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▲ 경기도 과천시 중앙동 37번지 일대 과천주공1단지 재건축 사업은 지난해 7월 이주를 완료하고 철거를 앞두고 있다. 과천시 중심에 위치한 이곳 단지는 과천역과 과천중앙역 사이에 자리해 더블역세권일 뿐만 아니라 인근에 학교들이 많아 학군도 뛰어나다. 더욱이 강남권이 차로 30분 내로 접근 가능하다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
전국 주요 신도시에서 미분양 공포가 엄습하는 가운데 재건축 사업의 자신감을 드러내는 대규모 단지가 있어 주목을 받고 있다. 주인공은 과천주공1단지다.
조합은 철거를 앞둔 시점에서 공기연장으로 인한 금융비·사업비 등이 초과되는 가운데서도 시공사 변경을 단행했다. 업계는 일반분양 등에 자신감을 내비친 행보로 해석했다. 실제 포스코건설이 내주게 된 이곳 단지 시공사에 선정되기 위해 3곳의 대형 건설사들이 군침을 흘리는 모습이다.
하지만 수주경쟁 과정에서 단지가 고분양가 양상을 보이자 정부가 이곳의 분양보증 기준을 강화하겠다는 뜻을 내비치면서 우려감이 제기됐다. 자칫 조합원들 부담이 커질 수 있다는 불안감이 커진 때문으로 분석된다.
강남 접근성·학군 우수해 사업 드라이브…포스코 해지 후 대형건설사들 ‘불꽃’
과천주공1단지가 기존 시공사 포스코건설과 계약을 해지한 것은 지난 1월이다. 포스코 측이 설계변경을 이유로 공사비 614억원이 추가돼야 한다고 요구하자 총회를 통해 포스코와의 계약을 해지했다.
현재 과천주공1단지는 관리처분계획 인가를 받은 후 철거를 위해 이주까지 마친 상태다. 이 같은 상황에서 시공사를 새로 선정할 수 있었던 것은 사업성이 탁월하다는 자체판단이 있기 때문에 가능했다는 분석이다. 시공사선정 등으로 공사기간이 길어질 경우 이에 따른 사업비 및 금융비 지출이 늘어나는 점을 감수한 결정이었기 때문이다.
이곳 단지의 장점으로는 강남을 비롯한 서울 주요지역과 30분 이내에 접근할 수 있다는 점이 꼽힌다. 서울지하철 4호선 과천역과 과천중앙청사역 사이에 자리한 이곳 단지는 관악산 남쪽 기슭에 자리하고 있어 쾌적한 주거환경을 갖추고 있으며 청계초·과천중·과천고·과천외고 등 학군도 우수하다는 평가를 받는다.
조합 관계자는 “이주는 지난해 7월 마친 상태지만 포스코건설 측에서 공사비를 이유로 차일피일 공사를 미뤄오게 돼 내린 결정이었다”며 “당초 계획대로라면 속속 입주를 시작했어야 하지만 이미 지나간 일일 뿐이다. 새 시공사 선정에 다수의 대형 건설사들이 참여하면서 전화위복 삼아 사업을 계속 추진할 방침이다”고 설명했다.
▲ ⓒ스카이데일리
지난달 28일 마감한 새 시공사 선정 입찰에는 GS건설, 현대건설, 대우건설 등이 참여했다. GS건설은 ‘그랑자이’, 현대건설은 ‘THE H’, 대우건설은 ‘써밋’ 등 각 사의 프리미엄 브랜드 아파트를 내밀었다. 이외에도 일반적인 제안서에서 찾아보기 힘든 100% 분양보장, 프리미엄 브랜드 적용, 중도금 대출 보증, 대물변제 등을 제시하며 과천주공1단지에 대한 관심을 실감케 했다.
공사비는 조합설계기준으로 대우건설 4146억원, GS건설 4217억원, 현대건설은 4289억원을 제시했다. 3사 모두 도급제를 제안했기 때문에 총공사비가 적을수록 조합에 유리하다. 착공시기는 올해 8월로 모두 동일했다. 3사 모두 물가상승이나 지질여건이 바뀌더라도 공사비를 늘리는 일은 없다고 명시했다.
미분양 대책도 내놨다. 각종 부동산 규제로 강남권 청약경쟁률이 낮아지고 있는 데다 과천이 분양권 전매가 전면 금지되는 지역이기 때문이다. 대우건설은 미분양이 발생할 경우 3.3㎡당 3147만원에 대물변제를 하겠다는 파격적인 조건을 제시했다. 분양되지 않은 물량을 대우건설이 대신 사들여 조합의 피해를 최소화한다는 것이다.
현대건설은 일반분양 중도금 대출 때 보증을 서주겠다고 제안했고, GS건설은 미분양 대책비 또는 분양성 향상을 위한 품질향상 공사비로 100억원의 예산을 마련하겠다고 제시했다.
고분양가 논란 속 건설사들 평당 3000만원에 파격적인 우대 조건들 잇단 제안
건설사들의 파격제안으로 들떴던 과천주공1단지에는 비상이 걸렸다. 건설사들이 내세운 일반 분양가가 주변 대비 20% 가량 높아 고분양가 우려가 나오고 있어서다.
주택도시보증공사(HUG)는 과천시를 리스크 관리 대상지역에 포함했다. 분양보증 심사를 강화하겠다는 가능성을 내비친 것이다. 보증공사는 지난해 강남 재건축 일반분양가를 중심으로 가격이 높게 책정되자 ‘고분양가 사업장 보증 처리 기준’을 만들었다. 현재 강남구와 서초구 2곳이 보증 리스크 관리가 필요한 지역으로 선정됐다.
이들 지역에서 분양보증을 신청하는 사업장의 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하거나 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우를 고분양가로 규정하고 분양보증을 해주지 않겠다는 것이었다.
▲ 과천주공1단지 재건축 조합은 지난 1월 기존 시공사인 포스코건설과의 계약을 해지했다. 이후 공고낸 입찰에는 GS건설, 현대건설, 대우건설 등이 참여한 상태다. 3사는 갖가지 파격조건을 내걸면서 수주를 따내기 위해 치열한 경쟁을 벌이고 있다. [자료=조합 제공]
실제로 지난해 7월 평당 평균 4310만원에 분양을 시도했던 강남구 개포 주공3단지 경우 인근 아파트 분양가보다 10% 이상 비싸다는 이유로 분양보증을 거부당했다. 그 과정에서 분양이 한 달 이상 지연되기도 했다. 개포 주공3단지는 조합이 결국 4137만원으로 평균 분양가를 낮추면서 사태가 일단락됐다.
과천주공1단지 재건축의 경우 건설사들은 조합이 제시한 3000만원 이상의 분양가를 맞췄다. 평당 최저평균분양가에서 현대건설은 3300만원, 대우건설은 현대건설보다 더 높은 3313만원의 분양가를 제시했다. 일각에서는 강남의 90%수준인 평당 3500만원까지도 가능하다는 입장이다.
이는 지난해 5월 분양한 ‘래미안 과천 센트럴스위트’(주공 7-2단지 재건축)의 분양가인 평균 2700만원보다 20% 이상 높아 HUG의 기준에 따르면 고분양가에 해당한다.
HUG가 10% 룰 확대를 고수할 경우 조합측에 부담스러운 상황이 발생할 수도 있게 됐다. 재건축·재개발은 일반분양을 통해 조합 분담금을 낮추는 구조로 진행된다. 조합이 일반분양가를 높이지 못하면 그만큼 부담하는 금액이 커지게 된다. 이에 따라 현재 조합 사무실에는 조합원들의 문의가 줄을 잇고 있다. 하지만 조합측은 분양보증 거부는 아직 시기상조라고 설명했다.
과천주공1단지 재건축 조합 허재관 총무이사는 “조합원들에게 문의가 많이 오고 있지만 아직 신경 쓸 단계는 아니라고 생각한다”며 “오는 26일까지 총회에서 시공사를 선정한다. 일단 시공사 선정을 끝난 뒤 그때부터 의논할 계획이다”고 설명했다.
한편 지난 1981년 준공된 1039가구의 과천주공1단지는 현행 계획대로라면 재건축 후 1571가구로 재탄생한다. 일반분양은 509가구다. 조합에 따르면 1블럭에는 최고 28층의 아파트가 들어서고 나머지 블록은 10층 내외로 지어질 예정이다.
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