같은 용도지역, 건물값 올리는 용적률 활용법

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육재복의 “투자 빌딩, 이렇게 찾아야 한다”

임대수익의 주요 요소…저층부는 건폐율 최대한 늘려야

육재복 필진페이지 + 입력 2017-10-22 19:50:22

건물매입을 검토할 때 중요하게 보는 것이 용도지역이다. 용도지역마다 건축할 수 있는 건폐율과 용적률이 차이가 있기 때문이다. 서울시에서 정해놓은 건축조례의 따른 건폐율, 용적률은 용도지역에 따라 천차만별이다.

이 같은 용도지역의 차이로 인해 대지평수에 토지를 가지고 있다고 하더라도 실제로 건축할 수 있는 연면적은 큰 차이가 날수 있다.

높은 용적률로 많은 연면적을 건축할 수 있는 토지는 그보다 적은 용적률을 적용 받는 토지보다 비쌀 수밖에 없다. 그것은 같은 토지면적이라도 연면적을 많이 받을수록 토지면적 대비 활용할 수 있는 연면적이 높기 때문이다.

특히 용적률과 건폐율은 사옥으로의 사용이나 특수사용 목적을 제외한 나머지 임대사업자들에게 중요하게 작용한다. 이는 토지매입비 즉 투자비 대비 많은 임대료를 받고 싶은 보통의 부동산 투자 목적과도 연결된다.

지금부터 같은 면적에 같은 용적률을 적용 받는 토지를 매입했을 때 어떻게 해야 임대료를 조금 더 받을 수 있는지 설명하고자 한다. 건물을 임대사업에 최적화시키기 위해서는 어떻게 사용해야 하는지를 짚어볼 것이다.

건물마다 약간 차등은 있지만 대부분 임대료는 50%이상의 임대료가 지상층 중 저층에서 발생한다. 그것은 대부분은 저층부분에 근생시설로 사용하는 임차인이 많이 분포돼 있고 그 이상층은 업무시설이나 주택인 경우가 대부분이기 때문이다. 또한 근생시설에서 많은 임대료가 나오고 업무시설이나 주택 같은 경우 같은 면적대비 근생시설에 비해 임대료가 낮다.

그렇다면 건물을 건축할 때 어떻게 해야 임대료에 최적화된 건축할 수 있을까. 만약 건축에 제한을 받지 않는다면 지상저층 부분은 건폐율의 최대치까지 건축을 하고 그 이상층은 용도지역 허용 건폐율보다 낮게 건축하는 것을 추천한다.

이 방식으로 지어진 건물을 사례를 들어 설명하자면 A건물은 서울시 강북구에 위치했다. 대지면적은 약 890㎡로 약 270평의 대지 위에 지어진 건물이다. 이곳의 용적률은 제3종일반주거지역에 위치한 것으로 건폐율 50%, 용적률 250% 적용받는다.

보통의 건축물이라면 1개층 면적이 건폐율 50%를 적용 받아 135평으로 총 지상으로 5개 층을 지을 수 있는 용도지역이다. 하지만 A건물은 이 건물을 위에 설명한 방법으로 지상 9층 건물을 건축하게 된다.

세부면적으로는 1~3층까지 건폐율 허용치에 근접한 층당면적은 120평으로 4~9층은 65평으로 건축을 했다. 이렇게 건축을 했을 때에는 2가지 효과가 있다. 임대료를 효율적으로 받을 수 있다는 것과 건물이 실제 규모보다 커 보인다는 것이다.

그래서 현재 A건물은 이 지역에서 랜드 마크로 자리 잡고 있으며 임차인구성도 주변건물들에 비해 우량임차인이 들어와 있다. 우량임차인이 입점해있는 만큼 공실 우려나 임대료미납에 대한 리스크가 현저하게 줄어든 것이다. 이렇게 건축해 임대를 한 A건물의 건물주는 매입하고 8년 만에 약 25억의 차익을 보고 매각했다.

이처럼 같은 용도지역에 있는 토지라도 어떻게 활용하느냐에 따라 그 건물에 대한 가치가 달라진다. 앞으로 건물매입을 검토하는 투자자들은 그 건물을 매입해 어떻게 활용하는 것이 최적화되게 사용하는 것인지 중점적으로 생각해 매입결정을 해야 한다.

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