공익사업 위한 토지 수용시 양도세 감면 비법

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…토지수용 시 양도세 감면

알아두면 유용한 양도세 감면 조항…최대 1억원 한도 내 감면 가능

이재명 필진페이지 + 입력 2017-11-27 12:08:27

공용용지로 수용되는 경우 양도세는 실제 양도가액, 즉 수용보상가액에서 수용되는 토지의 당초 실제 취득가액을 차감해 양도세를 계산하는데 수용당하는 부동산이 대부분 원주민들이 오래전부터 소유하고 있던 부동산이라 양도차익이 크게 나타나고 양도세도 많이 부담된다.

이와 같이 공익사업을 위한 토지 수용 등으로 인해 양도세를 부담해야 하는 경우, 양도세를 절세하기 위해서는 아래에 열거하는 양도세 감면 조항을 잘 활용하면 절세에 도움이 된다.

다음은 토지 수용이 발생할 경우 적용될 수 있는 양도소득세 감면 규정이다.

1. 토지 등의 수용에 대한 세액 감면 (조세특례제한법 제77조)

사업 인정 고시일부터 소급해 2년 이내에 취득한 토지를 공익사업으로 수용하는 경우

2. 8년 자경 농지의 양도소득세 감면 (조세특례제한법 제69조)

8년 이상 자경을 영위한 농지에 대해 양도소득세를 100% 감면하며, 그 한도는 1억원이다.

3. 축사 용지 양도소득세 감면 (조세특례제한법 제69조 제2항)

8년 이상 축산에 사용한 축사 용지 폐업을 위해 양도하는 경우 양도소득세를 감면한다. 그 한도는 1억원이다.

4. 대토 보상에 대한 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 제77조 제2항)

사업 인정 고시일부터 소급해 2년 전에 취득한 토지 등을 사업 시행자에게 양도하고 토지로 보상받은 경우.

·수용 시 양도소득에 대한 양도소득세 15% 감면 –1억원 한도

·대토로 인해 취득한 토지 양도 시 양도소득세 납부(과세이연)

5. 농지 대토에 대산 양도소득세 감면 (조세특례제한법 제70조)

4년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하고 양도일부터 2년 이내에 면적 기준(새로 취득하는 농지 면적이 종전 농지의 3분의 2 이상) 또는 가액 기준(새로 취득하는 농지의 취득 가액이 종전 농지 양도 가액의 2분의 1 이상) 중 어느 하나를 충족하는 새로운 농지를 취득한 후 종전의 농지 소재지에 거주하면서 종전 농지를 경작한 기간과 새로 취득한 농지 소재지에 거주하면서 새로운 농지를 계속 경작한 기간을 합산한 경작 기간이 8년 이상인 경우에는 농지 대토 감면을 적용하며, 그 한도는 1억원이다.

6.개발제한구역 내 토지 등에 대한 감면

개발제한구역 내 토지 등이 장기간 사회적 제약의 한계를 넘는 제한을 받아온 점을 고려하여 구역내 토지 등이 공익사업용으로 수용되는 경우 일정요건을 갖추면 양도세를 감면한다.

감면요건은 개발제한구역에서 해제된 해당 토지 등을 공익사업으로 수용되는 경우로서 개발제한구역 해제일로부터 1년이내에 사업인정고시가 된 경우에만 해당되며, 참고적으로 부천옥길보금자리주택의 사업인정고시일은 2009년 12월 3일이다.

감면율과 감면한도의 경우 개발제한구역 지정일 이전에 취득하여 사업인정고시일까지 해당토지 등에 거주하면서 수용되는 경우 양도세 50% 세액감면하며 감면한도는 1억 원이다.

아울러 사업인정고시일로부터 20년 이전에 취득해 취득일로부터 사업인정고시일까지 거주하면서 수용되는 경우 양도세 30% 세액감면하여 감면한도는 1억 원이다. 상속받은 토지는 피상속인이 수용대상 토지 등을 취득한 날을 보유기간 기산일로 계산한다.

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