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지난 1975년 당시 주택공사(현 LH)는 서울 송파구 잠실 일대 개발에 돌입했다. 이후 잠실주공1단지를 시작으로 순차적으로 잠실주공5단지까지 들어섰다. 현재 잠실주공 1단지는 잠실 엘스, 잠실주공2단지는 잠실 리센츠, 잠실주공3단지는 잠실 트리지움, 잠실주공4단지는 잠실 레이크펠리스 등으로 재건축 된 상태다. 마지막까지 과거의 모습을 하고 있는 곳은 잠실주공5단지다. 이 단지 역시 재건축 사업을 추진 중이다. 주변 진주아파트, 미성아파트, 크로바아파트 등도 재건축 사업에 열을 올리고 있다. 이들 단지가 위치한 잠실 일대에는 각종 부동산 호재가 산재해 있다. 국내에서 가장 높은 높이를 자랑하는 제2롯데월드타워가 올 4월 완공을 앞두고 있다. 앞서 지난해 11월에는 한국무엽협회 컨소시엄이 ‘잠실운동장 일대 스포츠·마이스 인프라 건립투자사업 제안서’를 내놔 이 일대 부동산에 대한 기대감을 높이기도 했다. 제안서에는 12만㎡에 이르는 전시·컨벤션, 야구장, 스포츠 콤플렉스, 특급호텔을 짓는 내용이 담겨있었다. 개발이 계획대로만 이뤄진다면 잠실은 강남을 벗어나 한국을 대표하는 지역으로 도약이 가능하다는 게 부동산 업계의 전망이다. 스카이데일리가 2017년 새해를 맞아 신년특집 세번째 기획 ‘강남 재건축 열전’ 시리즈 네 번째로 대형 호재가 잇따르면서 주목받는 서울 송파구 잠실 일대 재건축 현장을 취재했다. 
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▲ 서울 송파구 잠실 일대 오래된 아파트 단지들의 재건축이 한창인 가운데 특히 잠실주공5단지가 가장 많은 주목을 받고 있다. 잠실주공5단지는 초과이익환수제를 피하기 위해 사업에 박차를 가하고 있다. 오늘(18일) 서울시 도계위 심의를 앞두고 있어 심의 결과에 주민들은 물론 부동산과 건설업계의 이목이 쏠리고 있다. 사진은 잠실주공5단지 ⓒ스카이데일리
잠실 일대에 위치한 재건축 아파트 단지에 최근 비상이 걸렸다는 이야기들이 회자된다. 한시적으로 유예됐던 초과이익환수제가 올해 말 시행될 가능성이 높기 때문이다. 잠실 일대에는 잠실주공5단지를 비롯해 초과이익환수제 적용 가능성이 상존해 있는 재건축 단지가 다수 여럿 존재한다.
정해진 기한 내에 요건을 충족하지 못하면 사업성 저하가 불가피하다는 시각이 나오는 배경이다. 특히 오늘(18일)은 몇몇 재건축 단지의 운명을 가를 서울시 도시계획위원회의 심사가 진행될 예정이어서 부동산업계와 투자자들의 관심이 모아지고 있다.
부동산업계 등에 따르면 ‘초과이익환수제’란 재건축을 통해 얻게 되는 개발이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 이익금의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 지난 2006년 도입됐으나 미국발 금융위기, 정부 부동산 대책 등의 영향으로 꾸준히 유예돼 아직까지 실제로 시행된 적은 없다.
서울시 송파구에는 잠실주공5단지, 진주아파트, 미성아파트, 크로바아파트 등이 재건축을 한창 추진 중이다. 이들 단지 모두 아직까지 사업시행인가도 받지 못한 상태라 초과이익환수제 적용 대상에 포함된다. 통상 재건축은 조합 설립 인가→사업 시행 인가→관리 처분 계획 승인 등의 순으로 진행된다. 초과이익환수제 적용은 관리처분계획 접수 시점을 기준으로 삼는다.
사업시행인가부터 관리처분계획 접수까지 걸리는 기간은 경우에 따라 다르긴 하지만 아무리 빨라도 6개월의 시간은 소요된다. 이들 단지가 초과이익환수제 적용 대상에서 제외되려면 아무리 늦어도 올 상반기 안에 관리처분계획인가를 받아야 되는 셈이다. 이들 단지가 재건축 사업의 수익성을 내려면 갈길이 바쁘다는 평가가 나오는 배경이다.
특히 오늘(18일)은 이들 4개 단지 중 잠실주공5단지와 진주아파트의 ‘운명의 날’로 불린다. 서울시 도시계획위원회가 이들 2개 단지 재건축 사업에 대해 심의를 진행하기 때문이다. 내년부터 시행되는 재건축 초과이익환수제의 적용을 받지 않기 위해서는 늦어도 올 상반기 내에는 사업 시행 인가를 받아야 하기 때문에 이번 도계위 심의 결과에 귀추가 주목되고 있다.
잠실 지역 손꼽히는 재건축 단지, 11·3부동산대책·초과이익환수제 여파 시세 주춤
부동산업계 등에 따르면 잠실주공5단지는 잠실벌 최대 재건축 단지로 주목 받아 온 곳이다. 1978년 입주를 시작한 잠실주공5단지는 과거 오세훈 전 서울시장 재임 당시 부동산업계의 관심을 한 몸에 받았었다. 오 전 시장이 주도한 ‘한강르세상스’ 사업 덕분에 최대 70층에 달하는 초고층아파트로 재건축을 진행했기 때문이다.
하지만 박원순 서울시장이 취임 후 35층으로 층수를 제한하면서 한강변 재건축 아파트들의 사업성이 악화됐지만 잠실주공5단지는 피해 정도가 그나마 덜했다. 어느 정도 기대치를 채울 수 있는 묘수가 있었기 때문이다. 잠실주공5단지 재건축 사업의 사업성을 유지시켜 준 배경에는 바로 광역중심지역 지정이 있었다.
잠실주공5단지 조합에 따르면 광역중심지역으로 지정되면 준주거지역에 50층 이상의 복합건물을 지을 수 있다. ‘광역중심지역’이란 단어 그대로 도심 또는 광역 중심 기능을 수행하는 상업지역, 준주거지역 등을 말한다. 이곳에는 50층 이상 건축이 허용된다. 잠실은 용산, 여의도 등과 함께 서울의 대표적인 광역중심지역 중 한곳으로 꼽힌다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
현재 3930가구로 이뤄진 잠실주공5단지는 단지 내 일부구역을 준주거지역으로 변경해 최고 50층짜리 주상복합건물을 짓는다는 재건축 계획안을 마련한 상태다. 아직까지 실현 가능성에 대한 의견이 분분하긴 하지만 잠실주공5단지 조합원은 물론 부동산 업계의 기대감은 한층 고조된 상태다.
만약 성공적으로 재건축이 이뤄진다면 잠실주공5단지는 지상 최대 50층, 6529가구 매머드 단지로 탈바꿈 된다. 덕분에 잠실주공5단지는 주변 재건축 단지에 비해 유독 높은 시세를 나타냈다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 10월 잠실주공5단지 내 전용면적 82.6㎡(약 25평)의 호실은 16억5000만원에 거래가 됐다. 3.3㎡(1평)당 6600만원에 거래가 성사된 셈이다. 전용면적 82.5㎡(약 25평)의 호실 또한 같은 달 16억원, 16억3000만원, 16억1000만원 등에 거래가 됐다. 이 역시 3.3㎡(1평)당 6400만원이 넘는 금액이다.
그러나 지난해 말부터 잠실주공5단지에 대한 기대감이 점차 사그라들고 있는 것으로 나타났다. 우선 지난해 발표된 정부의 ‘11·3부동산 대책’으로 시세에 직격탄을 맞았다. 높은 분양가를 진정시키려는 정부의 의도가 반영된 정책 시행으로 잠실주공5단지 역시 시세가 소폭 하락했다.
부동산 대책 발표 한 달 만인 지난해 12월 전용면적 82.6㎡(약 25평) 호실은 14억2000만원에 거래됐다. 불과 2달 새 2억원 이나 떨어진 셈이다. 평당 시세로 환산하면 약 800만원 가량 하락한 것으로 추산됐다.
올해 말 유예기간이 종료되는 초과이익환수제 역시 잠실주공5단지 재건축에 대한 높은 기대감에 찬물을 끼얹는 요소로 꼽히고 있다. 올 상반기 중으로 사업시행인가를 받지 못하면 초과이익환수제를 적용 받아 재건축 사업성이 감소할 가능성이 적지 않다. 오늘 서울시 도시계획위원회의 심의 대상에는 잠실주공5단지도 포함돼 있다.
진주·미성·크로바 등 잠실 재건축 단지들, 초과이익환수제 시행 앞두고 ‘발만 동동’
▲ 잠실에 위치한 미성아파트·크로바아파트도 재건축을 한창 진행 중에 있다. 두 아파트는 사업성 증대를 위해 한데 뭉쳐 통합재건축을 진행 중에 있다. 갈 길이 바쁜 이들 단지는 지난 13일 도계위 문턱을 넘지 못했다. 도계위에 따르면 상한용적률 결정 안에 대한 추가 검토가 필요한 것으로 지적됐다. ⓒ스카이데일리
잠실 지역에는 잠실주공5단지 이외에도 재건축을 진행 중인 단지가 다수 존재한다. 서울 송파구 신천동에 위치한 진주아파트, 미성아파트, 크로바아파트 등이 대표적이다. 이들 단지 역시 초과환수제 적용 가능성에서 자유로운 상황이 아니다.
부동산업계 등에 따르면 1507세대 규모인 진주아파트는 재건축 이후 2950세대 대단지로 탈바꿈 할 예정이다. 진주아파트 조합측은 법적상한용적률 300% 이하, 2950가구로 재건축 하는 계획안을 서울시 도계위에 상정했다.
하지만 지난 13일 올해 처음 열린 도계위에서 진주아파트 재건축 계획안은 보류됐다. 공원면적이 부족하고 전반적인 검토가 필요하다는 게 그 이유였다. 진주아파트는 지난해 11월에도 같은 이유로 심의를 통과하지 못했다.
진주아파트는 ‘11·3부동산 대책’에 따른 시세 하락을 피해가지 못했다. 지난해 10월 전용면적 81.8㎡(약 25평) 규모 호실의 경우 10억4500만원에 거래됐다. 불과 한 달 만인 11월 말 같은 면적의 호실은 9억5000만원에 거래가 이뤄졌다.
진주아파트와 도로(올림픽로33길)를 사이에 두고 있는 미성아파트·크로바아파트 역시 재건축 사업을 진행 중이다. 이들 두 곳은 통합재건축을 선택했다. 현재 미성아파트 1230세대, 크로바아파트는 120세대 규모로 이뤄졌다.
미성·크로바아파트 통합재건축 단지는 진주아파트에 비해 상대적으로 입지가 좋은 곳으로 평가 받는 곳이다. 이곳은 송파구청 교차로와 인접해 있고 지하철 2·8호선 환승역인 잠실역과 롯데월드몰, 석촌호수 등이 도보로 10분 내에 인접해 있다.
이들 단지 역시 초과이익환수제를 피하기 위해 안간힘을 쓰고 있긴 마찬가지다. 아직까지 도계위 문턱도 넘지 못했다. 지난 13일 진행된 도계위 심의에서는 법적 상한용적률 결정안에 대해 추가 검토가 필요하다는 이유로 통과되지 못했다.
갈 길 바쁜 미성아파트는 ‘11·3 부동산 대책 발표’ 이후 거래가 전무한 상태다. 지난해 10월에는 △전용면적 75㎡(약 23평) 10억2000만원 △전용면적 55.6㎡(약 17평) 8억7000만원 △전용면적 46.5㎡(약 14평) 7억1000만원 등에 각각 거래됐다. 미성아파트는 3.3㎡(1평)당 4000만원 중반에서 5000만원 초반의 매매가를 기록하고 있다.
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