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▲ 지난 1978년 준공된 잠실주공5단지는 잠실의 마지막 알짜배기 재건축 단지로 많은 투자자들에게 관심을 받는 곳이다. 2013년에 재건축 조합이 설립인가된 이후 매매가는 15억원까지 치솟았다. 하지만 11·3부동산 대책과 ‘정비계획 변경안’이 통과되지 못하면서 인기가 한풀 꺾이는 분위기다. ⓒ스카이데일리
잠실 주공5단지(이하·잠실5단지)는 잠실의 마지막 재건축 단지로 투자자들의 관심을 받는 곳이다. 그러나 현재 잠실 5단지조합(이하·조합)측은 서울시와 ‘정비계획 변경안’을 두고 의견차를 좁히지 못해 사업이 난항에 빠진 상태다.
잠실5단지는 지하철 2호선 잠실역에서 도보 3분 거리에 위치한 역세권이다. 주변에 제2롯데월드 완공·수서역 KTX개통·문정동 법조타운 등 대형 호재가 있다. 또 한강변을 끼고 있어 항상 인기가 많은 곳이다. 지난 1978년 최고 15층·30개동 총 3940세대로 준공됐다.
2005년 12월 정비구역지정을 받은 잠실5단지는 2013년 12월에 조합설립인가를 받았다. 그러나 지난해 2월 사업자 선정 과정에서 비리혐의로 조합장이 구속되며 사업 추진에 난항을 겪었다. 조합은 올해 1월 조합장을 다시 선출해 현재 대의원선거를 준비하고 있다.
최대 관건은 종상향, 도시계획위원회의 중심업무지역 판단 여부가 관건
새 조합장 선출로 안정화를 되찾은 조합은 지난달 13일 정비계획 변경안을 송파구청에 다시 상정했다.
조합에서 제출한 변경안 내용은 잠실5단지를 지상 50층 40개동, 6259가구로 재건축한다는 것이다. 일부는 50층짜리 주상복합아파트를 새로 건축한다는 내용이 포함됐다. 이 변경안은 잠실5단지가 광역중심지구에 포함된다는 것을 전제로 만들어졌다는 게 조합측의 설명이다.
서울시는 지난해 6월 도시·건축공동위원회를 열고 ‘올림픽로 지구단위계획 재정비 결정안’을 통과시켰다. 시에 따르면 지난 2009년 수립한 ‘올림픽로 지구단위계획 재정비’ 방안이 5년 이상이 지나 재정비 시점이 도래하고, 잠실 광역중심의 도시 위상 및 잠실관광특구 지정 등을 고려해 실현 가능한 재정비 계획을 수립했다.
▲ [그래픽=한지은] ⓒ스카이데일리
재정비 결정안에 따르면 서울시는 공간적으로 분리된 ‘올림픽로 지구단위계획구역’을 ‘잠실광역중심 제1지구’와 ‘잠실광역중심 제2지구’로 구분하고, 가락동 등 ‘송파대로지구단위계획구역’을 일부 편입함으로써 잠실관광특구를 통합 관리한다. 잠실역 주변은 잠실광역중심 제1지구에 포함됐다.
이에 앞서 서울시는 지난 2013년 ‘도시계획 2030플랜’을 발표했다. 도시계획 2030플랜에 따르면 주거지역 건물 최고 층수는 35층으로 제한된다. 그러나 광역중심지역로 지정된다면 준주거지역에다 50층 이상의 주상복합건물을 건축할 수 있다.
조합 측은 ‘올림픽로 지구단위계획 재정비 결정안’을 근거로 종상향을 반영한 정비계획 변경안을 제출했다.
조합 관계자 A씨는 “서울시에 제출한 정비계획 변경안에는 준주거지역에 50층짜리 아파트를 올리고, 제3종일반주거지역 일부지역에 준주거지역으로 종 상향해 35층을 초과하는 아파트를 짓는 것을 포함시켰다”고 말했다.
그러나 서울시는 조합이 제출한 정비계획 변경안에 대해 수정·보안을 요청했다. 서울시 관계자 B씨는 “도시계획 2030을 바탕으로 관련 부서들의 의견수렴을 했고, 그 결과로 나온 수정·보완 사항을 조합에 요청한 것”이라고 밝혔다.
송파구청 관계자 C씨는 “이곳이 50층짜리 주상복합을 지을 수 있는 광역중심지구에 해당되느냐 유무가 관건인데, 이는 도시계획위원회가 심의해서 결정할 일”이라며 “충분한 타당성 검토 없이 허가해주면 주변 재건축 단지들이 서울시에 특혜의혹을 제기할 수 있기 때문에 서울시가 신중한 입장인 것으로 알고 있다”고 전했다.
그러나 조합측은 서울시의 수정·보완 요청에 대해 이해할 수 없다는 입장이다.
조합 관계자 A씨는 “서울시가 35층 초과 건물을 올리기 위해서는 다양하고 창의적인 배치를 해달라고 요청해서 돈을 들여 영국 건축학과 교수들을 불러 건축디자인을 했다”고 했다. 이어 그는 “교통검토도 다 받았고, 기부채납율도 충족한 상태”라고 강조했다.
서울시 관계자 B씨에게 서울시가 조합 측에 다양한 배치를 해달라고 요청한 사실이 있는지를 물었다. B씨는 “민감한 사항이고 비공개 문건이기 때문에 정확한 사항은 알려줄 수 없다”며 말을 아꼈다.
한달만에 2억3000만원 급락…“이렇게 빨리 떨어지는 것은 처음”
▲ 서울시에서 조합의 ‘정비계획 변경안’에 대해 수정·보완을 요청하는 등 변수가 생기면서 아파트값도 급락했다. 인근 부동산 관계자에 따르면 34평의 경우 한 달 새 2억3000만원까지 떨어졌다. 이달에는 매수자·매도자 모두 관망세로 돌아선 것으로 알려졌다. ⓒ스카이데일리
잠실5단지는 최근 시세가 급락했다. 단지 내 위치한 아세아부동산 관계자는 “34평의 경우 10월까지만 해도 15억5000만원까지 거래됐다. 하지만 11월에는 똑같은 평수가 13억2000만원까지 떨어지더라”며 “한달새 2억3000만원이 떨어진 셈이다. 이렇게 빨리 떨어지는 경우는 내가 부동산하면서 처음 봤다”고 설명했다.
매매가 하락에 대해 조합원 G씨는 “몇몇 조합원들은 15억원을 찍었을 때 팔고 나가지 않은 걸 후회하고 있다”며 “그러나 아직 시작 단계고 입지가 워낙 좋기 때문에 일시적인 현상으로 생각한다”고 전했다.
실제로 잠실5단지는 미국발 금융위기의 영향으로 가격이 하락했다가 다시 오른 지역이다. 잠실5단지 매매가는 지난 2008년에는 8억5000만원으로 바닥을 쳤다. 이후 재건축 호재 등으로 매매가가 상승했다. 부동산 관계자에 따르면 올해 초에는 12억원을, 10월까지는 15억원을 기록해 정점을 찍었다.
업계 전문가들은 11·3정책과 재건축 설계안 반려로 가격 하락폭이 큰 것으로 분석했다. 부동산 114에 따르면 11·3정책 이후 강남 재건축 아파트는 침체기를 겪고 있다. 그중에서도 송파가 가장 많이 하락한 것으로 조사됐다. 이달 첫째 주 송파는 전주 대비 매매가가 21%하락했다.
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