자는 “송파구청에 정비계획 자료를 금주에 다시 접수할 예정”이라며 “다음 달 말이나 늦어도 2월 초에는 재건축 계획안이 도시계획위원회를 통과하지 않겠냐”며 기대감을 내비쳤다.
 
비록 도시공원법의 적용을 받진 않지만 조합이 넘어야 할 산들은 여전히 높은 것이 문제로 꼽힌다. 우선 심의 보류된 재건축 기본계획안이 언제 통과 될지가 미지수다. 기본계획안이 통과되더라도 진주아파트는 기간 내 ‘건축심의’와 ‘사업시행인가’를 마치고 관리처분계획을 신청해야 초과이익환수제를 벗어날 수 있다.
 
초과이익환수제가 1년 앞으로 다가온 만큼 진주아파트 조합 발등에는 불이 떨어진 상황이 됐다. 조합측은 초과이익환수제를 피하기 위해 사업을 서두르고 있지만 쉽지 않을 전망이다. 초과이익환수제 예외 가능성 여부를 두고 조합과 조합원, 인근 부동산 관계자의 예측이 엇갈린 상태다.
 
서울시가 2000년 이후 구역이 지정된 163개 재건축 사업장을 조사한 결과 재건축에 걸린 기간은 평균 9년 7개월이다. 이 가운데 조합설립부터 관리처분계획 승인까지 걸린 평균 시간은 4년 5개월이다. 서울시 자료를 근거로 계산할 경우 진주아파트 재건축 완료 시점은 2019년 12월이 된다.
 
 ▲ ⓒ스카이데일리

실제로 진주아파트에서 만난 한 주민 A씨는 “조합이 지난해 7월 설립된 후 진척된 상황이 없어 초과이익환수제를 피하기란 사실상 어려운 것이 아니냐”며 “조합에서는 초과이익환수제 적용을 안 받을 수 있다고 말을 하는데, 아직 뚜렷하게 진행된 사항이 없어 가슴이 답답하다”고 말했다.
 
인근 부동산 관계자 B씨 역시 비슷한 해석을 했다. B씨는 “1년 안에 재건축을 마무리 한다는 것이 말로는 가능하지만 현실성은 희박하다”고 예측했다.
 
반면 진주아파트 정비업체 화성씨앤디 정영현 차장은 “현재 조합의 계획은 2월 건축심의, 6~7월 사업시행인가, 12월 말 관리처분으로 잡고 있다”며 “시기상 빠른 감이 있지만 서울시 인·허가 문제만 잘 해결된다면 내년 말까지 성공적으로 재건축을 잘 마칠 수 있을 것이다”고 설명했다. 이어 “재건축 사업 진행 과정은 서울시가 키를 잡고 있다”고 강조했다.
 
11·3부동산 대책의 위력…진주아파트 석달 새 최대 7000만원 하락
 
1981년 입주를 시작한 진주아파트는 건축 연령 30년이 넘은 재건축 대상 아파트다. 10층, 10개 동 1507세대로 지어진 진주아파트는 재건축 이후 최고 높이 35층 미만, 2950세대 대단지로 바뀔 예정이다.
 
지난 11월 발표된 국토교통부의 부동산 대책은 초과이익환수제와 함께 조합원들에게 최대 관심사다. 진주아파트는 지난 석달 사이 최고 7000만원 이상 가격이 하락했다.
 
이번 부동산 대책은 치솟는 부동산 가격을 잡는 것이 골자였다. 서울 강남 재건축 아파트를 비롯한 서울 전역에 전매제한기간 연장, 1순위 제한 등의 내용이 담겼다. 부동산 대책이 발표된 지 한 달이 넘어가면서 효과가 곳곳에서 나타나고 있다. 특히 2년 가까이 가격이 떨어진 적 없는 서울 아파트 매매가격이 떨어졌다.
 
 ▲ 진주아파트는 지난달 정부가 발표한 11·3 부동산 대책의 직격탄을 맞았다. 부동산 대책 이후 아파트 가격이 최고 7000만원 떨어지면서 주민들은 불안감에 휩싸였다. 여기에 재건축이 늦어지면서 조합원들은 초과이익환수제라는 세금폭탄 악재를 떠안게 될 가능성이 제기되고 있다. ⓒ스카이데일리

최근 발표된 부동산114 자료에 따르면 11·3부동산 대책 이후 서울 재건축 아파트는 5주째 가격하락을 이어갔다. 특히 서울은 강남3구 재건축 아파트 가격이 하락세를 주도했다. 구별로 보면 진주아파트가 위치한 송파 -0.21%를 비롯해 강남(-0.09%), 서초(-0.07%) 등 강남3구 모두 떨어졌다.
 
강남 재건축 시세 하락에 대해 대부분 부동산 전문가들은 의견을 같이 했다.
 
부동산114 함영진 리서치센터장은 “송파는 일부 급매물이 출시된 반면 매수심리 위축으로 거래가 안 돼 가격이 하락했다”고 밝혔다.
 
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “잠실 진주아파트뿐만 아니라 전체적으로 시장이 내년 1분기까지 하락폭이 이어질 것이다”고 말했다.
 
도시계획연구소 서기섭 대표는 “부동산 정책이 강화되면서 투기 세력보다 실수요자 위주로 될 국면이 크기 때문에 당분간 진주아파트를 비롯해 강남 아파트는 완만하게 하락세를 이어갈 것이다”고 전망했다.
 
진주아파트 내 부동산 중개인 C씨는 “부동산 대책이 발표되기 전이었던 9월에는 82㎡(약 25평) 8억7000만원, 95㎡(약 29평) 9억7000만원, 181㎡(약 55평) 15억5000만원에 거래가 됐다”며 “현재는 82㎡ 7000만원, 95㎡ 2000만원, 181㎡ 4000만원 정도 가격이 하락했다”고 말했다.
 
이어 “아파트 시세라는 것이 거래가 이뤄줘야 형성이 되는데 부동산 대책과 어지러운 나라정치로 인해 현재 거래는 전무한 상태”라고 덧붙였다.
 
국토부 실거래가 조회에 따르면 부동산 대책이 발표 된 11월 한 달 동안 진주아파트 거래는 단 한 건만 성사됐다.
 
인근 부동산 관계자 H씨는 “매수 문의는 꾸준한 상황이지만 가격이 하락하고 있다보니 매수자들이 조금 더 가격이 빠졌을 때 사려는 심리가 반영되고 있다”며 “서로 눈치만 보고 있어 추운 날씨만큼이나 매매 심리가 꽁꽁 얼어붙었다”고 전했다.

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