서울 
청주 
보통 가격은 변하는 것이며 가치는 변하지 않는 것이라고 합니다. 투자의 교과서를 보면 투자는 가격을 보고 하면 안 되고 가치를 보고 투자를 해야 한다고 말합니다. 그러면서 변치 않는 가치가 저평가 돼 있다면 그 가치를 갖고 있다가 나중에 평가가 제대로 이뤄지면 팔고 나오는 것이라고 합니다.
그럼 가격은 무엇일까요. 단지 현재의 가치만 나타내는 걸까요. 저는 그렇게 보지 않습니다. 누군가는 시장에서 팔리는 가격을 정해야할 것 아니겠습니까. 그것은 철저히 자본주의 논리에 의해 결정됩니다. 그 자본주의 논리의 핵심은 수익성이죠. 수익성은 어느 한 쪽이 정하는 게 아닙니다. 팔려는 사람과 사려는 사람이 합리적인 중간지점에서 결정을 하죠.
여기서 사려는 사람이 중요합니다. 사는 사람이 가격을 정하기 때문이죠. 예전에 막스 시절에는 팔려는 사람이 가격을 정했습니다. 노동가치설이 그 증거입니다. 노동가치설이란 쉽게 말하면 “내가 이 물건을 만들었는데 내 노력이 한 시간 정도 들어갔다. 근데 내 한 시간에 대한 가격은 1달러니 그 정도를 받아야 적당하다”는 말입니다.
하지만 이러한 노동가치설은 부정됐습니다. 팔려는 사람이 한 시간을 일했다고 해서 그 가격이 시장에서 받아들여지는 게 아닙니다. 사려는 사람이 가격을 정하는 거죠. 팔려는 사람이 한 시간을 일했든 100시간을 일했든 중요한 게 아니라는 겁니다.
100시간을 일했어도 사려는 사람에게 필요 없는 물건이라면 소용없습니다. 사려는 사람이 한 시간의 일을 한 결과물이 더 좋으면 그것을 사기 마련이죠. 즉 팔려는 사람의 노동가치설이 아닌 사려는 사람의 효용(필요한 것)으로 판단한다는 것입니다.
미래가치까지 포함된 이익…서울 부동산은 가격·가치 동시 존재해
가격은 어떻게 정해질까요. 자본주의 사회에서는 사려는 사람의 이윤동기로 정해집니다. 이윤동기는 사려는 사람이 이익을 남긴다는 생각이 들어야 그것을 산다는 뜻이죠. 이익은 현재 가치만 가리키는 말일까요. 아닙니다. 미래에 사려는 것을 포함하고 있습니다.
자신이 살고 있는 아파트를 내놓았다고 칩시다. 누군가 아파트를 사기 위해 왔고 사는데 아무런 문제가 없었습니다. 그런데 그 사람은 사지 않았습니다. 왜 사지 않았냐고 물으니 앞으로 오르지 않을 것 같다는 말을 합니다.
다시 말하지만 이익은 미래가치까지 포함된 겁니다. 그러니 현재의 가격에는 사용가치와 함께 미래가치도 있는 것이죠. 이것은 부동산이나 주식 투자에 해당하는 말입니다. 만약 소비재라면 미래가치가 들어갈 필요가 없죠.
소비재는 무엇일까요. 의식주입니다. 즉 먹는 것, 입는 것, 사는 곳 등 생활하는 모든 것을 뜻하죠. 부동산으로 말하자면 집이 소비재일 때는 생활공간을 포함하는 뜻을 가진 ‘Home’이 되고 투자재일 때는 건축물이라는 의미만 가진 ‘House’가 되는 겁니다.
우리나라 부동산은 서울의 일부 지역을 제외하곤 Home이 돼 가고 있습니다. 왜냐하면 미래가치가 없기 때문이죠. 그런데 사람들은 미래가치가 있다고 믿기 때문에 House라고 우기지만 House의 의미는 서울의 일부 지역을 빼곤 소비재가 될 뿐 입니다.
왜 Home이 될까요. 사려는 사람들이 사는 것에 대한 가치를 느끼기는 하지만 투자가치가 없다고 느끼면 그렇게 됩니다. 사려는 사람들의 욕망을 자극해야 하는데 오래된 수도권이나 지방의 아파트가 사려는 사람의 강한 욕망을 느끼게 하지 못하죠. 그래서 서울의 부동산은 가격과 가치가 동시에 존재하는 투자재가 됩니다.
현재 배당 안 주는 주식이 미래가치 있어…효용 다하면 버려지는 소비재, 본인만 몰라
주식은 어떨까요. 주식은 대부분 가격보다 가치가 더 중요한 요소입니다. 왜냐하면 가격이 중요하다면 사용가치가 있다는 뜻인데 사용가치는 곧 배당을 말하죠.
배당을 주지 않는 주식은 미래가치가 있다는 뜻입니다. 근데 미래가치도 없으면서 배당도 주지 않는다면 그건 작전주이고 잡주에 불과합니다. 그래서 주식은 항상 현재 돈을 벌고 있는가가 중요한 것이 아니죠. 돈을 벌지 않더라도 항상 미래에 이 기업이 어떤 일을 할 수 있는가가 중요하다는 뜻입니다. 그렇지 않으면 현재 엄청난 배당을 줘야 하죠.
은행주를 봅시다. 현재 엄청난 돈을 벌고 있지만 향후 미래는 불안합니다. 핀테크가 위협하고 블록체인이 등장하면서 화폐는 없어지면서 전자형태로 바뀌고 있죠. 앞으로 기존에 우리가 알고 있던 은행업은 미래가 없습니다. 우리나라 은행들이 잘하는 게 있지 않습니까. 예금을 받아 돈을 빌려주고 그 예대마진으로 먹고 사는 것 말입니다. 유일하게 부동산 담보대출로 먹고 살고 있는데 일본처럼 부동산 경기가 죽으면 돈을 굴릴 곳이 없어지죠.
은행업은 미국의 투자은행처럼 기업에 돈을 빌려주거나 인수합병 하는 식으로 적극적인 투자를 하지 않으면 우리나라에서 더 이상 발붙일 수 없을 겁니다. 그러니 미래가 없죠. 주가순자산비율(PBR)은 0.5에 불과합니다. 그래도 주가수익비율(PER)은 10 이하며 배당도 3%도 주지 않죠. 미래도 없어서 오르지 않고 배당도 작아서 이런 주식은 쓸모없는 주식이죠.
이와 반대편에 서 있는 기업이 있습니다. 테슬라 같은 기업입니다. 엄청난 적자를 내는데도 주가는 올라갑니다. 미래가 있어 오르고 있지만 배당은 주지 않죠. 이런 주식은 위험해도 가격은 오릅니다. 수익을 내면서 미래가치도 충분한 기업도 있습니다. 우량주식이죠.
그럼 우량주식과 우량부동산은 어떻게 찾아낼까요. 가격입니다. 가격 말고는 없습니다. 현재 비싸다면 그건 미래가치가 반영됐다고 볼 수 있죠. 그러한 부동산과 주식이 오르는 겁니다. 하지만 사람들은 비싸다고 말합니다. 삼성전자가 200만원이 넘습니다. 아마존은 1000달러가 넘죠. 강남 아파트는 10억원 이상입니다. 이걸 두고 사람들은 비싸다고 하면서 미래가치가 없는 소비재만 삽니다.
가격에는 미래가치가 포함돼 있는 것이 있죠. 그게 투자재입니다. 미래가치가 없다면 가격이 저렴합니다. 하지만 미래가치가 없는 건 소비재죠. 소비재라는 걸 본인만 모르고 있습니다. 소비재를 확인할 수 있는 방법이 있습니다. 남들에게 내 것을 살 것이냐고 물어보고 사지 않는다고 하면 소비재입니다.
투자를 해야 하는 주식과 부동산에는 모두 미래가치가 담겨 있습니다. 미래가치가 없는 소비재를 사면 그 효용을 다하는 순간 소비재는 버려집니다. 하지만 미래가치가 있는 건 투자재입니다. 투자재는 미래가치가 나타날 때까지 가격이 오르죠.
그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오릅니다. 소비재와 투자재를 구별할 수 있는 눈을 기릅시다. 잘 모르면 강의라도 듣고 구별합시다. 하지만 시중에는 소비재를 투자재로 호도하는 강의가 차고 넘치니 유의해야 합니다.
이 기사에 대해 어떻게 생각하시나요?
추천해요
좋아요
감동이에요
화나요
슬퍼요
추천해요0
좋아요0
감동이에요0
화나요0
슬퍼요0
대하역사소설 ‘우리나라 삼국지’ 
연재소설 ‘최초의 당신’
기사제보 
