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많은 사람들이 물건을 검토 할 때 지역성을 많이 보고 투자 검토를 한다. ‘지방보단 수도권, 수도권보단 서울, 서울 중에서도 강남’, 이렇식으로 지역적 투자를 하고자 한다. 하지만 강남이라고 모든 지역이 다 좋은 것은 아니다.
각 동마다 특색이 있고 상권이 형성돼있는 곳은 한정적이다. 그렇기 때문에 투자할 수 있는 상품은 한정적 일수 밖에 없다. 이 때문에 요즘 투자 트렌드는 변화하고 있다.
성공적인 투자자들은 무조건적인 강남이 아니라 그 건물에 개별적인 특성을 중요하게 생각하고 검토 한다. 한마디로 각 개별건물에 스펙을 좀 더 집중적으로 검토를 한다는 것이다.
이런 이야기가 있다. ‘용의 꼬리가 될 것인가? 뱀의 머리가 될 것인가?’. 필자는 뱀의 머리가 되라고 이야기 하고 싶다. 용의 꼬리는 용머리가 가는 데로 따라만 가지만 뱀의 머리는 스스로 생각하고 판단하고 움직일 수 있기 때문이다.
임대료는 임차에 대한 수요량과 공급량 사이에서 그 차이가 얼마나 되느냐에 따라 금액이 결정된다. 그리고 임대료가 높아야 지가가 높아질 수 있다.
한 지역에서 베스트물건이란 그 건물이 ‘그 지역에서 가장 좋은 공급을 할 수 있다’는 것이다. 그러면 임차수요는 따라오게 돼있다. 그럼 임대차사업에 가장 큰문제인 공실률을 줄일 수 있다는 이야기가 된다.
아무리 지역이 좋고 역과 가까워도 수요량이 공급량을 따라가지 못하는 지역이라면 공실률이 높아 질 수밖에 없다. 만실 시 예상 임대료는 말 그대로 만실이 돼야 만이 받을 수 있는 임대료다.
주변 공실률을 보면 내가 매입할 건물이 예상 임대료만큼 만실을 채울 수 있을지 아니면 정말 만실시 예상임대료는 예상으로만 끝날 것인지를 파악할 수 있다. 이 세상 어디에서 내가 100% 만족하는 100점짜리 투자처는 없다. 내가 스스로 점수를 내보았을 때 70점 이상이라면 충분히 투자할 가치가 있는 것이다.
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