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▲ 함영진 부동산114 리서치센터장은 17년 동안 주택시장을 분석해온 베테랑이다. 특히 해박한 지식과 날카로운 분석력을 갖고 있어 많은 언론사 기자들이 찾는 전문가이기도 하다. 인터뷰 내내 함 센터장은 2017년 부동산 시장 전망에 대해 거침없이 풀어냈다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
“2017년 아파트 시장은 아파트값 하락요인과 상승요인이 공존하는 가운데 올해 국지적 과열양상이 수그러질 것으로 예상됩니다. 대출규제·금리인상·가계부채 심화·정부의 부동산 시장규제 기조 등 아파트 값 상승폭을 제한하는 요소가 산재해 있고요. 내년에는 진정 국면으로 접어들 것으로 예상됩니다”
함영진(41) 부동산114 리서치센터장의 입에서는 인터뷰 내내 내년도 부동산 전망이 거침없이 나왔다. 지난 17년 동안 주택시장을 분석한 그는 해박한 지식과 날카로운 분석력으로 많은 언론사 기자들이 찾는 전문가다. 그는 대중을 위한 강연도 자주한다. 함 센터장은 지난 9월 열린 부동산 트랜드쇼에서도 강연자로 나와 시원한 강의라는 극찬을 받기도 했다.
과열된 재건축 시장 소방수 ‘초과이익환수제’…국내 정세상 유예도 가능
함 센터장은 재건축 시장의 최대 관심사인 ‘초과이익환수제’ 유예기간 연장에 대해서는 변수가 많기 때문에 상황을 지켜봐야한다는 입장이다.
“정비사업은 본인 분담금을 최소화하면서 낡은 주택을 새 주택으로 업그레이드하는 것이 본질입니다. 분양가를 높게 받아야 조합원 분담금이 낮아지는 구조인데, 초과이익환수제를 시행하면 집값이 크게 오르지 않습니다. 결국 그냥 두면 필연적으로 가격이 많이 오르고, 제한하면 사업 추진이 잘 되지 않는 딜레마가 있기 때문에 사회적 논의가 필요한 것입니다”
함 센터장이 제공한 서울 강남권 시장 동향 자료에 따르면 2014년부터 지금까지 재건축 가격은 꾸준하게 상승했다. 특히 강남4구 주요 재건축 단지는 지난해 12월에 대비 올해 동월까지 약 1년만에 4억~7억원까지 올랐다. 주로 구현대·은마·개포주공4단지 등이다.
“사실 너무 가격이 오르기도 했고, 일정 부분 조정이 되지 않는다면 여론에서 ‘강남에 우호적인 규제완화책이다’라는 비난의 목소리가 나올 수 있습니다. 이는 정부에게 상당히 부담스러운 측면으로 작용하기 때문에 초과이익환수제 유예 연장이 쉽지 않을 수도 있을 것입니다”
함 센터장에 따르면 초과이익환수제 유예 연장이 쉽지 않기는 하지만 국내 경제상황에 따라 연장이 될 수도 있다는 것이다. 철강·정유·조선·해운 등의 주요 산업 부문에서 구조조정이 지속 되고 있고 이런 상황이 계속되면 2008년 금융위기 때처럼 초과이익환수제 유예로 이어질 수 있다는 설명이다.
▲ 함영진 부동산114 리서치센터장은 초청강연·뉴스인터뷰 등 다양한 외부활동을 펼치고 있다. 지난 9월에 열린 ‘2016 부동산 트렌드쇼’에는 3년 연속 강연자로 참여했다. 매 강연마다 ‘시원한 강의’라는 평을 받는 그는 참석자들에게 호응도가 높은 부동산 전문가로 꼽힌다. [사진=부동산114]
그는 현재 아파트 매매가 하락을 주도하는 강남 재건축 아파트의 조정 국면은 2분기까지는 기다려봐야 한다고 전망했다.
“정부가 주택담보대출 여신심사강화, 분양보증금 강화, DSR(총부채원리금상환비율) 실행 등 대출 규제를 지속적으로 강화하고 있습니다. 상승 요인보다는 조정 내지는 집값 상승폭을 제한하는 요소들이 훨씬 많죠. 이는 정부의 정책이 부동산 부양에서 관리나 규제 모드로 뀌었다고 볼 수 있습니다”
함 센터장은 내년 1분기까지는 시세가 계속 하락할 것으로 분석했다. 2분기에 경기 부양책을 내놓을지는 지켜봐야하고 부양하려고 하더라도 추경에 대해 야당이 동의할지 미지수라며, 내년 1분기까지는 관망세 혹은 거래 전반이 숨고르기 타이밍일 것이라고 예상했다.
강남은 입주대란에 큰 영향 받지 않을 것…한강라인과 강남지역이 투자처
함 센터장은 입주대란이 예상되는 2018년에 대해 서울은 많은 영향을 받지 않을 것이란 분석이다. 특히 강남은 입주대란에는 큰 영향은 없을 것이라고 전망했다.
“서울은 입주량이 생각보다 많이 없습니다. 특히 강동은 입주가 많은 편이지만 서초·강남·송파 등 오리지널 강남3구는 올해 입주도 반토막이고요. 이 때문에 크게 떨어지지도 상승하지도 않을 것입니다. 이 기조는 내년 2분기까지는 이어지지 않을까 생각합니다”
함 센터장은 위치의 희소성을 강조하며, 앞으로도 강남지역을 대체할 만한 곳은 없다고 전망했다.
“물론 용산·인천 송도·위례신도시 등의 지역도 강남에 준하는 좋은 지역임은 틀림없지만 코엑스 주변으로 MICE산업·영동대로 비즈니스센터 등 박원순 시장 취임 후에 강남은 더욱 공고화되고 있습니다. 이로 인해 교육, 문화, 고급 유효수요의 커뮤니티 등이 강남으로 몰입되는 분위기입니다. 때문에 앞으로도 강남을 완전히 대체할 지역은 나오기는 힘들 것으로 생각합니다”
▲ 함영진 부동산114 리서치센터장은 부동산의 투자처로 위치의 희소성이 있는 한강라인(잠원·반포·잠실·여의도)과 강남지역(개포·압구정)을 꼽았다. 또 MICE산업·영동대로 비즈니스센터 등 강남권 개발로 인해 강남의 가치는 더욱 공고화될 것이라고 전망했다. ⓒ스카이데일리
함 센터장은 위치의 희소성을 강조하며, 강남과 한강라인의 재건축 단지들을 유력한 투자처로 뽑았다.
“강남에서는 개포·압구정이, 한강라인에서는 잠원·반포·잠실·여의도 등이 조정이 되더라도 회복될 때는 탄력적으로 회복되는 곳입니다. 그만한 위치는 장기적으로도 찾기 힘듭니다. 조정될 시기에 관심을 두면 괜찮은 투자처입니다”
탄핵·조기대선·미국 트럼프 대통령 정책 등 변수 다양해 불확실성 높아져
미국은 트럼프 대통령 당선자의 기조에 따라 통상보복·보호무역주의·자국 우선주의 등을 내세우고 있다. 또 중국은 사드배치로 한국 기업을 압박하고 있다. 함 센터장은 이런 불안정한 국제 정세가 수출로 먹고사는 우리나라에게 압박을 줘 결국 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 분석했다.
“대내적으로는 대통령 탄핵 등 컨트롤타워 부재가 정세의 불확실성을 낳고 있습니다. 불확실성이 부동산뿐만 아니라 경제 전반으로 확산되고 있죠. 더욱이 철강·조선·해운·정유 등 중후장대 산업의 구조조정 지속, 경기불황 등이 겹쳐 내수 성장이나 소비여력 개선이 쉽지 않은 상황입니다”
함 센터장에 따르면 대선은 부동산 시장에 나쁘지 않은 재료다. 선거철에는 지역 교통망 확장·인프라 구축 등 부동산 관련 공약이 많이 나오기 때문이다. 대선은 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 끼쳐왔지만 올해 정국은 변수가 많다는 특징이 있다. 그는 이번 대선에서는 공약의 중심축이 복지·교육·미래산업 등으로 옮겨가 상대적으로 부동산 관련 이슈들이 수면 아래로 묻힐 수 있다고 전망했다.
“정치적 이슈가 국내 국정동력 약화를 야기하는 상황이고, 경제와 구조조정, 사회전반 이슈 등 국가 컨트롤 부재에 따른 사회적 비용은 점차 증가하고 있습니다. 정치적 문제가 해결되지 않은 상황에서 당분간 정부의 부동산추가 대책 발표는 제동이 걸릴 것으로 판단됩니다. 다만 정치적 이슈가 경제전반의 성장률의 갉아먹는다면 자산상품 중 하나인 부동산 시장에도 일정부분 악영향을 줄 수 있습니다”
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