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[재건축·재개발 르포]<213>-압구정 특별계획3구역(구·현대아파트)

평당 시세 1억 무난 압구정현대APT 시동 걸렸다

층수제한 박원순 임기말 조합설립 잰걸음…1년만에 평균 3억에 6억 폭등

길해성기자(hsgil@skyedaily.com)

기사입력 2017-04-06 00:05:43

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 ▲ 지난해 10월 서울시는 서울 강남구 압구정동 한강변 일대를 대상으로 ‘압구정 지구단위계획’을 발표했다. 이에 따라 총 24개에 달하는 아파트 단지들은 6개의 특별계획구역으로 구분돼 재건축 추진이 진행 중이다. 6개의 구역 중 가장 큰 규모인 특별계획3구역(사진) 재건축 사업이 본격화 될 조짐이 보이면서 이 일대 아파트 시세가 요동치고 있다. ⓒ스카이데일리
 
오랜 기간 침묵을 지켜왔던 서울 강남구 압구정동 한강변 아파트의 재건축 사업이 다시 기지개를 켜면서 일대 부동산 시세가 요동치고 있다. 사업이 본격화 될 조짐을 보이는 곳은 현대아파트 1·2차 단지가 포함된 특별계획3구역이다.
 
이 같은 움직임은 그동안 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 지목돼 온 ‘층수 제한’을 고수했던 박원순 서울시장의 임기를 1년여 앞두고 일어나고 있다는 점에서 주목받고 있다. 재건축 사업의 수익성을 결정짓는 층수 문제가 차기 시장이 누구냐에 따라 변동될 가능성이 높기 때문이다.
 
5일 부동산업계 등에 따르면 ‘압구정 아파트 단지 조성 사업’은 지난 1965년 한강변 공유수면 일부를 매립하면서 첫 시동을 걸었다. 이후 1967년 현대아파트 1~3차 단지 준공을 시작으로 우후죽순 들어서면서 이곳은 서울을 대표하는 대규모 아파트 단지 중 하나로 자리매김했다. 현재 약 115만㎡(약 35만평)에 걸쳐 24개 단지 1만여 세대가 거주하고 있다.
 
지어진지 약 4~50년 가까이 된 압구정동 한강변 일대 단지들은 지난 2000년대 이후 하나 둘 재건축을 추진했으나 막상 사업은 진전이 없었다. 그러던 중 지난해 10월 서울시가 ‘압구정 지구단위계획’을 발표하면서 일대 지역 재건축 사업은 전환점을 맞이했다.
 
지구단위계획에 따라 24개에 달하는 압구정동 한강변 일대 아파트 단지들은 총 6개의 특별계획구역으로 구분됐고, 각 구역별로 재건축 추진 움직임이 재개됐다. 이 가운데 조합원 수만 4000명이 넘는 특별계획3구역(구현대 1~7차·10·13·14)의 재건축 사업은 상당한 관심을 받았다. 단지 규모가 큰 만큼 사업성 또한 크다는 평가를 받았기 때문이다.
 
강남 고급아파트의 상징 압구정 한강변 아파트, 재건축 움직임에 평당 1억 껑충
 
서울시가 지구단위계획을 발표한 이후 강남구청은 지난해 12월 5일 주민설명회를 개최했다. 그 후 주민들에게 의견청취를 하는 등 주민동의 절차를 밟았다. 재건축 사업의 첫 단추인 추진위원회 구성 요건인 주민동의율 50%를 넘기기 위해서다.
 
강남구청의 주민동의율 공식 집계 결과에 따르면 특별계획3구역의 주민동의율은 어제(5일) 기준 48%에 달했다. 앞서 ‘올바른 재건축 준비위원회’는 3%에 가까운 주민동의서를 추가로 제출한 바 있다. 현재 강남구청이 동의서를 심의 중이다. 심의에는 약 1~2주가 소요될 예정으로, 만약 심의가 통과된다면 주민동의율이 51%에 달해 추진위원회 설립이 가능해 진다.
 
압구정 일대 부동산 관계자들에 따르면 특별구역3구역 추진위 설립 가능성이 높게 점쳐지면서 해당 구역 내 위치한 아파트 단지들의 시세도 치솟고 있다. 구 현대아파트 각 호실의 평균 시세는 1년 전에 비해 약 3억원 가량 올랐다.
 
 ▲ ⓒ스카이데일리
 
심지어 한강변에 가까이 위치한 단지의 경우는 최대 6억원까지 오른 곳도 있다. 구현대아파트 1차 60평형대의 경우 지난해 3월 말 기준 25억5000만원에 그쳤지만 올해 3월 말에는 6억5000만원 가량 상승한 32억원을 기록했다.
 
김은진 부동산 114 리서치 팀장은 “지난해 재건축 활황기였던 강남권 재건축 시장의 영향과 더불어 사업이 본격화 될 조짐을 보이자 시세가 크게 상승한 것으로 보인다”며 “지난해와 같이 시세가 급등하기는 힘들겠지만 앞으로도 사업 단계가 올라갈 때마다 시세가 꾸준히 상승할 가능성이 높다”고 말했다.
 
현재 특별계획3구역을 포함한 압구정동 한강변 재건축 단지들은 현재 3.3㎡(평)당 5000만~6000만원 선에서 거래 되고 있다. 부동산 업계에서는 압구정동 한강변 재건축 단지의 시세가 머지 않아 3.3㎡(평)당 1억원 시대를 열 것으로 내다보고 있다.
 
압구정동 인근 J부동산 관계자는 “반포 아크로리버파크 아파트 30평대의 경우 최근 23억원에 거래되는 등 평당 7600만원을 웃돌고 있다”며 “반포에 비해 입지가 더 좋은 곳으로 평가되는 압구정 한강변의 경우라면 평당 1억원 이상은 충분히 가능할 것으로 보인다”고 설명했다.
 
J부동산 관계자에 따르면 한창 호황을 누리는 강남 재건축 단지에 대한 부동산 투자자들의 반응 역시 압구정 재건축 아파트 시세 상승에 힘을 실어줄 요소로 꼽힌다. 현재 한강변에 위치한 뚝섬 아크로 서울포레스트, 청담동 청담삼익 등의 분양가는 역대 최고 수준인 3.3㎡(평)당 5000만원 전후로 책정될 것으로 예상되고 있다.
 
압구정 한강변 재건축 단지 시세는 이들 단지보다 입지적으로나 호응도 측면에서 더욱 뛰어난 것으로 평가돼 왔다. 이미 평당 1억원에 육박하는 아파트가 존재한다는 점 또한 시세 상승 가능성을 드높이고 있다. 서울 용산구 한남동 소재 한남더힐 역시 입주 당시보다 2배 올라 현재 시세는 3.3㎡(평)당 1억원을 웃돌고 있다.
 
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “압구정동 한강변 인근 단지는 남쪽 한강변에 위치했을 뿐만 아니라 입지적으로 뛰어나 아파트만 들어서기 아까운 곳이다”며 “용도를 바꿔 주상복합, 업무시설, 공공시설 등을 지을 가능성이 높기 때문에 3.3㎡(평)당 1억원은 무난하게 넘길 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.
 
“재건축 의지 꺾은 박원순 35층 규제, 임기 1년 남아 재건축 본격 도전해 볼 만”
 
 ▲ 압구정 특별계획3구역은 입주자대표회의에서 주민동의율 85%를 받아 서울시에 평균 층수 45층 등을 골자로 하는 제안서를 제출한 상태다. 서울시는 오는 7월 최종적으로 지구단위계획을 확정·고시 할 예정이다. 이곳 주민들은 45층이 받아들여지지 않을 경우 지구단위계획구역 해제 요청도 불사하겠다는 입장을 보이고 있다. ⓒ스카이데일리
 
압구정 특별계획3구역 단지 입주민들 사이에서는 이번 재건축 추진 만큼은 과거에 비해 실현 가능성이 높은 분위기가 형성되고 있는 것으로 나타났다.  그 이유로 박원순 서울시장의 임기가 얼마 안 남았다는 점이 꼽히고 있다. 
 
부동산업계 및 압구정 특별계획3구역 입주민들에 따르면 박 시장은 재건축 사업시 수익성을 결정짓는 층수 문제와 관련, 임기 기간 내내 한강변 재건축 단지에 대해 35층 룰을 적용해 왔다. 이에 구 현대아파트 단지는 과거 오세훈 전 서울시장 시절 50층 이상의 재건축을 추진하다가 박 시장이 서울시장에 오르면서 사업을 중단했다.
 
층수가 낮아지게 되면 수익성이 떨어지는 만큼 사실상 재건축을 추진하는 의미가 사라졌다는 이유에서였다. 박 시장 임기 기간 내내 구 현대아파트의 재건축 사업은 사실상 중단된 상태로 머물렀다. 다른 한강변 재건축 단지들이 35층 룰을 수긍하며 재건축을 추진하는 와중에도 구 현대아파트는 요지부동이었다.
 
지난해 말 서울시는 압구정동 아파트 단지의 재건축 사업 진행을 위해 ‘압구정 지구단위계획’을 발표했다. 박 시장의 임기를 약 1년 6개월여 앞둔 시점에서의 일이었다. 이를 계기로 일대 아파트 단지들의 분위기가 서서히 바뀌기 시작했다. 요지부동이던 구 현대아파트가 포함된 압구정 특별계획3구역 역시 마찬가지였다.
 
압구정 특별계획3구역은 입주자대표회의를 통해 주민동의율 85%를 받아 서울시에 △역사문화공원부지 이전 △상업시설 비중 축소 △기부채납 축소 △평균 층수 45층 등의 제안서를 제출한 상태다. 서울시는 제안서를 검토해 오는 7월 최종적으로 지구단위계획을 확정·고시 할 예정이다.
 
주민들은 만약 서울시에서 35층 규제를 고수할 경우 지구단위계획구역 해제도 불사하겠다는 입장이다. 재건축 준비위원회 신영세 위원장은 “주민들은 45층을 강력하게 바라고 있는 상태다”며 “만약 제안서가 받아들여지지 않는다면 지구단위계획 해지 조건인 동의율 30%를 받아 해지요청을 할 계획이다” 전했다.
 
이어 “이 좋은 입지에 일률적으로 아파트 층수를 35층으로 제한한다는 점을 도통 이해할 수 없고 사업성도 맞지 않다”며 “주민들 사이에서는 새로운 시장이 선출될 때마다 자신만의 마스터플랜을 내놓기 때문에 정책이 바뀌길 기대하는 목소리가 많이 들린다”고 말했다.
 
주민들 역시 신 위원장과 비슷한 입장을 보였다. 박원순 시장의 35층 제한 때문에 재건축을 반대했으며, 일부는 시장 교체 시기까지 사업을 늦추기를 바란다는 입장을 내비쳤다.
 
구 현대아파트 단지에 거주하는 주민 박철민(가명·55)씨는 “박원순 시장 취임 후 층수 제한이 생기면서 재건축을 할 필요가 없다고 느꼈다”며 “내부 수리를 진행해 생활에는 큰 지장이 없는 상황에서 수익성 까지 낮아져버린 재건축 사업을 굳이 추진할 필요가 없다고 느꼈기 때문이다”고 말했다.
 
또 다른 주민 이현순(가명·62)씨는 “그동안 박원순 서울시장이 35층만 고집해 온 탓에 재건축을 할 엄두도 못냈던 게 사실이다”며 “하지만 임기가 1년 밖에 남지 않았으니 재건축 사업을 진행해 초고층 아파트를 짓게 될 가능성이 어느 정도 열렸다고 생각한다”고 언급했다.
 
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “오세훈 시장 시절에는 한강르네상스로 인해 50~60층 건립이 가능했고, 현재 박원순 시장은 한강변 아파트들의 층수를 35층으로 제한했다”며 “일전의 사례들이 있기 때문에 시장이 바뀌고 정책이 달라지면 초고층 아파트를 지을 수 있다는 생각을 충분히 할 수 있다”고 말했다.

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