부동산경매, 목적 아닌 수단…본질에 집중해야

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김장섭의 재테크 전망대

주객전도 된 생각으로 돈 벌 생각 말아야…중요한 기본인 본질이 무엇인지 봐야

김장섭 필진페이지 + 입력 2017-06-17 14:50:37

▲ 김장섭 JD 부자연구소 소장 ⓒ스카이데일리

부동산 경매로 저렴한 주택을 잡아 부자가 되겠다고 생각하는 사람들이 있습니다. 안타깝지만 그것은 주객이 전도된 겁니다. 그리고 경매는 수단으로 존재할 뿐입니다. 목적으로 존재한다면 몸만 힘들고 돈을 못 벌고 오히려 실패를 경험 하게 될 것입니다.

예를 들어 봅시다. 2000년대 초반 IT의 인기가 한창일 때가 있었습니다. 어떤 사람이 학원에서 그래픽디자인을 배우고 있었죠. 그는 2D, 3D 프로그램을 주로 다뤘습니다. 2D 프로그램은 사진을 주로 편집하건 2차원적으로 그림을 그리는 프로그램입니다. 포토샵이란 프로그램이 유명하죠.

그럼 이 프로그램을 아주 잘 다룬다고 해서 취직이 되거나 또는 취직이 돼도 밥벌이를 했을까요. 그렇지 못했습니다. 오히려 그래픽을 필요로 하는 웹디자인 회사나 게임회사 등의 취직에 실패했고 취직을 했어도 그만 두거나 잘려버렸죠. 왜냐하면 이 프로그램은 단지 수단에 불과했기 때문입니다.

그래픽 디자인은 그림을 컴퓨터에 그리기 위한 도구이지 목적이 아닙니다. 목적은 컴퓨터에서도 도화지에 그림을 그리듯 잘 그려야 하는 것이죠. 게임회사에 필요한 인재는 프로그램을 잘 다루는 것이 아닌 그냥 그림을 잘 그리는 사람이 필요합니다.

그림을 잘 그리는 사람은 그 프로그램을 배우면 되죠. 한 달 아니, 열흘 정도만 배우면 그 다음부터는 책 보고 배우면 됩니다. 그 그래픽의 품질도 뛰어나겠죠. 레오나르도 다빈치가 포토샵을 배운다면 그림실력은 전혀 없으면서 포토샵의 모든 매뉴얼을 달달 외운 사람보다 그림을 못 그릴까요? 그렇지 않습니다.

수단을 목적으로 착각하지 말아야…경매시장은 싸게 사는 게 아니라 시세대로 사는 것

삼성에서 중국시장을 개척할 때 일입니다. 중국 시장을 개척하는데 있어 중국어를 잘하는 사람을 뽑아서 중국 지사로 보냈습니다. 하지만 1년이 지났는데도 결과는 엉망이었습니다. 실적은커녕 지사 존재의 이유가 불분명할 정도였습니다.

이후 삼성은 일 잘하는 사람을 보내기로 했습니다. 비록 중국어는 한 마디도 못하지만 말이죠. 처음에는 일이 더뎠지만 6개월이 지나자 성과가 나오기 시작했다. 그곳에 간 사람들은 1년이 지나자 중국어로 의사소통은 물론 일을 하는데도 전혀 불편이 없었다.

삼성에서 초기에 잘못 생각한 것은 중국어라는 수단을 목적으로 착각한 점이다. 말 잘하는 것이 목적이 됐던 셈이죠. 하지만 수단은 목적이 될 수 없습니다.

경매로 가 봅시다. 경매도 수단입니다. 목적이 될 수 없죠. 하지만 사람들은 주객전도를 합니다. 경매를 잘하면 돈을 벌 수 있다고 생각하죠. 하지만 경매는 이미 2000년대 초에 대중화 됐습니다.

특수 물건도 웬만하면 사람들이 전부 알아 경매로 수익내기가 힘들죠. 특수 물건은 유치권, 법정지산권, 분묘기지권, 예고등기, 공유지분 등 소유·채무관계가 법적으로 복잡하게 얽혀있어 최저 가격이 상당히 저감된 물건을 말합니다. 경매시장은 시세대로 사는 것이지 싸게 사는 게 아닙니다. 그럼에도 불구하고 경매로 사면 싸게 산다고 생각하죠.

부동산 재테크의 목적은 본질을 알아가는 것…경매가 수단인 걸 모르면 몸 고생 마음 고생

그럼 수단이 아닌 목적으로서의 부동산 재테크는 어떤 것일까요. 본질을 알아가는 것입니다.

상가를 예로 들어 봅시다. 상가는 경매로 싸게 사는 것이 아니라 상가의 본질이 무엇인지 봐야 하죠. 그 본질은 사람들이 많이 지나다니는 것입니다. 많은 사람들이 이 중요한 기본을 모릅니다.

싸게 사더라도 공실이 나면 아무 소용없습니다. 그래서 공실이 나지 않고 수익률이 좋은 것을 찾아야 하는데 그런 물건은 사람들이 많이 지나다니는 유동인구에 있습니다. 1시간 기준 1000명이면 유동인구가 많은 겁니다. 그 기준은 불타는 금요일 저녁이 아니고 사람 안 지나다니는 월요일 아침이어야 하죠. 그때 1000명이 지나다녀야 하는 겁니다.

그런 곳은 서울의 5대 상권인 신촌·홍대·강남·명동·건대입구 등입니다. 그런데 문제가 있습니다. 이곳은 모두 한 건물을 한 주인이 가지고 있는 통건물이라는 겁니다. 그래서 상가는 적은 금액으로 살 수 없죠.

그렇다면 최대한 이런 5대 상권과 비슷한 곳이 어딘지 알아보는 것이 본질입니다. 이것을 모르고 그냥 경매로 집 근처 상가를 싸게 받는다면 그것은 정말 답이 없죠.

본질을 알아야 몸이 고생 안 하고 특수물건 안 들어가고 시세에 물건을 받아도 목적을 이룰 수 있습니다. 수단을 갖고 배우려 하지 마시기 바랍니다. 경매는 책 한 권이면 충분하고 그 책에서도 말소기준권리 하나만 알면 됩니다. 경매가 수단이라는 것을 모르면 몸 고생 마음 고생하고 결국엔 10년을 넘게 시간을 버려가며 깨져봐야 이 말을 이해하게 되겠죠.

경매의 빨간 글씨(특수물건)를 배우려 하지 마십시오. 빨간 글씨를 알면 알수록 여러분의 시간과 피 같은 돈만 축 납니다.

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