대학가 빌딩, 성공투자 비결은 ‘타이밍’

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오승민-실전! 빌딩투자 사례

지속적인 컨설턴트와 상담, 철저한 사전조사 등이 ‘부의 지름길’

오승민 필진페이지 + 입력 2017-02-26 19:14:57

▲ 오승민 원빌딩 팀장

최근 서울 용산구 일대에 대한 투자자들의 관심이 뜨겁다. 고객들의 문의도 증가하는 추세다. 여러 가지 개발호재들 때문이다. 신분당선(강남~용산) 연장선, 아모레퍼시픽그룹 본사 준공 공사, 고층 아파트 입주 등이 대표적인 호재들이다.

이런 시장상황 속에서 최근에 거래된 용산구 성공적인 투자사례를 소개하고자 한다. 소개하고자 하는 건물은 숙명여자 대학교정문에 위치한 상가주택 건물이다. 2001년 준공된 건물로 2006년도 등기부 실거래가 신고제가 시행된 이후부터 3차례의 매매거래가 진행됐다. 2010년 당시 24억에 매입한 매수자 A씨는 리모델링을 실시했다.

제2종일반주거지역에 해당하는 건물이었지만, 용적률이 299.25%로 법정용적률 200% 대비 99.25%나 더 받았기 때문에 임대면적이 더욱 많은 건물이었다. A씨는 대학 정문 메인도로라는 입지의 장점을 살려 건물 1·2층에 프랜차이즈 카페를 직접운영 했다.

흔히 대학가 인근의 건물들의 경우 유동인구가 접근하기 쉬운 지하 1층부터 지상 2층 까지는 상가가 입점해 있다. 윗층으로는 학생들의 주거수요에 맞춰 원룸을 운영하며 괜찮은 임대소득을 얻고 있었다. A씨는 본 건물을 2013년 29.5억에 매각을 했다.

A씨에게서 본 건물을 매입한 B씨는 처음에는 건물을 매각할 의사가 없었지만 시간이 지나면서 마음이 바뀌어 건물을 비싼 가격에 매각을 하고 싶어 했다. 건물의 입지 조건과 수익성이 뛰어난 탓에 30억원이 넘는 가격에도 불구하고 매입 의사를 밝힌 고객들이 여럿 등장했다.

하지만 결정적으로 단기간에 시세가 너무 많이 오른 점이 매수자들의 최종 결정을 방해했다. 그러자 B씨는 금액을 내리며 매도의사를 강하게 내비쳤다. 상담을 해보니 아들 명의로 매입한 건물인데 아들이 미국에서 거주해 관리를 아버지인 본인이 직접하고 있었다. 특히 본인도 외국을 자주 왕래해 관리하기가 어렵다는 것이었다.

매도의사가 강했던 건물이라 금액이 많이 내렸다. 이 소식을 접한 매수자 C씨는 원룸부분의 관리(방학기간 공실 및 관리비정산 등)의 문제에도 불구하고 바로 매입을 결정했다. 본 건물의 경우 만실기준 6.72%의 수익이 발생하는 계산이 나왔다. C씨는 14억의 대출을 받았고, 투자금이 줄어들은 덕에 연간 10.41%의 고수익이 발생했다.

매매가도 B씨의 매각의사가 강해져 금액이 많이 내려왔기 때문에 2013년 B씨가 매입한 29억5000만원의 금액과 얼마 차이나지 않은 30억5000만원에 매입할 수 있었다. 최종적으로 C씨는 현금 약 14억원 용산에 위치한 대학가 메인도로에 위치한 고수익의 건물을 매입한 셈이 됐다.

이렇게 C씨가 좋은 건물을 잘 매입할 수 있었던 이유는 지속적인 상담과 사전조사, 빠른 결정 등의 3박자가 고루 잘 가춰졌기 때문인 것으로 분석된다. C씨의 사례와 같이, 다른 투자자들도 성공적이 부동산 투자가 가능하다는 이야기를 하고 싶다.

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