다주택자 타깃 ‘세법 개정안’, 유용한 절세전략

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…다주택자 양도소득세중과

임대주택 등록 ‘’5년 이상‘ 중과세 제외…준공공임대주택, 장기보유특별공제 70%

이재명 필진페이지 + 입력 2017-12-18 12:25:25

지난 8월2일 주택 시장 안정화 방안으로 발표된 내용이 그대로 국회에 통과됐다. 조정대상지역 내 2주택 이상(조합 입주권 포함)인 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 적용하지 않으며, 양도소득세를 중과하는 것으로 개정 확정 됐다.

다주택자는 내년 4월1일 이후 장기보유특별공제를 인정받지 못한다. 또한 양도세소득세 과세표준에 부과된다. 기존 양도소득세율(6%~38%)에 2주택자는 +10%의 세율이, 3주택자이상자는 +20%세율을 더해서 신고해야한다.

아래 표는 3억원에 취득한 주택를 8억원에 양도한 경우를 가정한 것이다. 이 주택은 10년을 보유했다고 하면, 지금까지는 다주택자들에게도 적용되던 장기보유특별공제를 제외하기 때문에 1.5억원에 대한 공제를 받지 못한다. 그리고 최고세율구간인 38%에 2주택자, 3주택이상자는 각각 10%, 20%세율이 추가로 적용된다.

총 납부세액은 4.1일 이전 양도하는경우보다 대략 1.2억(2주택자),1.6억(3주택자)가 추가로 부담되는 것을 알 수 있다.

그렇다면, 세법에서 규정하고 있는 양도 시점은 언제일까. 양도소득세에서 양도시점은 실제사용일, 잔금지급일, 등기접수일 중 빠른 날이다. 즉, 실제 잔금지급이나, 등기접수일보다 일찍 들어가서 매수인이 거주하게 되면 그날이 양도시점이고, 등기접수일이 잔급지급날보다 빠르거나, 그 반대라도 빠른 날이 양도시점이 된다. 따라서, 양도할 때 이 규정을 알아두고 적용한다면 보다 유리한 선택을 할 수 있을 것이다.

그 외 다주택자가 선택할 수 있는 절세비법은 무엇이 있을까. 임대주택 등록을 생각해 볼 수 있다. 2주택자가 주택 한 채를 임대주택으로 등록 후 5년 이상 임대하면 해당 주택은 다주택자 중과세 대상에서 빠진다.

또한 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제 70%를 받을 수 있다. 이와 같은 혜택은 임대사업자 등록 이후부터 주어지기 때문에 등록이 늦어질수록 불리하다는 점도 기억해야 할 사항이다.

만약 주택 양도가 뜻대로 되지 않을 경우 자녀에 사전증여하는 것도 좋은 방법이다. 세대분리가 가능한 자녀가 있는 경우, 증여를 통해 보유 주택 수를 줄인다면 나머지 주택은비과세 요건을 충족할 수 있다.

또한 자녀에 증여시 5000만원까지는 증여공제가 되고 여기에 증여세 신고기간 내에 증여시 7%의 신고세액공제 혜택도 받을 수 있다. 이때 대출이 있거나 전세를 끼고 증여하면 양도세와 증여세로 세금 분산효과도 누릴 수 있다.

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