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광주 
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“자산관리회사 상무, 기업구조정회사 부사장, 개발회사 사장 등을 역임하며 그동안 바쁘게 살아왔어요. 이런 제가 강단에 설 줄은 생각도 못했죠. 1999년도에 우연히 건국대학교에서 강의를 했는데 학생들도 좋아하고 저도 재미가 있더군요. 2000년부터 동국대학교에서 본격적으로 강의를 시작한 후 2004년부터 명지대학교에 뿌리 내렸어요”
서울 강서구 등촌동에 위치한 대한부동산학회에서 만난 권대중(60) 명지대학교 부동산학과 교수는 스스로를 ‘실무에 능통한 학자’라고 소개했다. 그는 대학에서 강의를 하기 전까지 감정평가법인, 투자자문회사, 신용평가회사 등 일선 현장에서 활약했다.
권 교수는 명지대학교 부동산대학원 학과장, 대한부동산학회 회장 등을 겸임하고 있다. 대한부동산학회 회장의 경우 2대째 연임 중이다. 이외에도 한국부동산산업학회 부회장, 국토교통부 도시재생 위원, 주택도시보증공사(HUG) 경영자문위원, 한국공인중개사협회 고문 등 여러 가지 직함을 가지고 있다.
권 교수는 메스컴이 주목하는 부동산 전문가로도 유명하다. 실무와 학문을 두루 겸비해 일반 대중들에게 우리나라 부동산 시장에 대해 가장 현실적이고 정확하게 설명할 줄 아는 몇 안 되는 인물로 꼽힌다. 그는 인터뷰 내내 문재인 정부 출범 이후 발생하는 부동산 시장의 변화에 대해 주로 이야기했다.
정부 규제 풍선효과로 악순환 예상…부동산 특성, 이해관계자 등 파악 중요
권 교수는 문재인 정부의 8.2 부동산 대책을 과거 노무현 정부의 부동산 규제와 동일시 하는 데 대해 반대 의견을 보였다. 그는 과거와는 다른 양상으로 흘러 갈 것이라고 전망했다. 오히려 이번 정부가 내놓은 대책의 후폭풍은 과거의 그것을 능가할 것이라고 설명했다. 노무현 정부는 규제를 단계적으로 시행했다면 지금의 정부는 규제들을 한 번에 시행하고 있기 때문이다.
“보수정권은 시장경제로 가는 반면 진보정권은 계획경제에 가까워요. 계획경제에서 각종 규제로 시장을 꽉 묶어 놓으면 다시 푸는 데는 정권이 2번 가량 바뀌는 시간이 걸리죠. 일례로 노무현 정부 때 잔뜩 규제해 놓은 시장은 이명박·박근혜 정부를 거치면서 풀렸어요. 과거로 거슬러 올라가면 노태우 정부가 묶은 시장을 김영삼·김대중 정부가 풀었죠. 5년 묶으면 10년 푸는 식으로 진행되는 것이죠. 국회의 합의가 필요하기 때문에 절대 한 번에 풀지 못해요. 그게 바로 우리나라 부동산 시장의 40년 역사죠”
권 교수는 무분별한 규제를 가하기보다 우선적으로 먼저 부동산 특성을 이해하고 각 지역에 맞는 맞춤 정책이 필요하다고 역설했다. 그렇지 않으면 풍선효과가 지속적으로 일어날 수 있다고 지적했다.
“강력한 규제를 하고 나면 영향을 받지 않는 주변 지역에서 풍선효과가 나타나요. 그럼 정부는 그 풍선효과가 진행된 지역에 다시 규제를 하고, 비슷한 일은 지속적으로 반복되죠. 정부가 먼 미래를 내다보지 않고 급등하는 가격을 당장 안정시키려고 하다 보니 일어나는 일들이죠. 시장이 왜곡될 때 개입하는 것이 정책이라면 그 정책은 각 지역의 특색에 맞게끔 설계돼야 하죠”
권 교수는 무엇보다 정책 입안자들이 부동산의 특성을 충분히 이해하는 것이 중요하다고 강조했다. 그 중 하나가 부동산의 고정성이다. 권 교수는 강남 지역을 사례로 들었다. 그는 강남으로 진입하려는 사람은 많은데 강남의 위치는 고정돼 있고 물리적으로 공급량도 늘릴 수 없으니 가격은 떨어질 리가 만무하다고 주장했다.
“강남지역은 수요가 몰려도 공급할 땅이 부족하죠. 부동산 시세 상승은 당연한 결과에요. 결국은 수요를 분산하는 정책을 펼쳐야 하는데 그러지 못하고 있죠. 정책 입안자들이 부동산에 대한 기본적 특성과 부동산을 파는 사람, 또 구매하는 사람들의 특성을 충분이 이해하는 게 무엇보다 중요하죠”
권 교수는 문재인 정부가 8.2 부동산 대책에 앞서 내놓은 ‘도시재생 뉴딜 정책’에 대한 개인적인 소견도 내놓았다. 그는 해당 정책 자체는 찬성하지만 실현 가능성에는 물음표를 그렸다. 주민들의 찬성을 이끌어 내기가 쉽지 않다는 이유에서였다. 그는 주민들의 합의가 이뤄지기 전에는 절대 성공할 수 없는 것이 도시재생 사업이라고 강조했다.
“지금까지 부수고 짓는 정책 중심에서 주거환경을 개선시키는 도시재생 뉴딜 사업으로 선회한 것 자체는 바람직한 현상이라고 생각해요. 문제는 대부분의 사람들이 헐고 새로 지어서 수익을 내려 한다는 점이에요. 누가 집은 그대로 두고 대문하고 담장만 고치고 싶겠어요. 주민들의 동의를 구해야 하는데 그게 정말 힘들죠. 뉴딜 정책이 성공하려면 주민과의 소통이 필수적으로 이뤄져야 해요”
“무분별한 부동산 규제→소비심리 위축→국가경제 발전 저해 등 최악의 싸이클”
권 교수는 이번 8.2 부동산 대책으로 당장의 투기 수요는 잡히겠지만 올 가을부터는 주택시장의 혼란기가 찾아올 가능성이 크다고 전망했다. 내년 봄부터 투기지역 11곳 이외의 지역에서 공급물량이 꾸준히 나올 예정인데, 대출 규제가 시행되다 보니 결국 해당 지역의 부동산 시세 하락이 불가피하다는 주장이다.
권 교수에 따르면 현재 경기도 동탄신도시의 경우 4가구 중 1가구는 공실로 방치되는 사태가 벌어지고 있다. 거기에 대출규제까지 더해진다면 미분양 물량은 더욱 많아질 가능성이 크다. 최악의 시기는 내년 봄 정도일 것으로 예상된다.
“그냥 최악이 아니에요. 대출규제 때문에 수요는 줄어드는데 공급량이 많아지면 정말 시장에 혼란이 오게 되죠. 올 가을 쯤 되면 이미 미입주·미분양 물량이 많아질 거에요. 부동산 시장은 전체적으로 하향세를 걸을 듯한데 3~4년간은 이렇게 흘러갈 것으로 보여요”
권 교수는 재건축 초과이익환수제에 대해서도 부정적인 반응을 보였다. 개발이 있는 곳은 이익이 자연스러운 현상인데 이를 인위적으로 막고 있다고 지적했다. 특히 형평성을 문제 삼았다. 단독주택의 경우 기존 건물을 헐고 짓더라도 초과이익에 대한 과세가 이뤄지지 않는데 아파트에만 규제를 적용하는 것은 불합리하다고 주장했다.
그는 재산세와 보유세를 내는 상황에서 한 번 더 세금을 내는 것은 이중과세라는 입장도 피력했다. 권 교수는 추가로 세금을 부과하는 정책은 고소득자들보다는 일반 서민들에게 큰 타격을 줄 것으로 내다봤다. 아울러 권 교수는 초과이익환수제는 향후 도시의 노후화를 일으킬 뿐만 아니라 도시재생을 외치는 문재인 정부의 기조와도 맞지 않는다고도 주장했다.
“각종 규제로 도시는 점점 노후화 되고 있어요 물리적, 기능적으로 노후화 되면서 주변 상권이 죽으니 경제적으로도 낙후 되죠. 이러한 것을 새로운 환경으로 바꿀 수 있는 사업이 바로 도시재생이죠. 재건축·재개발도 도시재생에 포함돼 있습니다. 그런데 도시재생 정책을 펼친다 해놓고 부동산 규제를 같이 시행을 하고 있으니 이거야 말로 모순 아닌가요”
권 교수는 초과이익환수제를 비롯한 각종 규제로 건설 경기가 위축되면 대한민국의 경제에도 부정적 영향을 미칠 것이라고 경고했다. 한국경제의 50% 이상을 차지하는 건설경기가 죽으면 3% 이상의 경제성장률을 기대하기는 어렵다는 주장이다. 그는 올해 경제 성장률을 지난해 2.8%보다 낮을 것으로 전망했다. 이에 따른 소비 심리도 위축도 예상했다.
“자산가치가 증액되면 소비가 촉진돼요. 5억원이 6억원 되면 빵이라도 사먹는데, 반대로 4억원이 되면 지갑을 닫아 버리죠. 소비가 위축되면서 국가 경제 자체가 위축돼요. 정리하면 부동산 시장이 얼어붙으면 소비가 위축되고, 나아가 국가 경제 역시 심각한 타격을 입게되는 것이죠”
[길해성 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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