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국방부는 지난 7월 국내외에서 격렬한 논란이 돼 온 사드 배치 지역을 경북 성주읍 성산포대로 발표했으나 주민들의 반발이 심해지자 8월 말 대체 후보지 3곳(성주 롯데골프장·금수면 염속봉산·수륜면 까치산)에 대한 실사를 착수한 뒤 성주 롯데골프장을 최종 부지로 결정했다. 국방부는 롯데 측에게 소유권을 넘겨받는 대신 ‘대토(代土)’를 하기로 했다. ‘대토’는 국방부가 롯데골프장을 매입하는 대신 군 소유지 토지와 맞바꾸는 방식으로 진행됐다. 국방부는 지난달 16일 경기 남양주시 퇴계원면에 있는 육군 부대 부지와 롯데골프장 교환을 합의했다. 그러나 퇴계원 육군 부대 부지는 롯데골프장에 비해 2배 가량 시세가 높은 것으로 알려졌다. 따라서 국방부는 감정평가를 실시한 뒤 부지를 분할해 성주 골프장 가격만큼의 땅만 넘긴다는 방침이다. 그러나 부지 가치가 정확히 반영되지 않으면 특혜 논란이 발생할 수도 있어 귀추가 주목되고 있다. 스카이데일리가 경기 남양주시 퇴계원면에 소재한 롯데가 갖게 될 군부대를 찾았다. 
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▲ 남양주시 퇴계원면에 위치한 제2군수지원사령부 예하 15보급대대와 7급양대, 환경대대 주변 부동산이 들썩이고 있다. 국방부와 롯데가 사드 배치로 인해 부지를 맞교환하기로 결정하면서 이 일대에 사드개발 호재가 생겨 주민들이 기대감에 부풀어 있다. 롯데는 전화위복의 기회를 맞았다는 평가다. ⓒ스카이데일리
경춘선 퇴계원역 1번 출구에서 직선거리 약 500m 지점에 군부대가 보인다. 롯데가 롯데골프장 사드배치로 국방부와 맞교환한 부대 입구다.
경기도 남양주시 퇴계원면 퇴계원리130-19번지와 130-33번지에는 제2군수지원사령부 예하 15보급대대와 7급양대, 환경대대가 주둔했다. 국방부는 해당 토지 약 20만㎡를 경북 성주군 초전면에 있는 롯데스카이힐 성주CC(이하 롯데골프장) 부지 96만㎡ 및 인근 롯데 소유 부지 등 총 148만㎡와 맞바꾸기로 합의했다.
롯데 소유 예정지 군부대…수도권 높은 접근성에 사업성 유리해
인근 부동산 관계자에 따르면 군부대의 시장 추정가가 2000억원에 이른다. 이는 부대가 퇴계원역 역세권에 위치했기 때문이다. 이 외에도 이 토지는 장점이 많다. 인근 별내신도시와 다산신도시로 갈 수 있는 경춘북로가 있다. 두 곳 모두 차량을 이용해 10분 내로 진입할 수 있다.
더불어 퇴계원은 서울외곽순환고속도로 나들목(IC)가 위치해 서울과 가까워 퇴계원 주민들의 출퇴근이 용이한 장점을 갖고 있다. 인근에 위치한 진접읍 사람들도 서울에 가기 위해서는 퇴계원을 거쳐야 한다.
▲ [지도=한지은] ⓒ스카이데일리
이처럼 입지 조건이 아파트 사업을 하기에 유리하다는 것이 인근 부동산 관계자들의 전언이다. 실제로 부대 입구 건너편에는 8개동으로 이뤄진 쌍용예가아파트 단지와 7개동으로 구성된 성원아파트 단지가 있다.
그러나 퇴계원은 그동안 개발에 발목을 잡혔다. 인근 부동산 관계자들에 따르면 퇴계원은 살 수 있는 토지가 더 이상 없으며, 남아 있는 땅들은 군부대 등으로 인해 개발제한구역으로 지정된 곳들이 많다.
이런 곳에 군부대 대신 롯데가 들어올 것으로 예정되면서 분위기가 달라졌다. 남양주시 관계자는 롯데가 퇴계원에 들어서는 일에 대해 “퇴계원은 서울과 인접해 남양주에서도 노른자 땅”이라며 “군부대 부지가 어떤 식으로 개발되더라도 남양주 발전에 도움이 될 것”이라고 말했다.
개발 호재 기대감에 부동산 들썩…“나가려던 사람도 다시 들어와”
남양주시에 따르면 지난 2009년 4월 퇴계원은 군부대 부지와 인근 일부 사유지들에 대해 재정비촉진지구로 지정됐다. 하지만 그동안 사업을 추진하고자 하는 민간사업자가 없어 실시계획인가를 신청하지 못했다. 결국 지난해 10월 촉진지구 지정이 해지됐다.
20년 이상 퇴계원에서 살아온 한 주민 A씨는 “퇴계원은 그동안 서울과 인접해 장점이 컸던 곳”이라며 “사람들이 남양주는 몰라도 퇴계원은 알고 있을 정도”라고 말했다.
이어 그는 “그간 퇴계원에 개발이 점차 이뤄졌지만 이제는 더 이상 추가로 개발할 부지는 없고 아파트 단지만 최근 몇 년 간 들어섰을 뿐 과거에 비해 크게 발전되거나 달라진 점은 없다”며 “전국 면 단위 중 규모가 가장 작으면서 인구 밀집도는 가장 높은 것으로 알려져 개발이 힘든 점도 있었다”고 말했다.
▲ 롯데가 들어서기로 한 부대 인근에는 아파트 단지 등이 있다. 부동산 관계자에 따르면 그동안 지지부진하던 군부대 이전이 확실시 되면서 집을 팔고 나가려던 주민들도 다시 들어오고 있다. ⓒ스카이데일리
퇴계원은 지난 5월 기준 퇴계원면의 인구 3만2506명이 3.25㎢ 면적에 거주하고 있다. 반면 인근의 진건읍은 면적 33.06㎢에 인구 2만7607명이 살고 있다. 진건읍의 약 10%에 불과한 면적에 5000명이나 더 많은 인구가 살고 있는 셈이다.
20만m² 면적에는 아파트 6000여 세대를 지을 수 있다. 국방부가 국회에 보고한 바에 따르면 롯데는 해당 부지에 주상복합 단지를 조성할 계획이다. 퇴계원에 롯데가 들어선다는 소식이 들려오자 한동안 부동산이 들썩였다.
갤러리부동산 김규주 대표는 “이런 호재가 있으니 기존에 집을 내 놓았던 주민 중에 안 판다고 하고 다시 들어간 사람도 있다”며 “1~2주 동안은 손님들이 많이 다녀갔다”고 말했다.
이어 그는 “이미 매물을 내놓은 주민들도 기존 매물가보다 3000만원에서 4000만원 이상 가격을 올린 채 내놓았다”며 “롯데가 들어선다는 소식에 퇴계원을 잘 모르고 오는 사람들은 퇴계원 전체 부동산이 들썩인 것처럼 말하지만 실제로 군부대 인근이 많이 들썩인 것”이라고 덧붙였다.
골프장·군부대 맞교환 기막힌 타이밍…롯데 전화위복 가능성
퇴계원 부동산 시장은 롯데가 군부대 부지를 갖게 된다고 발표가 나자 벌써 들썩이고 있었다. 롯데가 향후 개발할 토지와 관련해 투자자가 몰리면서 가치가 오르고 있는 것이다.
국방부가 밝힌 이 부대의 공시지가는 약 1400억원이다. 반면 롯데골프장의 공시지가는 약 450억원이며 재무제표상 장부가는 약 850억원이다. 시장 가격 추정도 각각 2000억원 대와 1000억원 대로 차이가 크다. 국방부는 감정평가 후 금액에 맞는 부지만큼만 롯데에게 넘길 예정이라며 특혜 의혹을 경계했다.
▲ 롯데가 남양주시 퇴계원면에 들어서면서 ‘사드 빅딜설’이 나돌았다. 단 하루 간격으로 우연히 신동빈 롯데그룹 회장의 구속영장이 기각되고 토지 맞교환 발표가 이뤄졌기 때문이다. 사진은 지난 9월 계열사에 대한 부당 지원과 비자금 조성 등 배임·횡령 혐의로 서울 서초구 서울중앙지방검찰청에 출석하고 있는 신동빈 롯데그룹 회장 [사진=스카이데일리DB] ⓒ스카이데일리
지난 9월 사드 배치를 위한 제3부지평가 결과 성주 골프장을 최적지로 낙점됐을 당시만 하더라도 롯데 측의 손해가 막심할 것으로 예측됐다. 성주 골프장은 롯데가 운영하는 골프장 중에서 유일하게 흑자가 나는 골프장인데다가 롯데가 땅을 매입하고 골프장으로 개발하는데 1000억 까까운 돈을 투자했기 때문이다.
그래서 신동빈 롯데 회장 구속영장 기각과 관련해 롯데와 정부 간 모종의 거래가 있었던 것 아니냐는 의혹까지 일었다. 실제로 지난 9월 29일 신 회장의 구속영장이 기각되고 다음날인 30일 롯데골프장 사드배치가 발표돼 이런 의혹을 증폭시켰다.
노회찬 정의당 원내대표는 지난 9월 22일 열린 상무위원회에서 “사드의 성주배치와 관련해 롯데 소유 골프장과의 거래선 문제도 제기된다”고 지적하며 당시부터 나돌던 ‘사드 빅딜설’ 소문에 힘을 보탰다.
노 원내대표의 이 같은 발언이 나온 지 7일 만인 29일 신동빈 롯데그룹 회장의 구속영장은 기각이 됐다. 바로 그 다음날인 30일에는 성주 롯데골프장의 사드배치가 확정돼 의혹은 더욱 커졌다. 당시 성주 까치산과 염속봉산이 후보지로 있었지만 국방부는 롯데골프장의 부지 가용성 평가기준이 충족했기 때문이라는 설명을 내놓았다.
그러나 부동산 업계에 따르면 막상 결과는 롯데의 전화위복으로 기울고 있다. 퇴계원면의 B부동산 관계자는 “이곳은 주상복합을 지어도 상업시설을 지어도 분양이 될 수 있는 곳이라 롯데 입장에서는 땅을 맞바꾼 것이 손해는 아니다”며 “현재 정권이 불안정하니 혹시 앞으로 사드배치가 취소되면 어떡하나 하는 걱정의 목소리도 나올 만큼 현재로서는 롯데가 들어서는 일이 호재다”고 말했다.
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