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▲ 재건축 9부 능선을 목전에 둔 서울 강남구 대치동 ‘대치 제2지구 재개발 사업’이 투자자들 사이에 관심이 쏠리고 있다. 부동산 관계자들에 따르면 새롭게 신규분양을 받는 아파트보다 재개발에 투자를 하면 저렴한 가격으로 강남 입성이 가능하다는 설명이다. ⓒ스카이데일리
최근 사업 막바지 단계로 접어들고 있는 서울 강남구 대치동 구마을 일대 ‘대치 제2지구 재개발 사업(이하·대치2지구)’에 대한 투자자들의 관심이 남다른 것으로 나타났다. 투자금 대비 수익률이 상당한 수준에 이를 것으로 전망되고 있기 때문이다.
23일 강남구 대치동 일대 부동산 관계자들에 따르면 재개발 사업 전에 일대 건물(빌라 호실)을 매입해 조합원 자격을 획득하게 되면 동일 평수 기준 주변 아파트에 비해 약 2억원 이상 저렴하게 신축 아파트를 소유할 수 있다는 전망이 분분하다. 이는 인근의 신축 아파트 현재 시세 기준 전망이다.
“10억9800만원 투자 시 33평형 아파트 소유, 인근 지역 33평 아파트 시세 13억원”
부동산 업계 등에 따르면 시공사 선정을 앞두고 있는 대치2지구는 일반 다가구 혹은 빌라의 3.3㎡(1평) 당 시세(대지)가 4000~4500만원대에 형성돼 있다. 현재 매물은 1~2개 정도 나와 있다.
대지 시세는 타 지역에 비해 높은 수준일 수는 있지만 해당 지역의 사업성을 감안하면 비교적 낮은 수준이라는 것이 이곳 부동산들의 평가다. 재개발·재건축 사업 과정에서 시공사 선정 직후 관리처분을 전후로 시세 상승이 이뤄지기도 한다. 대치2지구는 시공사 선정을 앞두고 있는 것도 긍정적 요소로 꼽히고 있다.
대치동 H부동산 관계자는 “대치동 보다 상대적으로 사업성이 낮은 송파구의 경우에도 평당 4000만원 가까이 시세가 상승한 것으로 알고 있다”며 “현재 대치2지구 시세인 4000~4500만원 사이는 상대적으로 저렴한 가격으로 평가된다”고 밝혔다.
일대 지역 부동산 관계자들은 토지 시세 상승을 보고 투자하는 것 보다는 향후 분양을 받은 후에 매도하다는 것이 유리하다고 입을 모으고 있다. 주변 아파트 시세를 고려했을 때, 신축 아파트를 분양 받은 후 매각하게 되면 상당한 시세차익이 예상된다는 이유에서다.
대치동 인근에 위치한 한 부동산 관계자에 따르면 현재 대치2지구와 맞닿아 있는 대치1지구의 조합원 분양가는 3.3㎡ 당 3200만원 선에 형성돼 있다. 대치2지구 역시 비슷한 수준으로 책정될 것으로 부동산들은 전망하고 있다. 이를 감안할 경우 조합원이 대치2지구 분양면적 110㎡(약 33평형) 규모의 호실을 분양 받기 위해서는 약 10억5000만원 가량이 소요된다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박희라] ⓒ스카이데일리 |
그런데 조합원들은 기존에 보유한 대지지분에 대한 보상금을 받을 것으로 알려졌다. 이 때 통상적으로 ‘비례율’이 적용되기 때문에 기존에 보유했던 대지면적 만큼의 보상금 보다 더 많은 금액을 받게 된다는 것이 부동산들의 설명이다.
‘비례율’이란 재개발구역 조합원의 감정평가금액이 개발 후 얼마의 가치가 되느냐를 나타내는 비율이다. 재개발사업에서 조합의 개발이익(총수입금액-총 사업비)을 조합원 감정평가금액의 합으로 나누어 백분율로 표시한다.
‘비례율을 적용해 보상금을 적용한다’는 의미는 토지 보상을 실시할 때 기존 보상금에 비례율 만큼의 보상금을 더 얹어주는 것을 말한다. 예를 들어 비례율이 110%가 나왔다면 기존 33㎡(10평)을 대지를 가진 사람에는 사전에 36.3㎡(11평) 만큼의 보상금이 지급된다는 것이다.
부동산에 따르면 대치2지구는 아직 비례율이 책정되지 않았지만 바로 옆 대치1지구와 비슷한 120%를 전후할 것으로 관측되고 있다. 두 지역의 사업 계획이 거의 비슷하기 때문이라는 것이 그 이유로 꼽힌다. 대치2지구 부동산 관계자는 “대치2지구의 보상금 역시 대치1지구와 비슷한 수준인 3.3㎡ 당 3200만원에 책정될 가능성이 높다”고 전했다.
이 관계자는 “현재 대지 지분이 33㎡(약 10평) 규모의 빌라를 매입하면 평당 4500만원의 시세가 적용돼 총 4억5000만원이 소요된다. 해당 빌라를 매입하게 되면 36.3㎡(11평) 만큼의 보상금인 3억5200만원을 받게 된다. 여기에 나머지 6억4800만원을 보태면 분양면적 110㎡(약 33평형)의 호실을 분양받을 수 있을 것이다”고 전망했다.
이 같은 전망이라면 3.3㎡ 당 4500만원을 주고 대지지분이 33㎡(약 10평)의 빌라를 매입해 조합원 자격을 획득한 사람이 110㎡(약 33평형)의 호실을 분양받기 위해서는 총 10억9800만원이 소요된다.
현재 대치1지구 바로 옆 신축아파트인 대치SK뷰 아파트 분양면적 110㎡(약 33평형)의 호실 시세는 13억원에 형성돼 있다. 향후 시세 상승이 이뤄지지 않더라도 2억원 이상의 시세차익이 보장될 수 있다는 분석이 그래서 나온다. 물론 대치2지구 사업 완료 후 입주가 완료될 때쯤 되면 인근 아파트의 시세는 지금보다 오를 가능성이 커 시세차익 역시 늘어날 것이라는 게 일대 지역 부동산들의 설명이다.
총 273세대에 일반 분양 38세대 완판 예상…대림건설·롯데건설 치열한 2파전 양상
▲ 대치2지구는 내달 시공사 선정을 앞두고 있다. 시공사 선정에는 대림산업, 롯데건설, 중흥건설 세 건설사가 입찰에 참여했다. 대치동 인근 부동산 관계자에 따르면 네임밸류 면에서 대림산업과 롯데건설 2파전이 예상된다. ⓒ스카이데일리
대치2지구는 서울시 강남구 대치동 삼성로72길 49일대에 위치한 재개발 사업지다. 대치2지구는 대치동 학원가와 인접해 있는 지리적 장점 때문에 자녀를 두고 있는 부모들에게 특히 인기가 높다.
대치2지구 조합에 따르면 정비구역 면적은 1만4593㎡(약 4414평)이고, 조합원수는 총 171명이다. 2014년 조합이 설립된 이곳은 지난해 11월 사업시행인가가 통과됐다. 재개발 후 이곳에는 지하 3층, 지상 15층, 6개동 약 273세대의 아파트가 들어설 예정이다. 대부분이 조합원 분양이며 일반 분양세대는 약 38세대 불과하다. 주민들 사이에서 미분양에 대한 우려가 나오지 않는 배경이다.
대치2지구는 내달 시공사 선정을 앞두고 있다. 현재 대림산업, 롯데건설, 중흥건설 등이 시공사 선정 경쟁에 참여 의사를 밝힌 상태다. 올해 처음으로 실시되는 강남 재개발 아파트 수주전이 벌어질 이곳은 현재 대림산업과 롯데건설의 2파전으로 압축되는 분위기를 보이고 있다.
지난해 대림산업은 대치3지구 시공사로 선정되며 대치지구를 대림산업 브랜드 타운으로 만든다는 강력한 의지를 내비치고 있다. 하지만 롯데건설의 기세도 만만치 않다. 인근 부동산 관계자에 따르면 인지도면에서 열세인 롯데건설이 최근 몇 년간 강남권 재개발 수주가 어려운 상황이라는 이유로 이번 수주에서 만큼은 밀리지 않기 위해 적극적인 홍보활동을 펼치고 있는 것으로 알려졌다.
부동산 등에 따르면 시공사 선정에 있어 가장 중요한 항목으로 꼽히는 공사비 항목에서 대림건설은 평당 548만원, 롯데건설은 498만원 등으로 알려졌다. 브랜드 인지도를 앞세운 대림건설과 저렴한 공사비를 앞세운 롯데건설의 수주 경쟁에 부동산 업계의 귀추가 주목되고 있다.
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