특수관계자와 거래시 알아두면 유용한 규정

이 시간 주요기사

뉴스 > 전문가칼럼

이재명 세무사의 ‘세무테크’…특수관계자 거래

가까운 친족 관계 일컬어 ‘특수관계자’…시가보다 현격한 가격 차이 ‘세금’ 대상

이재명 필진페이지 + 입력 2017-07-31 00:49:48

A씨는 최근 고민이 생겼다. 집을 팔려고 내놓았지만 거래가 안된다. 그러던 차에 동생이 집을 사겠다고 말했다. 이렇게 동생한테 집을 팔아도 상관없을까. 세법에서는 가까운 친족 관계에 있는 사람 등을 ‘특수관계자’ 라고 한다. 이러한 특수관계자와 거래할 때 어떤점을 주의해야 하는지 미리 살펴본다.

세법이 인정하는 가격은 따로 있다 - 부당행위계산부인

A씨가 집을 동생에게 시가보다 낮게 팔아도 문제없을까. 만일 A가 동생과 같은 특수관계자에게 시가보다 5% 이상 또는 3억원이상 낮게 팔면 그 가격 대신 ‘시가’로 양도한 것으로 보고 세금을 계산한다. 이를 세법 용어로 ‘부당행위계산부인’이라고 한다. ‘시가’란 제 3자간에 형성될 것으로 예상되는 금액으로, 양도일 전후 3개월의 기간 중 감정받은 금액이나 해당 재산과 비슷한 재산의 매매된 금액 등을 기준으로 한다. 따라서 A씨는 집의 시가를 먼저 확인하고 매매가액을 정하는 것이 좋다.

실제거래를 증명해야 할 수도 있다 - 증여추정

A씨는 어차피 가까운 사람에게 팔거라면 아들에게 주는 것을 검토해본다. 지금 갖고있는 집은 지역 조건이 좋아서 앞으로 가격이 오를 것으로 예상되기 때문이다. 그러나 A씨가 만일 아들에게 돈을 받고 재산을 양도한다면 앞서와는 다른 세금문제가 발생한다. 즉, 일반적으로 양도소득세보다 증여세가 더 많으므로, 증여세를 피하기 위해 양도를 가장한 것은 아닌지 검증대상이 될 수 있다. 이때 매매사실을 입증하지 못하면 증여로 추정한다. 따라서 실제 양도 거래임을 인정받기 위해서는 양도받은 사람이 세무서에 신고한 소득이나 재산으로 매매대가를 지급한 사실을 입증해야 한다.

증여로 추정받는 경우는 또 있다. 부동산을 증여할 때 대출금 등을 얹어서 증여하는 것을 ‘부담부증여’라고 하는데, 이렇게 하면 양도소득세를 일부 내는 대신 증여세가 줄어든다. 따라서 늘어나는 양도소득세보다 줄어드는 증여세가 더 크다면 부담부증여가 절세 전략이 된다. 그러나 배우자나 직계 존·비속에게 부담부증여 하는 경우에는 일반증여로 추정된다. 따라서 증여받는 배우자나 직계존·비속이대출금등을 함께 인수한 사실이 명백해야 한다. 통상증여계약서와 채무부담서류등을 통해 부채인수 사실을 입증하면 된다.

A씨가 아들에게 집을 팔려고 한다면 실제로 아들이 그 거래대금을 아들의 소득으로 지급했음을 증명해야 한다. 또 A씨가 아들에게 부담부증여로 집을 넘겨주려고 한다면 그 대출금등을 아들이 부담한다는 서류와 실제부담사실을 입증해야할 것이다.

증여받고 바로 팔면 안된다 - 이월과세

앞서 증여추정에 대한 설명을 들은 A는 차라리 배우자에게 증여하려고 한다. 배우자에게는 10년간 6억원 이하의 재산을 그냥 주더라도 증여세가 없기 때문이다. 현재 부동산가액이 6억원이므로, 지금 증여하면 배우자가 6억원에 재산을 취득한 것이 된다.

그리고 부동산 가격이 오른시점에서 팔면 6억원보다 오른 가격에 대해서만 양도소득세를 내면 된다. 양도소득세도 줄이고 증여세 부담도 없고 일석이조가 아닐까(취득세는 부담해야함).

하지만, 세법에서는 특정한 경우 증여받고 5년 이내 팔면 증여받은 취득 가격을 인정하지 않는다(이월과세). ‘이월과세’란 배우자나 직계존·비속으로부터 부동산이나 특정시설물 이용권을 증여받아 5년이내에 양도한 경우 당초 증여자의 취득 가액으로 양도소득세를 계산하는 것이다.

A씨가 1억원에 산집을 6억원에 배우자에게 증여한 후 5년이내 양도한다면, 배우자는6억원에 증여받았음에도 불구하고 1억원에 취득한 것으로 양도소득세를 내야한다. 결과적으로 절세효과는 적어지는 셈이다. 따라서 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 후 5년 이내 양도하는경우라면 더욱 신중히 검토하는 것이 좋다.

이재명 필진페이지 +