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[스팟이슈]-부동산 진앙지 ‘강남권 재건축’ 불황 현장

흔들리는 강남 아파트, 3억씩 떨어져도 요지부동

낙폭 커도 급매물 전무해 적막감…부자들의 여유 ‘몇년내 제자리’ 분위기

정성문기자(mooni@skyedaily.com)

기사입력 2016-12-21 00:17:04

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최근 우리 경제의 중요 역할을 하고 있는 부동산 시장이 흔들리고 있다. 강남불패라는 강남 부동산도 예외가 아니다. 연일 뉴스를 통해 ‘부동산 시장 하락’, ‘강남불패 이제 옛 이야기’라는 등의 선정적인 문구가 헤드라인을 장식하고 있다. 더욱이 미국이 단행한 금리인상 소식은 시장의 불안감을 가중시키고 있다. 특히 전국 부동산 시장의 바로미터 역할을 하고 있는 강남권을 주축으로 한 재건축 아파트의 가격 하락세가 심상치 않다. 그러나 이를 일시적인 현상이라고 보는 시각도 적지 않다. 1998년 IMF 외환위기, 2008년 리먼브라더스 사태 등의 국가적 위기를 겪을 때마다 부동산 시세는 하락세를 보였다. 그런데 서울 압구정 아파트, 대치 은마 아파트, 개포주공 아파트 등 강남권의 대표적인 고가 아파트들은 이내 제자리를 찾았기 때문이다. 스카이데일리가 정부의 부동산 규제와 계절적 비수기로 인해 하락세를 보이는 강남권 대표 아파트를 찾아 분위기를 살펴봤다.

 ▲ 부동산 시장을 주도했던 강남 재건축 아파트들이 최근에는 가격 하락세를 이끌고 있는 양상을 보이고 있다. 하지만  전문가들에 따르면 강남 부동산 하락은 급등에 따른 조정 과정이란 분분석이 많다. 얼마가지 않아 하락한 가격이 제자리를 찾을 뿐만 아니라 더 오를 수도 있다는 전망이 나온다. 사진은 강남의 대표적 부촌 아파트 단지인 압구정 현대아파트 ⓒ스카이데일리

금리인상 압박, 공급과잉, 대출규제 등으로 인해 국내 부동산 시장에는 비상 깜빡이가 켜졌다. 부동산 하락 기조는 분명하나 강남을 중심으로 반드시 시세가 회복될 것이라는 전망도 나오고 있다.
 
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “부동산 시세는 사이클이 있는데, 지금은 올라가면서 잠시 주춤하는 일시적인 현상이다”며 “특히 강남 재건축 아파트들은 당분간 조정을 받는 것이지 시간이 지나면 제자리를 회복할 것이다”고 말했다. 이어 심 교수는 “선진국 부동산을 예를 들면 도심은 항상 치솟지만 않는다”며 “일시적으로 하락하고 장기적으로는 항상 제자리로 돌아왔다”고 말했다.
 
김학렬 부동산 칼럼니스트는 “실거주 위주로 시장이 재편되면서 일시적인 투자수요가 빠져 가격 조정을 받고 있다”며 “그러나 수요층이 두터운 강남의 경우 가격 회복은 시간문제다”고 설명했다.
 
사는 사람도 파는 사람도 없는 강남 아파트…가격 하락 불구 급매물 없어
 
전문가들은 공통적으로 부동산 경기가 내년까지는 하락을 할 것으로 예측했다. 실제로 시장은 ‘강남 불패’라는 말이 무색하게 가격 하락이 거듭됐다.
 
지난 16일 부동산114 자료에 따르면 12월 둘째 주 서울 아파트값은 0.01% 하락했다. 그러나 강남지역 아파트 매매가는 서울 평균 아파트 값 보다 13배 높은 수치인 0.13% 하락했다.
 
재건축 바로미터인 강남재건축 아파트를 중심으로 많게는 3억원 넘게 시세가 하락했다. 특히 고급아파트의 대명사인 압구정 현대아파트는 하락폭이 유독 컸다. 압구정 현대아파트 인근 부동산은 최근 거래가 ‘뚝’ 끊겼다.
 
 ▲ 자료: 부동산 114 (12월 셋째주 기준) ⓒ스카이데일리

 인근 형제부동산 관계자는 “부동산 대책이 발표된 11월 이후부터는 전무하다고 할 수 있을 정도로 거래가 없다”고 말했다.
 
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동에 있는 전체 아파트 중에서 부동산 대책 이후 현재까지 단 2건의 부동산 매매만 이뤄졌다. 11월 말 구현대 4차 전용면적 117.9㎡(약 36평), 구현대6차 전용면적 196.7㎡(약 60평)가 각각 1건씩 거래됐다.
 
전용면적 196.7㎡의 구현대6차의 경우 11월 말 30억9000만원에 거래됐다. 이는 한 달 전 거래가인 34억2000만원과 비교하면 3억3000만원이나 하락한 것이다.
 
이런 하락세에도 불구하고 급매물이 나온다거나 인근 주민들이 동요하는 분위기는 크지 않았다. 이에 인근 부동산 관계자는 “추후 금리인상 등에 따른 데미지가 있긴 하겠지만 부자들이 사는 동네라 금리 인상 여파는 크지 않을 것이다”며 “압구정 현대아파트는 재건축 대상 아파트기 때문에 약·보합 가능성이 높다”고 설명했다. 

가격 하락이 이어진 대치동 은마아파트 역시 거래가 줄어들었다. 4424세대로 이뤄진 은마아파트는 거래 상황이 11·3부동산 대책 이전과 이후의 확연한 차이가 나타났다. 국토부 실거래가 정보시스템에 따르면 지난 10월 9건의 거래가 있는 반면 11월 이후부터 현재까지 한건의 거래가 이뤄지지 않은 상태다.
 
대치동 조은공인중개사 조영광 대표는 “국가 정치가 상상을 초월한 홈런을 친 상태에서 어느 것 하나 제대로 되는 게 있냐”며 “현재는 부동산 시장 불확실성이 강하기 때문에 하락세는 지속될 것이다”고 했다. 그러나 “은마아파트를 비롯해 아파트 시세 하락은 워낙 단기간 급등한 것도 있고 지금 시국과 맞물려 하락하고 있다”고 말해 반등 가능성을 남겨뒀다.
 
강남에서 불고 있는 부동산 하락 여파는 재건축이 막바지에 다다른 개포주공1단지에도 영향이 미쳤다. 개포주공1단지 내 한 공인중개사는 “개포주공1단지 매매시장이 급격히 얼어붙어 매수자에게 전화를 하기도 민망한 상황이다”며 “다른 아파트들과 마찬가지로 현재 거래가 전무한 상태”라고 말했다.
 
국내 부동산 시장 반등 포인트 ‘아직은 없어’…“내년 이후 매수 타이밍 온다” 
 
대부분 전문가들은 아파트 입주물량 증가, 금리 인상 압박, 부동산 규제 등이 향후 부동산 시장을 어둡게 하는 요소라고 전망했다. 더욱이 한국 경제성장의 버팀목인 부동산 시장이 향후 호재가 없다는 것이 더 큰 문제점으로 지적됐다. 따라서 업계 전문가들은 내년까지는 시장이 하락할 것이라는 전망을 내놨다.
 
 ▲ 부동산 하락 여파는 서울 대치동 대치은마아파트()와 개포동에 위치한 개포주공1단지(아래)에도 영향이 끼쳤다. 현재 이곳은 시장이 위축돼 거래가 전무한 상태다. [사진=스카이데일리DB]

부동산114 자료에 따르면 내년 1월 아파트 입주 물량이 2000년 이후 최대 물량인 2만4000여 가구로 관측되고 있다. 지역별로는 수도권 1만3224가구, 지방 1만1527가구다. 특히 수도권은 서울 입주물량이 지난해 1월과 비교해도 9102가구가 많은 물량이다.
 
이와 관련, 김은진 부동산114 리서치팀장은 “향후 단기적 금리변화가 예측 되는 가운데 내년과 내후년 입주물량이 맞물려 있어 큰 문제다”며 “현재 부동산 매매 약세는 향후 2~3년간 장기화 될 가능성이 높다”고 말했다. 이어 “만약 아파트 매수 타이밍을 재고 있는 수요자가 있다면 1~2년 내 급매물을 노려라”고 조언했다.
 
지지옥션 이창동 선임연구원은 “부동산 시장에 반전 카드가 하나도 없는 상황에서 부동산 심리 위축, 금리상승 등 시장분위기 등은 향후 1년까지 더 지속될 것이다”며 “11월을 기점으로 부동산 시장 분위기가 꺾이면서 만약 금리가 올라간다고 가정할 경우 내년 말이나 내후년 말에 급매 물건이 쏟아질 것이다”고 전망했다.
 
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시장 전체가 얼어붙어 내년 1분기까지는 하락폭이 이어질 것이다”고 분석했다. 서기섭 도시계획연구소 대표는 “부동산 규제가 강력해지면서 강남에 위치한 아파트는 완만하게 내년 말까지 하락세를 이어갈 것이다”고 예상했다.

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