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“꽃에는 물을 주고 잡초는 뽑아내야 부자가 된다”
피터 린치의 저서 ‘전설로 떠나는 월가의 영웅’에 나오는 말이다. 핀터 린치는 부동산·주식·채권 등으로 구성된 자산을 꽃밭에 비유했다. 그 중 자산이 오르는 것을 꽃으로, 떨어지는 자산을 잡초에 비유했다. 하지만 대부분 사람들은 반대로 행동한다고 합니다.
오르는 자산인 꽃을 꺾어 수익을 실현한다는 말을 하고 떨어지는 자산인 잡초에 수익실현 한 것을 더 넣어 물타기를 한다는 이야기입니다. 근데 이런 게 옳은 행동인지 의문이라는 거죠. 이와 반대로 떨어지는 것은 팔아 없애고 올라가는 것을 더 사야 정상이 아닐까요. 그런데 사람들은 항상 이렇게 반대 행동을 합니다.
부동산에서 주택 시장을 한 번 봅시다. 사람들은 꽃을 꺾고 잡초에 물을 주는 행동을 반복합니다. 여러 개의 부동산을 갭투자하는 거죠. 근데 이 갭투자라는 것이 아주 좋은 곳에 하나의 부동산을 사는 행위가 아닙니다. 왜냐하면 가진 돈이 별로 없어서 좋은 곳보다 나쁜 곳 위주로 수도권이나 지방의 아파트나 빌라를 매입하기 때문이죠.
근데 이 주택들은 별로 좋지 않으니 공실이 생기고 가격도 떨어지고 세입자가 월세를 잘 안 내기도 합니다. 그리고 오래된 주택이 많아 수리할 곳도 생기죠. 아주 골치 아픕니다. 하지만 그것들 중 가끔 투자를 잘 한 주택이 있습니다. 그 주택은 가격이 올랐죠. 가만히 보면 더 오를 수 있을 것 같은데 그것은 오른 만큼 사람들이 산다는 얘기이기 때문에 잘 팔립니다.
그래서 꽃을 꺾는 행위를 합니다. 오른 부동산을 매도해 생활비로 써 버리죠. 그리고 안 좋은 주택은 안 팔리니 그냥 갖고 있는 겁니다. 또 시간이 갈수록 더 안 팔리니 전세를 놓고 장기투자를 하죠. 피터 린치의 말이 정확하게 들어맞는 시장이 우리나라 주택 시장인 겁니다.
그런데 상가를 보면 주택처럼 하고 싶어도 사람들이 하지 않습니다. 주택은 공실이 나도 전세를 집어넣으면 공실이 나지 않을 확률이 높아 잡초를 가져가는 것이 힘들지 않죠. 하지만 상가는 공실이 나면 세입자에게 아무리 싼 월세를 받고 그냥 들어가라 해도 장사가 안 되는 곳이라 공실이 지속됩니다. 그러니 상가는 공실이 나면 잡초를 뽑으려고 하죠.
수익률이 좋아지고 월세가 잘 들어오는 상가는 굳이 팔 필요가 없습니다. 그러니 어떤 사람이든 상가는 꽃에 물을 주고 잡초는 뽑아버리는 방식으로 투자를 하죠.
이걸 주식과 연결시켜 봅시다. 주식도 마찬가지입니다. 오르는 주식이 있죠. 그런 주식은 나중에 시장이 커지고 미래전망이 좋으니 오르는 겁니다. 그건 끝까지 가져가야 하죠. 꽃에다가 물을 줘야 하는 겁니다.
그래서 50%쯤 오르면 그냥 “50%쯤 올랐구나” 생각하고 마는 게 아니라 더 투자를 해야 합니다. 그러면 지금까지 수익률은 25% 쯤으로 다시 줄어들죠. 예를 들어 1000만원 어치 주식을 샀는데 50% 올라 1500만원이 됐다면 다시 1000만원을 더 사는 식입니다. 주식투자를 할 때 앞으로 10배, 100배 오를 주식에 투자해야 합니다. 그러니 이렇게 투자하는 게 가능하죠.
하지만 오르고 내리기를 반복하는 주식은 이렇게 할 수 없습니다. 예를 들어 100만원이었다가 50만원으로 떨어졌다가 다시 100만원이 됐다가 다시 50만원이 되는 주식은 50만원에 사고 100만원에 파는 일을 반복해야 합니다. 그러나 이런 주식은 아예 투자를 하지 말아야 합니다.
그리고 떨어진 주식은 잡초 뽑듯이 뽑아버려야 합니다. 두 가지 경우가 있죠. 첫째, 5%에서 10% 떨어져서 장기간 머무르는 주식입니다. 이런 주식이 잡초죠. 둘째, 20%, 30% 급락하는 주식입니다. 이런 주식도 잡초인데 이런 건 바로 팔아야 합니다.
이런 주식을 사는 경우는 시장을 오판한 경우입니다. 특히 자신의 감을 믿고 먼저 투자한 경우죠. 예를 들어 앞으로 시장이 넓어질 주식에 투자 한다면서 1년 전에도 올랐고 올해 초에도 올랐고 한 달 전, 어제, 오늘도 오른 주식을 사도 늦지 않는데 자신의 감을 믿고 떨어졌는데도 사버리게 되면 이런 일이 벌어집니다.
상가를 살 때는 안정된 곳에서 사야합니다. 상가는 안정된 곳을 사도 늦지 않으니 너무 서두르지 말라는 말입니다. 안정이 된 곳은 이미 상권이 형성된 곳입니다. 상권이 형성돼 사람들이 많이 다니는 곳 말이죠. 그래서 공식이 없고 장사가 잘 됩니다. 그런데 사람들은 이런 상가를 안 사려고 합니다. 아예 묻지도 않죠. 근데 물어보면 쌉니다. 그러니 이런 상가를 사야 정상인데 오히려 좋지 않은 상가를 삽니다.
안 좋은 상가는 어떤 곳일까요. 첫째, 상권이 형선되기 전의 상가입니다. 대표적인 경우가 신규 분양하는 곳이죠. 신규 분양을 하니 어떻게 상권이 형성될지 알 수 없습니다. 그런데 이런 상가가 분양가가 높습니다. 장사가 잘 될지 안 될지도 모르는데 무조건 비싸게 사는 겁니다. 그리고 상권이 안정화되는 데 10년이 걸립니다. 게다가 안정화 된다는 보장도 없죠. 망할 수 밖에 없는 겁니다.
둘째, 이미 상권이 많이 죽은 경우입니다. 떨어지다가 올라가기가 얼마나 어려운 줄 아시나요. 죽은 상권은 살리기도 어렵습니다. 그러니 잘 되는 상권을 가야 정답입니다. 이런 상가는 상가 세입자가 잘 들어와 가끔 잘되는 경우가 있어도 결국 그 세입자가 나가면 꽝이 돼 버립니다. 그러니 죽어 있는 상가는 처음부터 건드리지 않는 게 좋습니다.
죽어 있는 상가는 어떻게 알 수 있을까요. 월요일 아침에도 1000명이 지나다니는 상가입니다. 그런 상가는 드물죠. 그러니 잘되는 일부 상가를 빼면 전부 죽은 상가라고 볼 수 있습니다.
올라가는 주식은 꽃입니다. 우리는 꽃을 키워야 하죠. 그리고 떨어지는 주식이나 도무지 오를 기미가 안 보이는 주식은 잡초입니다. 그래서 꽃을 키우고 잡초는 뽑아버려야 합니다. 그러려면 꽃을 많이 알아야 합니다. 그 중에서도 가장 좋은 꽃을 키워야 하죠. 나중에는 포트폴리오가 전부 빨간 꽃으로 도배되는 날이 올 것입니다.
올라가는 주식을 그냥 초기에 투자하고 바라보는 일이 없어야 합니다. 올라가면 “처음에 많이 사 둘 걸”하고 분개합니다. 하지만 처음에 많이 사 뒀다가 떨어지면 어떻게 하겠습니까.
그러니 처음에는 어느 정도 일정금액을 넣을 수밖에 없습니다. 그러다 올라가면 물을 주는 행위를 해야 합니다. 즉 오르는 주식을 더 많이 사서 주식을 불려야 하는 거죠. 그런데 처음 산 주식 가격 때문에 추가로 더 사지 않습니다. 본전 생각이 나기 때문이죠.
예를 하나 들어봅시다. 2013년 정도에 경기도 고양·김포와 인천광역시의 구도심 32평 아파트 가격이 멸망 수준으로 떨어진 적이 있습니다. 거의 1억2000만원까지 떨어졌죠. 그때 법원에 가면 그런 아파트를 낙찰 받으려는 사람들로 북새통이었습니다. 한 번 떨어지고 두 번째 최저가가 거의 1억400만원부터 시작이었죠. 평균 경쟁률은 30대1입니다.
그러면 최저가를 쓴 사람도 많은데 거의 대부분이 1억1000만원에서 1억2000만원 사이를 씁니다. 그 안에 거의 30명이 몰려있었죠. 그러다가 낙찰 받은 사람은 꼭 1억2000만원이었습니다. 심리적 저지선을 넘은 것이죠. 그러면 법정에 있는 사람들은 박수를 치고 “아!”하는 함성을 질렀습니다. 속으로는 “별 사람 다 보겠네”하고 생각했을 겁니다. 하지만 1억2000만원을 쓴 사람은 ‘별 사람’이 아닙니다. 떨어진 30명이 ‘별 사람’이죠.
왜냐하면 지금 그런 아파트는 1억2000만원이 아닌 2억원을 훨씬 넘어가기 때문입니다. 그러니 2배만 올라도 1억1000만원을 쓰든 1억2000만원을 쓰든 1000만원 차이가 별 것 아닌데 만약 100배 오를 주식이라면 어떨까요.
50% 올랐다면 더 이상 사지 말아야 할까요. 아닙니다. 오히려 50% 올랐다면 더 사야 합니다. 오르는 게 꽃입니다. 꽃에다가는 추가로 물을 줘야 하죠. 즉 추가로 더 매수해야 한다는 겁니다. 더 이상 오르지 않을 때까지 말이죠. 하지만 떨어지기 시작하면 기다려야 합니다.
자신이 알고 있는 주식이 100개 있는데 나중에 전부 100배가 될 가능성이 있다고 칩시다. 그럼 여기서도 떨어지는 주식은 팔고 올아가는 주식을 사야 할까요. 그렇습니다. 그렇게 해야 합니다. 그게 최소 비용으로 최대 효과를 거둘 수 있는 방법이죠.
이와 관련한 일화가 있습니다. 재개발이 한창이던 2005년도였죠. 2005년 재개발은 경기도 도시기본계획 수립(재개발)을 통해 시작되고 있었습니다. 그리고 그 도시기본계획의 수립은 2008년도까지 끝나게 돼 있었죠.
무슨 뜻일까요. 경기도에서도 재개발이란 것이 시작된 건 2005년도라는 뜻이죠. 그런데 기한은 2008년도까지 재개발 발표라는 것을 시 차원에서 했어야 했고 꼭 공청회를 열어 주민설명회를 갖는 것은 50만명 이상 되는 도시가 의무적으로 했어야 했다는 겁니다.
그럼 어떤 일이 일어났겠습니까. 2008년도까지 시간이 얼마 남지 않았으니 경기도의 모든 도시들이 재개발이 시작됐을 것 아닙니까. 하지만 일단 용역이라는 것을 주고 재개발 구역이란 곳을 정해야 했습니다. 그럼 재개발 구역을 발표하면 투기수요가 몰리죠. 한꺼번에 용역을 줄 수 없으니 순차적으로 용역에 대한 공청회 발표가 나옵니다.
그 결과 2005년도 6월부터 부천을 시작으로 광명·안양·수원·하남·구리·인천 등으로 진행되다가 맨 마지막에 경기도 평택시에서 끝납니다. 경기도 평택은 2007년도 3월이 돼서야 발표가 있었죠. 그럼 처음 발표를 한 2005년도 6월은 부천인데 그 시점부터 평택까지 거의 2년이라는 시간이 경과됐다는 얘기입니다.
만약 머리가 좋은 투자자였다면 부천의 재개발 물건을 샀다가 공청회가 끝나면 팔고 광명의 물건을 샀다가 공청회가 또 끝나면 파는 식으로 반복하다가 최종적으로 경기도 평택의 물건을 샀다가 팔았을 겁니다.
물론 이는 주식과 다릅니다. 우량 주식이라면 미리 오르기 전에 사서 보유하고 절대 팔지 말아야 합니다. 평택이 고향인 지인이 있었는데 그는 부천에서 시작된 재개발 공청회 릴레이를 지켜만 봐야 했습니다. 왜냐하면 가진 돈을 모두 평택에 투자했기 때문이죠.
그래서 평택이 공청회 하기만을 하염없이 기다렸고 그동안의 재개발 공청회는 그냥 넘어갔습니다. 그리고 드디어 평택이 공청회 하는 날 샀던 가격에 다시 되팔았습니다. 지금까지 안 올랐던 평택이 오를 리 없을 것이라는 생각과 기다린 것이 너무 지쳤던 거죠. 결과적으로는 돈 한 푼 벌지 못하고 재개발 랠리를 그냥 지나치고 말았습니다.
앞으로 10년 후에 10배 혹은 100배 오를 종목을 100개 알고 있어서 여기저기 분산 투자를 했다고 칩시다. 그런데 기업의 사정이 다 제각각이고 자신이 생각한대로 진행되지 않을 수도 있습니다.
이때 두 가지로 나눠 볼 수 있죠. 지금부터 바로 오르는 주식과 10년 후 10배, 100배가 오르는 주식으로 말이죠. 자신이 지금부터 바로 오르는 주식을 외면하고 10년 후 오를 주식을 산다면 평택에 투자하는 꼴이 됩니다.
그리고 10년 후에 그 주식의 랠 리가 오지 않으면 어떻게 될까요. 소중한 10년을 버리고 마는 겁니다. 그래서 지금부터 오르는 주식은 꽃이고 10년 후에 오르는 주식은 10년 후에 꽃이지 지금은 잡초인 거죠.
처음에 투자한 종목 중 그런 종목이 있습니다. 2년 반 동안 제자리에 있거나 10% 정도 하락한 채 계속해서 같은 자리에 머물러 있던 주식이죠. 자신이 알고 있는 주식의 포트폴리오가 적을수록 이런 현상이 두드러집니다. 알고 있는 주식이 10종목인데 재수 없게 전부 10년 후에 오를 주식이었다면 마이너스가 나더라도 계속 그 주식들에 투자를 해야 합니다. 자신이 알고 있는 것이 다 그런 종목뿐이니 말입니다.
하지만 그게 100개가 넘으면 10년 후에 오를 종목 중 일부는 지금부터 오르고 있습니다. 그걸 먼저 사는 겁니다. 그러니 100개가 넘는 종목을 사는 게 유리합니다. 그럼 100개가 넘는 아니, 300개쯤 되면 어떻게 할까요. “그걸 어떻게 다 사?”라고 생각하는 사람들이 있습니다. 하지만 다 살 필요는 없습니다. 그 중 3년 전에도 오르고 1년 전에도 오르고 한 달 전에도 오르고 어제도 올라 오늘 사려고 보니 오늘도 오른 주식이 있을 겁니다. 그런 주식을 위주로 사는 거죠.
오르는 건 어느 정도로 봐야 할까요. 최소 1년에 25% 정도 올라야 합니다. 워렌 버핏이 1년에 23%를 꾸준히 올리고 세계적으로 부호가 되지 않았습니까. 1년에 25%씩 오른다는 가정 하에 하나는 복리, 하나는 단리로 예금을 하면 1년 후에는 복리도 2500만원의 이자를 받고 단리도 똑같은 이자를 받습니다.
하지만 30년 후 단리는 7억5000만원이 되지만 복리는 이자만 80억원이 넘게 되죠. 그러니 1년에 25%가 중요합니다. 25%보다 더 오르는 주식을 찾으면 복리 효과보다 더 좋습니다.
만약 오르는 주식에는 물을 주고 떨어지는 주식은 뽑아버리면 항상 양도세를 낼 일은 없습니다. 오르는 주식은 더 사고 떨어지는 주식은 계속 팔기 때문입니다. 하지만 보통 사람들은 이와 반대로 합니다. 수익을 실현하지 않으면 수익이 난 게 아니라고 하면서 말이죠.
그럼 1995년도에 삼성전자를 3만원에 산 사람은 4만원이 될 때 판 게 잘한 일일까요. 그럼 그건 많이 번 게 되는 걸까요. 우리는 이미 답을 알고 있습니다. 반대인 거죠. 오히려 올라가면 오른 가격이라도 더 사야 합니다. 그리고 지금까지 보유하고 앞으로도 더 오른다면 더 오른 가격이라도 더 사야 하는 거죠. 그런 사람이 부자가 됩니다.
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