양도 당시 취득가액으로 인정받는 필요경비

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…필요경비

용도변경·개량·이용편의 개선 등 부동산 자산가치 상승시 자본적지출 인정

이재명 필진페이지 + 입력 2017-11-13 07:34:52

서울에서 대기업을 25년간 다니다 제주도로 내려간 A씨. A씨는 제주도 관광객들이 늘어나고 있는 점에 주목해, 게스트하우스를 열고 제2의 인생을 시작한다. A씨는 게스트하우스를 짓고 몇 년 뒤 낡은 게스트하우스를 리모델링한다. 그리고 5년뒤 게스트하우스를 인수한다는 사람이 나타나서 건설했던 비용보다 비싼 값에 게스트 하우스를 넘겼다. 물론 A씨는 양도소득세를 신고납부한다.

몇 달 뒤 A씨는 담당세무서로부터 게스트하우스 양도에 따른 양도소득세가 너무 적게 신고됐다며, 추가로 1억여 원을 더 내라는 통보를 받았다. 깜짝 놀란 A씨는 왜 내가 세금을 더 내야 하냐며 담당세무서에 그 이유를 물었다. 담당 공무원은 A 씨가 양도소득세 계산과정에서 리모델링 경비로 계상한 5억 원 중 3억 원은 리모델링 경비로 보기 어려우므로 그 금액만큼은 필요경비로 인정할 수 없어 해당 금액만큼 세금을 더 내야 한다고 A씨에게 세금부과 이유를 설명해 줬다. 정 씨는 즉각 반발해 조세심판원에 심판청구를 하였지만, 그곳에서도 기각돼 어쩔수 없이 가산세 2000만원을 포함해 1억원을 추가납부했다.

양도소득세 계산시 필요경비로 인정되는 경비는 자본적지출만 필요경비로 인정되고 수익적지출은 필요경비로 인정되지 않는다. 자본적지출로 인정되기 위해서는 양도하는 부동산의 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용으로서 이로 인해 해당 부동산을 사용 할 수 있는 기간이 늘어나거나 부동산의 자산가치가 현실적으로 상승해야 한다.

필요경비로 인정되는 자본적 지출의 범위를 구체적으로 살펴보면 베란다샷시, 방확장공사, 보일러교체비용, 상하수도배관교체공사, 벽구조물공사, 창호샷시공사 및 난방공사 등은 건물의 실질적 가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당되므로 양도소득세 계산시 필요경비로 인정된다.

그러나 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기보다는 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 유지비는 수익적 지출에 해당돼 필요경비에 인정되지 않는다.

그 구체적인 사례를 보면 벽지 또는 장판교체비용, 싱크대 또는 주방기구교체비용, 외벽도색작업, 문짝이나 조명교체비용, 보일러수리비용, 옥상방수공사비, 하수도관교체비, 오수정화조설비교체비, 타일 및 변기공사비, 파손된 유리교체, 화장실교체공사비 등은 필요경비로 인정되지 않는다.

그리고 위에 열거한 자본적 지출 등은 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한해 양도부동산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급계약서·세금계산서·영수증·무통장입금증·기타대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출 증빙을 확인해 사실 확인 할 사항이다.

건물 구입 후 건물전체의 용도를 변경하거나 대수선 공사를 하는 경우에도 양도부동산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 포함한다.

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