주택 임대수입 절세 첫 걸음은 ‘과세기준 숙지’

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…주택임대 수익 과세기준

주택임대수입 1000만원 넘으면 주택 보유수에 따라 과세 결정

이재명 필진페이지 + 입력 2017-02-19 14:39:15

현행 소득세법 하에서는 주택 임대수입에 대해 전세는 부부합산 3주택 이상(전용85㎡ 이하이면서 기준시가 3억원이하인 주택을 제외한 주택수 보유자로서 보증금합계액이 3억원을 초과하는 경우), 월세는 2주택 이상(1주택자는 주택의 기준시가 9억원을 초과하는 경우)인 경우 각각 과세된다.

이처럼 까다로운 조건 때문에 그동안은 대부분의 다주택자들이 해당사항이 없거나 자진신고를 하지 않아 실질적으로 주택임대소득에 대해 세금을 내는 경우는 많지 않았다. 이에 정부는 주택임대소득에 대한 과세의 투명성을 재고하는 차원에서 ‘2·26 대책’, ‘3·5 보안대책’ 등을 발표했다. 또 지난해에는 ‘11·3 부동산 대책’을 내놨다.

시장의 반발로 정부의 방침이 계속해서 변경되면서 다주택자들이 많은 혼란을 겪으며 불안해하고 있다. 결국 혼란을 막기 위해서는 발표된 정부의 과세기준을 살펴보고 미리 준비해 두는 것이 현명한 제테크 방법일 것이다. 다주택자에 대한 정부의 과세기준을 자세히 살펴보자.

우선 주택수와 관계없이 연간 임대수입이 1000만원 이하면 2017년 이후에도 과세되는 금액이 없다. 임대수입은 월세 83만원 이하, 임대수입 이외에 다른 소득은 2000만원 이하인 경우에 해당된다.

1000만원에 기준경비율(정부에서 인정해주는 비용의 범위) 60%를 인정해주고 주택임대소득공제 400만원을 추가로 빼주기 때문에 과세되는 금액이 없는 것이다. 그러나 임대수입을 제외한 타소득이 2000만원을 초과하면 400만원의 주택임대소득 기본공제를 받을 수 없기 때문에 세금을 내게 된다.

주택수와 관계없이 주택임대수입이 1000만원 초과, 2000만원 이하인 경우에는 2017년부터 분리과세(14%세율)를 적용받게 된다. ‘분리과세’란 본래 과세기준에 따르면 다른소득과 합산돼 적용세율이 더 높아질 수 있으나 주택임대소득만은 따로 떼어 내어 14%의 세율로 과세하는 것을 말한다.

월세 83만원 초과, 166만원 이하인 경우가 여기에 해당한다. 계산방식은 앞에서 설명한 것과 같이 60% 필요경비를 인정해주고 400만원(타소득이 2000만원 이하인 경우)을 공제받은 금액에 14%의 세율을 적용한다.

주택수와 관계없이 임대수입이 2000만원을 초과하는 경우는 과세유예 없이 종합과세된다.월세 166만원 초과하는 경우다. 다른소득이 있는 경우에는 부동산임대소득과 합산해 과세된다.

전세보증금은 과세는 3주택이상자(전용85㎡ 이하이면서 기준시가 3억원이하인 주택을 제외한 주택수)에 한해 보증금 3억원 초과분중 60%에 대한 2.9%를 월세로 간주해 과세하고 있다. 현재 정부는 이를 2주택자까지 확대할 지 논의중이지만 아직까지 결정된 내용은 없다.

주택임대소득은 그동안 제대로 과세가 되지 않았기 때문에 시장의 반발이 매우 심하다. 우려의 목소리도 높아지고 있는 것이 사실이다. 이중계약서의 작성이나 세부담분 만큼 월세가 높아져 임차인이 피해를 볼 수 있기 때문이다.

하지만 조세원칙의 실현을 위해서는 언젠가는 꼭 해야 될 일이라는 데는 큰 이견이 없는 것도 사실이다. 정부의 주택임대소득 선진화 방안이 부동산시장에 어떠한 영향을 미쳐 긍정적인 세액증대효과로 이어질 것인지는 지켜봐야 할 사항이다.

이재명 필진페이지 +