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#회사원 A 씨는 월급의 일부를 저축해 10년 만에 꽤 큰 목돈을 모았다. A 씨는 이 돈으로 가장 안정적인 자산인 부동산을 취득하려고 한다. 하지만, 자금만 모았을 뿐 부동산의 ‘부’자도 모르는 A 씨는 부동산을 구입할 때 주의할 점이 무엇인지 궁금했다.
부동산 구입하기
부동산은 일반 금융상품보다 더 큰 금액을 투자해야 하므로 부동산 구입 시에는 여러 가지 사항을 꼼꼼히 고려해야 한다. 먼저 생각해야 할 점은 부동산을 구입할 때는 취득세, 중개수수료, 채권발행할인액 등 부대비용이 추가된다는 점이다. 주택용, 상가용 등 용도에 따라 납부할 취득세 차이가 크다.
부동산을 주택용으로 구입하면 가격에 따라 1.1~3.3%의 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)가 발생한다. 구입 가액이 6억원 이하면 1.1%, 6억원에서 9억원 사이면 2.2%, 9억원을 넘으면 3.3%다.
예를 들어, 소형 주택(85㎡ 이하)을 2억원에 구입했다면 220만원을 납부해야 한다. 단, 전용면적이 국민주택 규모(85㎡)를 초과하면 0.2%의 농어촌특별세가 추가된다.
상가용으로 구입할 때는 4.6%의 단일 취득세가 발생한다. 따라서 2억원 정도 되는 상가를 구입했다면 920만원의 세금을 납부해야 한다.
만일 부동산 임대를 생각한다면 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록은 부가가치세 납부 및 환급과 연관이 있다. 먼저 부동산 임대를 위한 거래를 할 때는 건물 분의 부가가치세를 주고받아야 한다. 단, 주택용은 면세된다.
분양받은 상업용 오피스텔의 경우에는 사업자등록을 한 후 부가가치세를 환급받을 수 있다. 단, 이후 사업용으로 계속 임대해야 한다. 상가로 이용하면 부가가치세를 환급받을 수는 있으나 높은 취득세를 납부해야 한다. 신규 사업자의 경우 부가가치세 관이과세자(부동산 임대의 경우 지역에 따라 불가)로 등록할 수도 있다.
부동산을 거주용으로 임대하기
부동산을 거주용(주택)으로 임대할 때는 부가가치세가 면세된다. 먼저 주택임대소득에 대한 종합소득세를 검토해보자. 일단, 수입 금액은 전세보증금에 대한 간주임대료(3억 원 초과분의 0.72%)와 월세의 합으로 계산한다.
간주임대료는 3주택 이상부터 산정하고, 월세는 2주택(1주택은 고가 주택) 보유분부터 산정한다. 전세보증금 판단 시 소형 주택은 주택 수에서 제외되기 때문에 경우의 수를 잘 다녀야 한다.
이렇게 계산한 주택 임대 수입 금액에 따라 종합소득에서 여러 가지 판단이 달라진다. 수입 금액이 2000만원 이내라면 소규모 주택임대소득으로 보아 비과세 대상이 된다. 이런 경우를 비과세 대상으로 보는 시기는 지난해 말까지다. 올해 세법개정안에 시기를 2년 더 연장하는 것으로 돼 있으므로 개정내용을 지켜봐야 한다.
수입 금액이 2000만 원 이하라면 부가가치세와 종합소득세는 부과되지 않고, 건강보험료 부담도 없다. 비과세 기간 이후에는 6% 수준으로 종합소득세가 분리 과세되므로 세금 부담이 적다. 비과세 기간 이후 소규모 주택의 주택임대소득분에 대한 건강보험료 부담에 대해서는 아직 결론이 나지 않았다.
부동산임대소득도 사업소득에 해당되기 때문에 사업소득자는 수입과 비용을 장부에 기재해야 한다. 이 때, 수입 금액에 따라 간편 장부를 적용할지, 복식부기로 재무제표를 작성해야 할지 결정된다. 추계(장부 작성을 하지 않는 것) 시에 적용되는 경비율도 달라진다.
만일 수입 금액이 7500만원 이내면 간편 장부를 작성하면 된다. 이때는 산출된 세액의 20%(100만원 한도)를 기장세액공제로 빼준다. 따라서 부동산 구입 시 대출 규모가 커 이자 부담이 높은 사람들은 간편 장부를 작성해 비용을 공제하고 기장세액공제도 적용받는 것이 유리하다.
하지만 장부를 작성할 줄 모르는 사람이라면 일단 수입 금액을 임대 계약에 의해 파악하고 비용은 정부에서 매년 고시한 비율로 적용하면 된다. 이 때 경비율은 단순경비율과 기준경비율로 구분된다.
만일 수입 금액이 2400만원 이내인 경우에는 단순경비율 적용이 가능하다. 주택임대에 대한 단순경비율은 통상 40% 수준이다. 예를 들어, 수입금액이 2200만원이라고 가정하면 비용은 880만원(2200만원의 40%) 정도가 된다.
장부 미작성에 따른 무기장가산세는 수입 금액 4800만원까지 면제되므로 수입 금액이 2000~2400만원 사이라면 경비율 40% 정도를 적용해 소득 금액을 산정하면 된다. 수입 금액이 2400만원을 초과하면 20% 수준의 기준경비율을 적용하면 된다.
부동산을 상가용으로 임대하기
부동산을 상가용으로 임대할 때는 부가가치세와 종합소득세를 모두 고려해야 한다. 부가가치세는 매월 받는 임대료와 보증금의 정기예금 이자 상당액(간주임대료)의 10%를 신고·납부해야 한다.
하지만 간이과세자로 사업자등록이 돼 있다면 면세 가능성도 존재한다. 간이과세자가 과세 기간(1년) 동안 공급대가의 합이 2400만원 미만이면 납부 의무가 면제된다.
만일 전년도 공급대가(임대료 등)가 4800만원을 넘으면 간이과세 대상에서 배제돼 일반과세자가 되므로 그 미만으로 관리한다면 ‘부동산 임대의 부가가치율’ 30% 정도만 신고·납부하면 된다. 일반과세자의 부가가치세는 사용한 비용분의 10%를 부가가치세로 공제한다.
입대수입 금액에 따른 종합소득세 적용 등은 주택과 동일하다. 다만, 주택임대소득처럼 보유 상가 수에 따라 월세나 간주임대료를 감면하거나 비과세하지는 않는다. 주택 임대는 주거 안정목적의 정책적인 혜택이 있지만, 상업용 건물은 예외 없이 소득세를 과세하기 때문이다.
상가를 매도할 때 역시 양도소득세가 발생하는데 구입 시 환급받은 부가가치세는 취득가액에서 공제한다. 또 거래 상대방과 건물 분 부가가치세를 주고받아야 하는데 현 상태대로 포괄양수도 거래를 하거나, 비사업자의 지위(임대 사업 폐업 후 잔존 재화 분 부가세 완납 후)에서 양도 거래를 하는 것이 좋다. 그렇지 않으면, 부가가치세가 부과되기 때문이다.
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