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▲ 오승민 원빌딩 팀장
최근 거래된 강남에 위치한 A급 빌딩의 투자사례를 소개하고자 한다. 논현초등학교 인근에 위치한 이 빌딩은 대지면적 265㎡(80평), 연면적 945㎡(280평) 규모다.
준공 후 10년 이상 지난 건물이었지만 이전 건물주부터 관리가 잘 돼 왔기 때문에 건물의 컨디션 또한 양호했다. 이 빌딩이 위치한 상권은 주·야간 상권이 모두 활발한 상권으로 임대수요가 많아 공실 위험이 적었다.
도로 또한 양면에 접한 건물이어서 토지활용도가 높은 건물이다. 인근으로는 헤어샵이나 네일샵 등이 많이 분포 돼 있다. 또 영동시장 먹자골목 상권과 인접해 있어 유동인구 및 소비력이 뒷받침 됐다.
본 건물의 특징을 또 하나 짚어본다면 100%에 가까운 용적률 프리미엄이다. 본 건물의 필지는 200%의 용적률 제한이 있는 토지이다. 하지만 이 빌딩의 경우에는 292%에 달하는 용적률을 받아 약 73평 정도의 추가적인 임대면적을 확보했다. 이는 동일면적 필지 건물의 임대료 수입 대비 더 많은 수익으로 이어졌다.
매입당시 약 2억700만원의 보증금과 관리비 포함 월 2165만원 연 5.17% 고수익의 임대수입이 발생하는 건물이다. 옆에 위치한 건물이 2014년도에 평당 6300만원 정도로 거래됐다. 이와 견줘봤을 때 해당건물은 건물가치를 포함하면 평당 6200만원 선으로 매매사례 대비 금액 또한 저렴하다.
하지만 이 빌딩의 단점은 일조권으로 인해 건물이 사선으로 지어졌다는 점이다. 이 때문에 본 건물을 검토했던 많은 매수자들이 매입을 꺼려했다. 한마디로 다른 사람들에게 이 빌딩은 A급이 아닌 B급 빌딩이었던 것이다. 그러나 이는 전면부분에 가벽을 설치함으로써 외형을 개선할 수 묘수가 있었다.
최근 의류 및 섬유업체에서 본 건물을 40억원의 대출을 받아 매입했다. 약 10억원의 현금으로 매입할 수 있었다. 인근으로 의류 렌탈이나 의상매장들도 많이 입점해 있기에 향후 사옥으로 이용할 시 인근업체들과 협력이 가능하다는 점도 매입의 이유로 작용했다.
향후 가벽을 설치할 시 가벽을 통한 광고효과 또한 기대할 수 있어 지금 당장의 임대수입과 향후의 투자가치를 잘 고려한 투자라고 판단된다.
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